társasház pincebérleti díja: adózási és használati szabályok összefoglalása

A társasházak működésük során különböző adónemek alanyaivá válhatnak. Adókötelezettségeik egy része tévhitek forrásává is vált az elmúlt évek során. A társasházközösség, ha adóköteles tevékenységet kíván folytatni (pl. A társasházakról sokan úgy gondolják, hogy a társasági adó alanyai. Valójában azonban nem ez a helyzet: Amennyiben a társasház a közös név alatt jövedelmet szerez, az után a személyi jövedelemadó alanyaként adózik. Ez abban az esetben is igaz, ha a tulajdonosok nem magánszemélyek. A társasház egyes jövedelmei után az adókötelezettséget úgy kell teljesíteni, mintha a jövedelmet magánszemély szerezte volna meg.

A pincebérlés bevételei, a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrészek bérbeadásából származó bevételek és egyéb közvetített szolgáltatások adózási és könyvvezetési szabályai kiemelten fontosak a társasházak számára. Az alábbiakban a kínálatból származó kulcspontokat részletezzük úgy, hogy a pincebérleti díjhoz kapcsolódó adózási és jogi kereteket logikusan összefüggően tárjuk fel.

Adózás és jövedelem-meghatározás a pincebérletre vonatkozóan

Az ingatlanbérbeadás főszabály szerint adómentes a tevékenység sajátos jellegére tekintettel. A társasház azonban választhatja a tevékenység adókötelessé tételét is, akár minden ingatlanra, akár kizárólag a lakóingatlanok nem minősülő ingatlanok esetében. E döntés évét követő ötödik naptári év végéig azonban nem térhet el. Ha a társasház alanyi áfa-mentességet választ, az öt millió forintos értékhatárba beleszámít az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel is. Ha adóköteles tevékenység, az áfát a rá irányadó gyakorisággal kell bevallani, és megfizetni. Ha nem tette adókötelessé a bérbeadási tevékenységet és nincs adóköteles tevékenysége, vagy alanyi adómentességet választott, az áfa-bevallás alól mentesül. A közös költségből származó bevétel nem tekinthető kifejezett értékesítésnek, így az nem igényel közvetlen számlázást az adóalanyiság szempontjából.

A pincebérleti bevétel teljes egészében a társasház adóköteles jövedelmének minősül, ezért a társasház adószámmal nem rendelkező esetben is be kell jelentkeznie az adóhatóságnál. Amennyiben a bevétel kifizetőtől származik, a kifizető köteles megállapítani, levonni, befizetni és igazolást kiállítani a társasház részére. Ha pedig magánszemélytől vagy más nem kifizetőtől származik, a 16 százalékos SZJA adót a társasháznak kell befizetnie negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig, és ezt éves bevallásban, negyedévenként bontásban kell feltüntetni.

A társasház által fizetendő személyi jövedelemadó mértéke a bérbeadás esetében 16 százalék, a bérleti díjak teljes összegére. Amennyiben a bevétel kifizetőtől származik, a kifizető vonja le az adót. A bérbeadásból származó bevétel tehát szja-ügy, nem pedig adókedvezmény.

Áfa (általános forgalmi adó) és alanyi áfa

A társasház áfa-alanyisága nem terjed ki minden tevékenységére; az adóalanyiság feltétele, hogy a gazdasági tevékenység a közös tulajdonban és közös használatban levő ingatlanra irányuljon és kifelé, a társasházközösségtől eltérő személy felé tehessék meg a szolgáltatást. A parkolók, pince, garázs bérbeadása lehet adóalanyiság kérdése. A közös költség nem tekinthető „kifelé irányuló” értékesítésnek, így az számlázási kötelezettség alól nem mentesíti a társasházat. A pincebérlethez kapcsolódó szolgáltatások áfa-szempontból előfordulhat adóköteles vagy adómentes jelleget is ölteni, attól függően, hogy a tevékenység külső részfelé irányul-e vagy sem. Ha az ingatlan bérbeadása adóköteles, az áfát a kifizető számolja fel és fizeti meg; ha adómentes vagy alanyi adómentességet választott a társasház, az áfa-bevallás alól mentesül. A közüzemi költségek továbbszámlázása is adózási szempontból ennek megfelelően alakul: adómentes bérbeadás esetén a közüzemi díjakat is adómentesen kell továbbszámítani, adóköteles bérbeadás esetén pedig adóval terhelten.

Közös tulajdon és pénzügyi szabályozás a pince használatában

A közös tulajdonban lévő ingatlan(ok), például pince vagy tároló, használata és bérbeadása a tulajdonostársak közös döntését igényli. A közös tulajdon minden tulajdonos közös használatára és birtoklására terjed ki, de a használat módját a közgyűlés határozza meg. A közös területek használata csak akkor működik jól, ha a tulajdonosok együttműködnek, szabályokat állapítanak meg és figyelnek egymásra. Az összegzések szerint a közös költség és a többlethasználati díj egyaránt a tulajdoni hányad arányában terhelheti a tulajdonosokat, és a többlethasználati díjat csak akkor lehet követelni, ha a használat valóságosan túlteljesíti a közös használat kereteit.

A pince osztatlan közös tulajdona esetén a használat rendjét a szervezeti és működési szabályzatban kell rendezni. Ha a pince használata kizárólagosra vagy rendszeres mérőórás ellenőrzés mellett történik, a megállapított használati díj jogszerűségét és igazságosságát a közgyűlés vizsgálja. Amennyiben nincs egyértelmű döntés, a tulajdonosok megegyezése útján lehet eljutni a békés megoldáshoz.

Gyakorlati összefüggések a pincebérlet kapcsán

Az adózás rendjéről szóló törvény szerint a társasház adózási kötelezettségeit integráltan kell kezelni, és a bevételeket a vonatkozó jogszabályok szerint kell megállapítani.
A bérleti díjakból származó bevételek adóvonzata a tulajdonostársak egyéni adókötelezettségét érinti, ha a közös név alatt jövedelem keletkezik.
A közös területek használata és a pincebérlet közvetlen hatása a közös költség- és adózás összetett összefüggéseire késztethet.
A társházak bevételeinek értelmezése és a kiadások elkülönítése elengedhetetlen a megbízható könyvviteli nyilvántartás érdekében.

A pincebérlet kapcsán felmerülő adózási és jogi kérdések sokrétűek, ezért fontos a közösség közös döntéseit megalapozó teljeskörű információ- és szabályrendszer átlátása. A közös tulajdon védelme és az igazságos terhelsítés érdekében a társasházaknak ezeket a kereteket pontosan követniük kell.

Infografika: Társasház adózási és bérbeadási folyamatai

Albérlet kiadás adózás, lakáskiadás adó számítása kalkulátor

Az ingatlan bérbeadása és kapcsolódó bevételek részletes szabályozása alapján a társasház adószámmal nem rendelkező esetben is köteles lehet bejelentkezni az adóhatósághoz, és a bérbeadásból származó bevétel adózása a jogszabályi előírások szerint történik. A közös költség megosztásának kérdései és a tulajdonostársak közötti viszonyok pedig a Polgári Törvénykönyv és a Társasházi törvény rendelkezéseinek hatálya alá tartoznak.

Nyilvánvaló, hogy a pince használata nem kizárólagos jog, és a többlethasználati díj vagy közös költség növelése csak a közgyűlés általi meghatározás alapján történhet. A járulékfizetések és a társasház adózási kötelezettségei a jogszabályok szerint alakulnak, és a vonatkozó adózási nyomtatványok (például a ’41 jelű) és bevallások időben történő benyújtása elengedhetetlen.