A társasházi közös képviselő feladatai és felelősségei
2024. október 1-jétől hatályosak a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) új rendelkezései, amelyek a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke nyilvántartásáról és a számviteli szabályok szerinti éves beszámoló benyújtási kötelezettségéről szólnak.
Az új szabályozás értelmében a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2026. október 31-ig köteles nyilvántartásba vetetni az ingatlanügyi hatóságnál. Ez a határidő nem vonatkozik azokra, akiket ezt követően választanak meg.
A Tht. 55/A. §-a kimondja, hogy a közös képviselőt az a szerv tartja nyilván, amely a társasházat is, tehát a területileg illetékes ingatlanügyi hatóság. A nyilvántartásba vétel a társasházközösség ügye, és eltérő megállapodás hiányában ennek költségei is őt terhelik. Bár maga az eljárás díjtalan, szükségszerűen merülnek fel költségek, hiszen a nyilvántartásba vételi eljárásban a jogi képviselet kötelező.
A nyilvántartásba vétel tehát a társasházközösség kötelezettsége, és e kötelezettségének szervezeti képviselője, a közös képviselő útján tesz eleget. Mindez azt is jelenti, hogy a nyilvántartási eljárásban nem a közös képviselő, hanem a társasházközösség a kérelmező és ekként ügyfél.
A társasházközösség nem jogi személyiségű szervezet, de a Tht. értelmében a tulajdonostársak közössége az általa viselt közös név alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg.
A változás nyilvántartásba vétele a mindenkori új közös képviselő feladata. Ha a közös képviselő ügyvivővé vált anélkül, hogy ügyvivősége alatt új közös képviselőt választottak volna, megbízatása megszűnésének nyilvántartásba vételét is ő köteles kérelmezni, szintén törvényes képviselői státusza okán.
A Tht. 49. § (6) bekezdése előírja, hogy a közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, ha a tisztségviselő a megválasztását követően legkésőbb a jogszabályban előírt határidőn belül nem kezdeményezi nyilvántartásba vételét az ingatlanügyi hatóságnál. Nincs azonban olyan hatályos vagy hatályba lépésre váró jogszabály, amely a 2026. október 31. után megválasztottakra nyilvántartásba vételi határidőt írna elő.
Az új szabályok nem változtatnak azon, hogy a közös képviselő megbízatása a megválasztásra és nem a nyilvántartásba vételre vezethető vissza. Nem azért törvényes képviselő, mert bejegyezték, hanem mert megválasztották, és a megbízást elfogadta. A közös képviselői tisztség a megbízás elfogadásával jön létre, és ettől kezdve a közös képviselőt terhelik a jogszabályok és a társasházközösség belső normái által meghatározott képviseleti és ügyintézési feladatok. A nyilvántartásba vétel ezek egyike.
A jogalkotó feltehetően azért vezeti be az ügyintézési korlátozást, mert így akarja elérni, hogy a társasházközösségek mihamarabb vetessék nyilvántartásba közös képviselőiket. A nyilvántartásba vétel kikényszerítése fontos cél, de a forgalom biztonsága még ennél is fontosabb.
A Tht. 64/A. §-a kimondja, hogy 2026. október 31-ig a közös képviselő a társasházközösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor végezheti, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba. Ez azt is jelenti, hogy nyilvántartásba vétel nélkül, a közös képviselő 2026. október 31. után nem végezhet ügyintézési tevékenységet.
Fontos megjegyezni, hogy a közgyűlés a legfontosabb szerv a társasházaknak, ez a legfőbb döntéshozó szerv, mely a tulajdonostársakból áll. A közgyűlésen szavazással döntenek érdemi kérdésekben. A közös képviselő lehet bármely tulajdonostárs, társasházkezelő cég vagy ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező cég. Azonban nem lehet egy társasház közös képviselője sem, aki büntetett előéletű, a közös képviselői tevékenységét érintő foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett fizetési kötelezettségének nem tett eleget és ezt jogerősen megállapították, illetve az az üzletszerűen társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet végző cég sem, aki nem rendelkezik a szükséges szakképesítéssel és nincs e tevékenysége bejelentve.
A számvizsgáló bizottságnak tanácskozó szerepe van, nem végez képviseleti ellátást vagy társasházkezelést. Az éves beszámolót kell véleményezniük, ahhoz írásban, szóban hozzátenni a meglátásaikat, az ellenőrzésekről szóló beszámolást. Ellenőrizni tudják a havonta kifizetett számlákat, a banki számlakivonatot, illetve bármit, ami a társasházzal kapcsolatosan adminisztrációs, pénzügyi, ügyintézési feladatot ölel fel.
A társasházakról szóló törvény 28. §-a (1) bekezdésének e) pontja szerint a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról. Ebből az is következik, ha a közgyűlés számára a beszámolóban lévők nem elfogadhatóak, akkor azt nem fogadja el, illetve a részleteket tartalmazó kiegészítő információkat, bizonylatokat kér.
A törvény 47. §-a tartalmazza, hogy a közös képviselőnek a számviteli szabályok szerint kell évenként költségvetési javaslatot készítenie (jellemzően tervezett adatokkal, de tételesen), a 48. § szerint pedig évenként utólag elszámolást készítenie, a tervezett és a tényleges költségek részletes összevetésével.
A közös képviselő jognyilatkozatát önmagában azért, mert a be nem jegyzett idején tette, és időközben bejegyezték, a közgyűlésnek nem kell jóváhagynia, hiszen tény, hogy megválasztotta közös képviselőnek, meg is bízta ezzel, így a joghatálya a bejegyzéssel, a jognyilatkozat megtételének időpontjára visszamenőlegesen következik be, feltéve, hogy a jognyilatkozatot a megválasztását követően tette.
A közös képviselő ügyintézési jogosultságának elvesztése (felmentése vagy a tisztség egyéb megszűnése) utáni jognyilatkozatai viszont már az álképviseleti szabályok hatálya alá tartoznak azzal, hogy ekkor a képviseleti jogosultság teljes hiányáról van szó.
A társasházkezelés és a közös képviselet olyan tevékenység, amellyel a lakók elégedettek lehetnek. Amennyiben a ház élete működhetne profibban is, érdemes lehet elgondolkodni a jelenlegi közös képviselő cseréjén.
tags: #tarsashaz #kozos #kepviselo #kissne #nemeth #gabriella