A társasházi együttélés szabályai és a lakók jogai
A társasházakban élő lakóközösségek számára elengedhetetlen a közös tulajdonnal kapcsolatos szabályok ismerete, a jogok és kötelezettségek tisztázása. Ez a cikk áttekinti a társasházi együttélés alapvető szabályait, a tulajdonosok jogait és a lehetséges jogorvoslati lehetőségeket.
A társasházi alapok
Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl. üzlethelyiség) van, és ezek az épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában állnak, míg az ingatlan más részei, például a lépcsőház, a tető vagy a falak, közös tulajdont képeznek. Ahhoz, hogy a társasház létrejöjjön, a tulajdonostársaknak alapító okiratot kell elfogadniuk. Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból. Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges.
Az ingatlan használatának szabályai
Az ingatlanhasználatra vonatkozó legalapvetőbb szabály, hogy a tulajdonostársak a társasházi tulajdonukat, például a saját üzlethelyiségüket is csak úgy birtokolhatják és használhatják, hogy ez ne sértse a többi tulajdonostárs jogát és törvényes érdekét. A legtöbb társasházban a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) tartalmazza, hogy a tulajdonostárs milyen magatartása minősül a többiek birtoklását és használatát sértőnek, és hogy ilyen magatartást tanúsítani tilos. A házirend szabályozza, hogy lakásunkban mikor végezhetünk építési-szerelési munkákat vagy zajjal járó más tevékenységeket, továbbá, hogy milyen módon használhatjuk a közös tulajdont.
A társasházi lakóépületben az üzletek és más nem lakáscélú helyiségek használatának és hasznosításának a megváltoztatásához - egyes különleges esetek kivételével - nem kell a tulajdonosi közösség hozzájárulása, sőt a közvetlenül szomszédos lakások vagy helyiségek tulajdonosainak hozzájárulása sem. A vendéglátó tevékenységhez sem kell hozzájárulás. Azonban a társasházközösség a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat.
Közös költség és tartozások
Mivel sok esetben probléma a közös költség fizetésének elmaradása, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a legalább 3 hónapnyi közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos külön tulajdonát (pl. lakását) jelzálogjoggal terheljék meg. A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadnak jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A jelzálogjog alapítása 3 havonta megismételhető, ha a tulajdonos továbbra sem fizeti a közös költséget. A jelzálogjog bejegyzésénél hatékonyabb megoldás lehet a közös költség tartozás behajtására, ha a közös képviselő fizetési meghagyásos eljárást indít a tulajdonossal szemben. Ez esetben három hónapot sem kell várni, a fizetési határidő lejárta után azonnal kezdeményezhető az eljárás.
Lakásvásárlás esetén mindenképp javaslom, hogy a vevő kérjen az eladótól igazolást arra vonatkozóan, hogy nincs közös költség tartozása. A közös képviselő az eladó kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról.
A közgyűlés szerepe és működése
A közgyűlés dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról (pl. hitelfelvétel). Közgyűlést évente legalább egyszer tartani kell. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni.
Kötelező a közgyűlést összehívni, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok - a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével - írásban kérték. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni.
A közgyűlési jegyzőkönyv elkészítése és a jelenléti ív vezetése is fontos. A jegyzőkönyvben fel kell tüntetni, hogy annak egyik melléklete a jelenléti ív, amely tartalmazza a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, valamint a távol lévők által meghatalmazottak nevét. Az ideális az, ha a jelenléti ívet a jelenlévők és a meghatalmazottak aláírják.
Jogvédelmi lehetőségek
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba/az SZMSZ-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását. Tehát, ha úgy érezzük, hogy a közgyűlési határozat számunkra hátrányos döntést tartalmaz, akkor jogaink megóvása érdekében bírósághoz fordulhatunk. A határozat meghozatalától számított hatvan napon belül lehet a bírósághoz fordulni.
A társasházközösség egészét és az egyes tulajdonostársakat a vendéglátó tevékenység esetleges zaja vagy szaga, kémiai vagy fizikai hatásai, avagy ezek összessége képes a leginkább zavarni. A zavarás minősülhet birtoksértésnek, személyiségi jogok sérelmének vagy dologi károkozásnak. Valamennyi esetében van lehetőség a jogvédelemre, ideértve a sérelmek és a kár pénzbeli orvoslását is. Az egy éven belül elszenvedett birtoksérelem orvoslására és szankcionálására, megfelelő kérelem esetén, a helyi önkormányzat jegyzője jogosult. Az egyévnél távolabbi birtoksérelem orvoslására nem a jegyzőnek, hanem a bíróságnak van hatásköre.
A társasházak működésének, szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A jegyző ellenőrzi többek között, hogy a társasház alapító okirata, SZMSZ-e, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak.
Társasház jogi kérdései - Dr. Simon Tibor ügyvéd
A kistársasházak speciális szabályai
Az olyan társasházak, melyekben legfeljebb 6 lakás van (ún. kistársasházak), alapvetően a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működnek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ilyen társasházakban nem beszélhetünk közgyűlésről, mint legfőbb döntéshozó szervről, és nincs a közös ügyek intézésére hivatalosan eljárni jogosult közös képviselő/intézőbizottság, illetve a társasház pénzügyi működését ellenőrizni hivatott számvizsgáló bizottság, végül nincs a társasház működési szabályait, szervezetét összefoglaló ún. Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ). Az ilyen ún. kistársasházakban a döntéshozatal alapvetően egyszerű szótöbbséggel történik.
Fontos azonban kiemelni, hogy az alábbi esetekben egyhangú döntés szükséges az ún. kistársasházakban is: a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása, valamint az egész ingatlan feletti tulajdonjog-átruházás, az ingatlan megterhelése, illetve az egész ingatlanra kiterjedő kötelezettségvállalás.
tags: #tarsashaz #kotelezo #szabalyzatai