Társasház közös vízfogyasztásának elosztására vonatkozó jogszabályok és gyakorlati megfontolások
A bekötési vízmérő a Fővárosi Vízművek Zrt. feladata, és az egyes ingatlanokon belüli vízdíjmegosztásra többféle mód lehetséges: önálló bérleményként vagy telekkönyvi albetétként (pl. önálló lakás) történő elszámolás. A leolvasások közti idő közti különbség mérési különbözetet eredményez, amelyet távleolvasással lehet jelentősen csökkenteni. A bekötési (fő) vízmérő az optimális elhelyezés mellett nagyobb méréstartományban pontosabban jelzi az átáramló víz mennyiségét, mint a mögötte felszerelt lakás-mellékmérők.
Míg a kereskedelmi forgalomban kapható mellékmérők méréstartománya szűkebb, a bekötési mérő tartományai több vízáramlást képesek pontosan mérni. A vízmérők hitelesítésének feltételeiről és szabályairól a jogszabályok részletesen rendelkeznek; a mérő állásait a közös képviselet vagy megbízottja diktálja a mérési időszakban. A mellékvízmérőkkel elvégzett elszámolás egy sor logisztikai kérdést felvet: ki ellenőrzi a mérők hitelességét, ki végzi a leolvasást, és hogyan történik a díjak beszedése. A szolgáltató joghatára a bekötési mérőt követő elzáróig, ebben az esetben a hálózat belső része a felhasználók tulajdonában marad.
Az elszámolás és a közös költség alapelvei
A vízfogyasztás elszámolásáról a Szervezeti-Működési Szabályzatnak (SZMSZ) kell rendelkeznie. A leírtakból nem derül ki, hogy az SZMSZ mit ír elő ebben a kérdésben, csak az ismert, hogy közgyűlési határozattal hozzájárultak az egyedi elszámolási módhoz. Azokban a társasházakban, ahol nem minden lakás van felszerelve vízmérővel, kétféle közös költséget állapítanak meg: vízórával rendelkező és vízórával nem rendelkező lakások (albetétek) részére. Amennyiben az egyedi elszámolási módot a Vízművek felmondja, úgy az adott albetét után is a „vízórával nem rendelkező" közös költséget kell fizetnie. Ha a Vízművek nem mondta fel a szerződést, de a tulajdonos nem teljesíti a vállalt kötelezettséget, akkor a közgyűlés napirendjére fel kell venni a kérdést, és a hozzájárulást vissza kell vonni. A megoldás részleteiről azonban keretbe foglalt szabályokra van szükség: az SZMSZ-ben rögzíteni kell a méréshez kapcsolódó költségnemek felosztását, a leolvasási jogokat és a díjak megállapításának módját.
- A legelterjedtebb megoldás az albetétekben lakók közvetlen terhelése a víz- és felmerülő közműdíjak tekintetében, amelyhez mellékvízmérők szükségesek. Előnye, hogy a lakás használója közvetlenül fizeti a fogyasztását, viszont a közös képviselőnek ellenőriznie kell a mérőhitelességet és a leolvasást is.
- Másik megoldás a vízközművel kötött szerződés, amely szerint a vízmű levonja a mellékvízmérők szerinti fogyasztást, és a lakás használója közvetlenül a szolgáltatónak fizet. Ez a módszer egyszerűbb a fogyasztók szemszögéből, mert közvetlenül a szolgáltatónak fizetnek, de a társasháznak a nettó víz- és csatornadíjat kell figyelemmel kísérnie, mert az elszámolás mögött komplex.
A közös költség és az SZMSZ szerepe
A közös költség a társasház 2003. évi CXXXIII. törvénye szerint a közös tulajdonban lévő épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodáson túlmutató kiadások összege. A közös költség és a rendes gazdálkodáson felül merülő kiadások megosztása az SZMSZ-ben rögzített szabályok szerint történik. A közös költség összetétele és felosztása alapvetően a tulajdoni hányad szerint kerül megállapításra, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik. A költségek felosztása azonban bármikor felülvizsgálható a közgyűlés döntéseivel, amelyre szükség lehet mind a vízfelhasználás, mind a közösségi szükségletek tekintetében.
