Írásbeli szavazás a társasházi közgyűléseken: szabályozás, gyakorlat és jogkövetkezmények
Ez a cikk a társasházak írásbeli szavazásának részletszabályait, jogi értelmezését és gyakorlati megfontolásait összegzi a Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény) és a vonatkozó SZMSZ szabályai alapján. Az írásbeli szavazás célja, hogy a közgyűlési határozatot olyan helyzetekben is meghozhassuk, amikor a közgyűlés összehívása nehézkes vagy éppen megvalósíthatatlan, miközben megőrizzük a jogszerűséget és a transparent működést.
A háttér és a jogi keretek
A társasház szervezeti és működési szabályzata (SZMSz) lehetővé teszi a közgyűlési határozat írásbeli szavazás útján történő meghozatalát, azonban nem rögzíti részletesen ennek szabályait. A Kúria hangsúlyozta: az írásbeli szavazás és eredményének megállapítása részletszabályainak hiányossága önmagában nem teszi érvénytelenné a határozatot, és a sérelemhez kötött perindítás szükséges lehet. A törvényi keret szerint a közgyűlés határozataira alkalmazandóak az alapszabály szerinti szavazati arányok, azaz a tulajdoni hányad arányában történő leadott szavazatok összesítése dönt.
Miért lehet szükség írásbeli szavazásra?
Az írásbeli szavazás jellemzően akkor alkalmazható, amikor a közgyűlés összehívása nehézséggel járna vagy ahol a többségi elv megvalósítása nehezített. A cikk kiemeli, hogy nem minden kérdés dönthető el írásban, és a határozatok érvényességéhez ugyanazokat a szavazati arányokat kell alkalmazni, mint a közgyűlésen történő szavazás esetén. A döntés tehát nem a leadott szavazatok számán alapul, hanem a tulajdonosok tulajdoni hányadának figyelembevételével.
Az előkészítés és a tartalmi követelmények
Minden írásbeli szavazáshoz egyértelmű határozati javaslat szükséges. A meghatározott határidőn belüli, egyértelmű azonosítást igénylő szavazat-Leadás elengedhetetlen. A szavazólapon a tagoknak egyértelműen ki kell nyilvánítaniuk, hogy elfogadják-e, elutasítják-e vagy tartózkodnak. A határidőn belül beérkezett és megfelelően azonosítható szavazatok érvényesek, a többi pedig kizárt lehet. A szavazatok összeszámlálása során pedig a tulajdoni hányadot figyelembe kell venni, nem csak a leadott szavazatok számát.
A jegyzőkönyvnek a szavazás menetét és eredményét pontosan fel kell tüntetnie: a szavazás időpontját, a résztvevő tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, a leadott szavazatok arányát, illetve a meghozott határozat szövegét. A viták megelőzése érdekében a határozat minden részletét és a szavazás tényezőit egyértelműen rögzíteni kell.
Főbb kérdések a meghívás és részvétel kapcsán
A meghívó küldése minden tulajdonostársnak és a meghatalmazottaknak szól. A meghívó pontos tartalma mindig tartalmazza a napirend előterjesztését, a közgyűlés vezetőit (elnök, a jegyzőkönyv vezetője, a hitelesítő tulajdonostársak neveit) és azokat a napirendi pontokat, amelyen szavazni fognak. Amennyiben részközgyűlés kerül sorra, ezt is pontosan jelezni kell, és meg kell határozni a megismételt közgyűlés időpontját is. A napirendi pontok megjelölése kulcsfontosságú, mert csak ezek alapján hozható érvényes határozat a közösségben.
A közgyűlésen minden tulajdonostársat írásban kell meghívni; a jelenlét személyesen vagy meghatalmazott útján történhet. A tulajdonosokon kívül más személyek csak meghívással és a rájuk vonatkozó napirendi részben vehetnek részt, és csak megfigyelőként. A bérlők és haszonélvezők csak meghatalmazással vehetnek részt, és csak a tulajdonos által meghatalmazott módon és a meghatározott napirendi pontok kapcsán szavazhatnak.
Szavazás és hatáskörök
A közgyűlés hatáskörébe tartozik például:
- az alapító okirat módosítása, a közös tulajdon használatának szabályozása,
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság megválasztása és díjazása,
- a közösség éves költségvetése és beszámolása,
- kártérítési és perindítási hatáskörök,
- építési hozzájárulások,
- sürgős döntéseket igénylő helyzetek kezelése.
Az írásbeli szavazás során a tulajdonosok szavazatai arányban hatnak, és minden egyes szavazat a tulajdoni hányad arányában kerül beszámításra. A megismételt közgyűlésre vonatkozó szabályok függetlenek a korábbi határozatoktól: a megismételt közgyűlés akkor határozatképes, ha a jelenlévők tulajdoni hányadára vonatkozó általános szabályokat figyelembe veszik, a részletes feltételek szerint.
Írásbeli meghatalmazás és képviselet
A meghatalmazás minimális tartalmi kellékei: a képviselt és a képviselő személyének azonosítására szolgáló adatok, a képviselet tárgya (az adott közgyűlésre vonatkozó vagy általános), a meghatalmazás formája (kizárólag írásban érvényes), továbbá hogy az meghatalmazott-e vagy általános képviseleti joggal ruházza fel. A meghatalmazás a jegyzőkönyv mellékletét képezi. Az általános meghatalmazás a visszavonásig érvényes, hacsak a meghatalmazó másként nem állapítja meg.
Ha jogsértés történik a határozatban vagy a határozat alapján történő jogi lépések során, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A bejegyzett alapító okirat és SZMSZ alapján a jegyzőkönyvek és nyilvántartások vezetése kötelező, és a közgyűlési határozatok könyve (Közgyűlési Határozatok Könyve) rendszeres élő dokumentuma a társasház működésének.
Gyakorlati tanácsok a sikeres írásbeli szavazáshoz
- Készítsen világos és egyértelmű határozati javaslatot, amely tartalmazza a költségvetési összeg(ek)et és azok forrását, ha releváns.
- Biztosítsa a szavazati határidő és a leadás módjának egyértelmű közlését a meghívóban és az azt követő tájékoztatásban.
- Rögzítse pontosan a szavazatok összeszámlálását: ne csak a leadott szavazatok számát, hanem a tulajdoni hányad arányát is vegye figyelembe.
- Gondoskodjon arról, hogy a meghatalmazások teljes körűek legyenek és megfeleljenek a jogszabályi előírásoknak.
- Ha vitás helyzet adódik, a Kúria érvelését követve legyen felkészült az érvényesség és jogszerűség részletes bizonyítására a bíróság előtt.
Rövid összefoglaló a kulcsfogalmakról
A közgyűlés érvényessége akkor biztosított, ha a jelenlévő tulajdonostársak többsége túlnyomó többséggel rendelkezik a tulajdoni hányad arányában. Az írásbeli szavazás esetén is meg kell őrizni a törvényes és SZMSZ-ben meghatározott arányokat és határidőket. A meghívó tartalmazza a napirendi pontokat, a levezető elnök és jegyzőkönyv vezetője nevét, a jegyzőkönyvet hitelesítő tulajdonostársak nevét, valamint a meghatározott szavazás részleteit. A közös képviselet és az intézőbizottság feladatkörét a Thtv. és az SZMSZ határozza meg, a számvizsgáló bizottság pedig a pénzügyi ellenőrzésért felelős, havonta vizsgálva a pénzforgalmat és javaslatot téve a tisztviselők díjazására.
tags: #tarsashaz #intezobizottsag #szavazasa