Társasház SZJA kötelezettsége és értékesítés adózási lehetőségei
A társasház összességében egy „magánszemély", ezért személyi jövedelemadó (SZJA) alá tartozik. A rendelkezés szerint az adóalapból származó bevétel adott részével lehet számolni, és több rugalmasság is: döntés kérdése, hogy a bevételt a teljes közösség vagy a tulajdonosok egyéni adózása szerint kezelik-e.
1) Hogy adózik a korábban gondnoki lakás értékesítése?
- Az SZJA törvény 75. §-a alapján 25%-os adóteherrel, 16% SZJA-val adózhat a bevétel. Ebben az esetben a ház a 62. § szerinti kedvezményeket nem veheti igénybe, és a lakóknál felosztott összegek bevallási és adófizetési kötelezettsége megszűnik.
- Más lehetőség, hogy a társasház az ingatlan értékesítéséből származó bevételt a tulajdonhányadok arányában fizeti ki az albetétek tulajdonosainak. Ekkor az albetétek tulajdonosai az SZJA tv. 62. § rendelkezéseit figyelembe vehetik, és kedvezményekre is jogosultak lehetnek. Aki öt éven túl vásárolta lakását, annak adókötelezettsége nincs; öt éven belüli vásárlás esetén a rá eső rész 25%-ának adóztatása marad.
- Külön kiemelés, hogy minden magánszemélynek egyénileg kell megállapítania kötelezettségét. Ha mindenki öt éven túl vette a lakását, nincs adófizetési kötelezettség senkinek. Ha viszont a társasház dönti el, hogy az adóbevallást és adófizetést a társasház teljesíti, akkor a társasház negyedévente fizeti meg az adóelőleget a jogszabályok szerint.
2) Kinek és mikor keletkezik kötelezettség?
A közgyűlés dönti el, hogy a bevétel SZJA-t (és esetleg más adókat) hogyan fizetik ki. Ha a társasház az adókötelezettséget saját maga teljesíti, akkor negyedévente kell adóelőleget fizetni. Ha a magánszemélyek (tulajdonosok) vállalják a bevallást és az adófizetést, akkor a határidők a magánszemélyek vonatkozó bevallási határidői szerint történnek.
3) Szja-szabályok a társasházra
A társasház a személyi jövedelemadó speciális alanya. Az SZJA törvény 75. § (2)-(8) bekezdése alapján terheli adókötelezettség a társasház és a társasüdülő közösségét az általuk közös név alatt megszerzett jövedelem után. A fennmaradó bevétel pedig a magánszemély tulajdonostársak között oszlik meg, és csak azokra a bevételekre vonatkozóan lehet adókötelezettség. A bevétel kiszámításakor figyelembe kell venni a közös költséget, felújítási befizetéseket és a közvetített szolgáltatás ellenértékét, továbbá bizonyos kedvezményeket vagy támogatásokat is.
4) Felújítás és közös költségek hatása
A bevételekből levonható költségek közé tartozik a tulajdonostársak közös költsége, a felújításokra tett adóévi befizetések, a közvetített szolgáltatás tovább számlázott ellenértéke, valamint egyes, jogszabály alapján nem figyelembe vett összegek. A felújítási fogalmakat a Társasház tv. pontosan definiálja: felújítás és korszerűsítés is a megújítást, a használhatóság növelését szolgáló tevékenységeket takarja.
5) Parkolóhelyek és más közös részek adózása
A teremgarázsok és parkolóhelyek önálló helyrajzi számmal történő nyilvántartása lehetővé tette az önálló ingatlanként való nyilvántartást és értékesítést. Ezek adózása az SZJA törvény és Áfa-törvény összefüggéseiben értelmezendő: a bérbeadás adóalanyisága, az adó mértéke és a kedvezmények kérdései az adott tevékenységtől függenek.
6) ÁFA és adóalanyiság
A társasház adóalany lehet az ÁFA törvény alapján, ha a gazdasági tevékenység külső felé irányul, azaz a közös tulajdonban hasznosítandó ingatlanokra vagy szolgáltatásokra irányul. A döntés előzetes bejelentése szükséges, és ötödik naptári év végéig nem módosítható. Ha alanyi áfa-mentességet választ, az ingatlan-bérbeadás bevétele a határértékbe beleszámít. Az adókulcs és a bevallások részletei a konkrét tevékenységtől függenek, például a közüzemi költségek közvetlen vagy járulékos költségként kerülnek-e számlázásra.
Ha az értékesítés sorozatjelleggel történik (több ingatlanrész értékesítése rövid időn belül), az Áfa tv. 6. §-a szerint adóalanyiság és adó megítélése felmerülhet, és a fordított adózás alkalmazható. Az értékesítések sorozatjellegét és adózását a jogszabályok részletesen szabályozzák.
7) Járulékok és egyéb kötelezettségek
A társasház magánszemélyeknek dolgozó alkalmazottai után járulékokat vonhat le, fizethet be és vallhat be, az illetékes jogszabályok szerint. A társasház a nyugdíjjárulékot és az egészségbiztosítási és munkaerő-piac járulékot (EHO) is levonhatja és befizetheti, a jogi kereteknek megfelelően. A járulékfizetési rendszer részletei a jogszabályokban vannak rögzítve, és a közösség így is teljesítheti adókötelezettségeit.
8) Összefoglaló, mintázatok a gyakorlatban
- Ha a társasház úgy dönt, hogy az értékesítésből származó bevételt közös költségként kezeli, és a tulajdonhányadokra nem osztják szét külön adózási kötelezettséggel, akkor a bevétel után 16% SZJA-t kell fizetni, és a kedvezményeket a ház nem veheti igénybe.
- Ha a bevétel a tulajdonhányadok arányában kerül kifizetésre, az albetétek tulajdonosai az SZJA tv. 62. § rendelkezéseit figyelembe véve adózhatnak, és a kedvezményekre is jogosultak lehetnek. Ez lehet nyerőbb megoldás, különösen öt éven belüli vásárlások esetén.
- Az adóbevallás és adófizetés részletei a megtartott megállapodásoktól függenek: a társasház vagy a magánszemélyek alá tartozó bevételek után külön határidők és belső eljárások vannak.
- A közös részek (például tetőterek, pincék) értékesítése esetén a legfontosabb a jogszabályi feltételek és a funkciók pontos meghatározása, mert ez határozza meg, hogy mely kedvezmények vehetők igénybe, és milyen adókulcs alkalmazandó.
9) Gyakran felmerülő példák és eligazítás
A közgyűlés döntése szerint, ha a társasház teljes mértékben vállalja az adóbevallást és adófizetést, a bevétel 25%-át lehet a társasház jövedelmeként figyelembe venni, ami 15% SZJA-t jelent a társasházra nézve. Ebben az esetben a fennmaradó összeg magánszemélyek között oszlik meg, és adózási kötelezettségük a magánszemély-tulajdonosokra hárul. Ha a bogárddal a magánszemélyek egyéni bevallása alapján adóznak, akkor a bevallást és adófizetést az egyes tulajdonosok részére kell teljesíteni, a 1553. számú bevallás megfelelő kitöltésével és a határidők betartásával.
tags: #tarsashaz #szja #kotelezettsege