Közös képviselő feladatai, jogai és kötelezettségei társasházban
A közös képviselő felelőssége és hatásköre a Társasházi törvény (Tht.) és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) által kerül meghatározásra Magyarországon. Ő az intézőbizottság vagy a társasházkezelő útján is képviseli a közösséget, összehívja a közgyűlést, végrehajtja a határozatokat, és gondoskodik az épület fenntartásáról, a közös költség beszedéséről és elköltéséről. Mulasztás esetén polgári, büntetőjogi és közigazgatási felelősség is felmerülhet. A közös képviselő és a társasházkezelő feladatait a jogszabályok világosan elhatárolják: a közös képviseletet a Tht. és a Ptk. rendezik, míg a társasházkezelő üzletszerű tevékenység keretében szakképesítéshez kötött feladatokat láthat el.
A közös képviselő fő feladatai
- Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása; jogszerűségről gondoskodik, végrehajtja a döntéseket.
- Épület fenntartása, üzemeltetése, karbantartása és szükség esetén felújítások megszervezése.
- Közös költség beszedése, kezelése és behajtása szükség esetén (peres eljárásig).
- Dokumentumok megőrzése (alapító okirat, SZMSZ példány, Közgyűlési Határozatok Könyve, stb.).
- Regisztráció a földhivatalnól, és a közösség érdekében a szükséges adatszolgáltatások teljesítése.
A közös képviselő jogi és szakmai feladatokat lát el: képviselete a közösség érdekében, jogi és adminisztratív nyilatkozatok megtétele, valamint a közösség hatáskörébe tartozó ügyrendek betartatása. A képviselet kiterjed minden olyan cselekményre és jognyilatkozatra, amelyek a közösség érdekében szükségesek, a jogszabályok és az SZMSZ szerint.
A nyilvántartások és tájékoztatás
- Közgyűlési Határozatok Könyve: évente bontásban rögzíti a határozatokat, szavazások módját és végrehajtásuk státuszát.
- Éves költségvetés és éves elszámolás készítése; a mulasztások vagy szabálytalanságok ellenére is fennáll a felelősség lehetősége.
- Rezsicsökkentésről szóló tájékoztatás: díjmentesen, írásban tájékoztatja a lakókat a megtakarításokról.
- Nyilvántartások vezetése a lakcímekről, bérlőkről, haszonélvezőkről és a külön tulajdonban lakó személyek számáról.
A közös képviselő tehát összefogja a közösség adatait, biztosítja a transzparenciát, és elősegíti a megfelelő döntéshozatalt a közösség érdekében.
Döntési jogkörök a közgyűlésnek
- Kölcsönfelvétel, hitelszerződések;
- Alapító okirat és SZMSZ módosítása;
- Nagyobb felújítások, beruházások;
- Közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése vagy bérbeadása;
- Közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása.
A közgyűlés a norma a társasház jövőjét érintő legfontosabb döntéseket hozza meg, míg a közös képviselő a napi ügymenetért felelős, és a határozatokat végrehajtja.
Számvizsgáló bizottság és gazdasági ellenőrzés
- A számvizsgáló bizottság folyamatosan ellenőrizheti a közös képviselő tevékenységét és havonta a pénzügyeket; véleményezési jogkör is kapcsolódik a költségvetéshez és a számlákhoz.
- Gazdasági ellenőrzést segítő személy bevonása kötelező lehet, ha a forgalom meghalad egy bizonyos küszöböt (például 20 millió forint éves forgalom vagy 50 albetét feletti létszám).
- A gazdasági ellenőrzést segítő személy tájékoztatja a közgyűlést a veszélyeztető tényezőkről; ezt mellékletként csatolják a meghívóhoz, hogy a határozatok érvényesek legyenek.
A közös képviselő felelőssége
A közös képviselő felelőssége lehet polgári jogi kártérítés, büntetőjogi és közigazgatási szankciók, illetve a bizalmi viszony megszegése miatti visszahívás. A jegyző törvényességi felügyeletet gyakorol: ellenőrizheti az SZMSZ-t, a közgyűlési határozatokat és a közösség működését; szükség esetén 60 napos határidő után bírósághoz fordulhatnak.
Ki nem lehet tisztségviselő?
- Büntetett előélet, foglalkozástól eltiltás vagy köztartozás;
- Szakképesítés és nyilvántartásba vétel szükségessége üzletszerű társasház-kezelői tevékenység esetén;
- Meg nem felelés esetén a közgyűlés visszahívhatja, illetve a tisztség megszüntethető.
Eljárások a közgyűlés visszahívására
A közgyűlés írásban felszólíthatja a tisztségviselőket az igazolásra; ha nem igazolják megfelelően, a tisztség megszüntethető. A közgyűlés azonnali hatállyal is felmentheti a közös képviselőt súlyos kötelezettségmulasztás esetén. A visszahívás menete a közgyűlés összehívásával kezdődik, amelyet a közös képviselő maga is kezdeményezhet, és értesítés szükséges az érintettek felé.
Közös képviselő és elővásárlási jog a garázsok esetében
A teremgarázsoknál a közös képviselő feladatai alapvetően a közösség képviselete és a jogszabályok betartása. Elővásárlási jog gyakorlásánál a kifüggesztés lebonyolítása, a biztonságos tudomásulvétel és a nyilatkozatok hitelesítése kötelező lehet. A közös képviselő saját hatáskörében hozhat döntést a kifüggesztésről, de ezt írásos formában kell rögzíteni és a nyilvántartásokban vezetni.
Összegzés
A közös képviselő a társasház működésének motorja: ő hívja össze a közgyűlést, előkészíti a határozatokat, és gondoskodik azok végrehajtásáról, miközben az épület fenntartását és a közösségi kötelezettségek teljesítését biztosítja. A jogi felelősség, a jegyző felügyelete és a hiteles nyilvántartások együttesen védik a tulajdonostársak érdekeit, és elősegítik a közösség átlátható és felelősségteljes működését.
tags: #tarsashaz #kezelo #kozos #kepviselo