A közös költség felhasználásának és a költségvetésnek a megtervezése szigorúan a törvényi előírások szerint történik. A költségvetésnek a Tht. előírásai szerint egy naptári évre vonatkozóan kell készülnie, és előírja a költségek terv szerinti, valós kiadásokkal való összevetését. Ha a költségvetés hiányzik vagy jogszerűtlenül van megfogalmazva, a tulajdonosok jogosultak jogorvoslatra, és a jegyző felülvizsgálhatja a működést. A közös költség megfizetése minden tulajdonost terhel, és a következőket érinti: a közös költség hozzájárulás összegét a közös képviselő illetve az intézőbizottság köteles közölni és beszedni, a rezsicsökkentések hatásait pedig értesíteni kell a tulajdonosok felé.
Éves elszámolás és megtérítések
Az éves elszámolás során gyakran felmerül a kérdés: legyen-e kötelező éves leolvasás a vízműnél a fogyasztás ellenőrzése érdekében, vagy bízzuk a tulajdonosokra a leolvasások pontosságát? A felmerülő többletbefizetés visszautalása vagy jóváírásra történő alkalmazása a tulajdonos folyószámláján történik a következő évben. A szemétdíj és a fűtési díj esetében a megosztást szintén a tulajdoni hányad arányában vagy a lakásméret/használat alapján határozzák meg, de a gyakorlatban a díjstruktúrát a szolgáltatók tételei és a ház technikai adottságai is befolyásolják. A távfűtésnél a legtöbb költség a szolgáltatónál terhelhető, és a közösség szerepe mérsékeltebb. Házközponti fűtés esetén pedig a gáz-díj, az üzemeltetési költségek és a hőmennyiségmérők díjainak felosztása összetettebb, és ezt az SZMSZ-ben kell rögzíteni.
Közgyűlés, jogi eszközök és bírságok
A közösség szerveinek és működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A közgyűlés határozatai ellenőrizhetőek bíróság által, és a jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütköző határozat érvénytelenségét a tulajdonostárs a határozat meghozatalától számított 60 napon belül kérheti a bíróságtól. A közös képviselő feladata a határozatok előkészítése, végrehajtása és a fenntartás biztosítása. A befizetések elmaradása esetén fizetési meghagyásos eljárás alkalmazható, amely költségeket vonhat maga után. A kamerarendszer bevezetéséről a közgyűlés összes tulajdoni hányad szerinti kétharmados többségével dönthet, de területeket a magánlakások bejáratát nem érintheti, és a leolvasók és adatok védelme kiemelt figyelmet kap a személyiségi jogok védelmében.
A gyakorlati megoldások összefoglalása
Hogyan legyen igazságos a vízfelosztás a társasházban?
- Az egyedi vízmérők elosztó megoldás minden lakót érintő tényleges fogyasztás alapján történő elszámolását teszi lehetővé, azonban a mérőhitelesség és leolvasás ellenőrzése is szükséges.
- A mellékvízmérők alkalmazása a fogyasztás közvetlen terhelését jelenti az albetétre, de a közös vízfogyasztás és az elszámolás átláthatósága érdekében a közös költség részeinek meghatározása elengedhetetlen.
- A közösség törvényességi felügyelete és az SZMSZben rögzített költségviselési szabályok biztosítják a rendezett működést, a közgyűlések határozatainak végrehajtását, és a vitás kérdések bírósági rendezését.
- A rezsicsökkentések és a költségoptimalizálás érdekében a közös képviselő köteles tájékoztatni a tulajdonostársakat a megtakarításokról és a költségek bontásáról.
- Végső eszközként a közös költség behajtási eljárások alkalmazhatók, a díjak és követelések érvényesítése érdekében.
Rövid definíciók és tippek a gyakorlatban
- A főmérő a teljes épület vízfogyasztását méri; a mellékmérők az egyes albetétek fogyasztását mérik.
- Az egyedi vízfelosztás esetén a hitelesített mellékvízmérőkkel történő elszámolás a legigazságosabb, de a leolvasás és karbantartás kockázata is nő.
- Közös költség a Tulajdonosokat tulajdoni hányaduk szerint terheli; kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik.
- Visszatérő problémák közé tartozik a hátralék, a határidők és a jogos érdekek érvényesítése; ezek rendezésére a jogi eljárások és a közgyűlés rendelkezik jogosultsággal.
tags: #tarsashaz #kozos #vizfogyasztasanak #elosztasara #vonatkozo #jogszabaly