Osztatlan közös tulajdon és értékesítés társasházaknál: adózás, nyilvántartás és gyakorlati megoldások

A társasházak esetében jellemzően gazdasági okokból kerül sor a közös tulajdon részét képező ingatlanrészek értékesítésére; a lakóközösség az ebből befolyó pénzt általában a társasház karbantartására, felújítására fordítja. Gyakran hallani olyan esetekről, amikor a társasház a közös tulajdon részét képező padlásteret, vagy például mosókonyhát értékesíti, vagy a közös tulajdonú udvarban parkolóhelyeket alakít ki, amelyekre használati jogot alapít, és azt értékesíti valamely tulajdonos részére. Ezekben az esetekben az a közös, hogy a közgyűlés döntésének függvénye, hogy az adásvétel keretében keletkezett jövedelem után a társasház vagy az egyes magánszemély tulajdonosok válnak adóalannyá. Utóbbi esetben a magánszemély tulajdonosoknál ingatlan vagyon értékesítéséből származó jövedelem keletkezik. Gyakoribb azonban, hogy a társasház közgyűlése a közös tulajdon értékesítéséből befolyó pénzösszeget felújításra fordítja, és nem visszaosztani a tulajdonostársaknak, ezért jellemzően a társasházak válnak adóalannyá. Írásunk ezzel az esettel foglalkozik.

Adózási megfontolások és a 25/15%-os szabály

A személyi jövedelemadó rendszere ezt úgy kezeli, hogy a társasházat egyetlen magánszemélyként kezeli, és ezen fikció alapján írja elő az adókötelezettséget. Ha a társasház korábban még nem rendelkezett adószámmal, akkor az ügylet kapcsán ki kell kérnie azt. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén bevételként a számviteli szabályok szerint elszámolt bevételt kell tekinteni, és annak 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, amely után a társasháznak 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. Amennyiben a társasház olyan bevételt szerez, amely vonatkozásában maga a társasház a kötelezett a személyi jövedelemadó megállapítására, bevallási kötelezettség is terheli a ’41-es számú nyomtatványon. A ’41-es számú bevallás benyújtásának és az adó megfizetésének a határideje az adóévet követő év május 20-a. A B400-es nyomtatványon az értékesítő adatainál a társasház adatait kell feltüntetni.

Készpénzes ellenérték és bizonylatolás

Gyakorlati kérdés, hogy amennyiben a közös tulajdont képező ingatlanrész vagy használati jog értékesítésének ellenértékét készpénzben fizetik ki, az adásvételi szerződés elegendő dokumentum-e annak az ellenérték átadására. A válasz: nem. A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 168. § (1) alapján a készpénz kezeléséhez, illetve meghatározott gazdasági eseményekhez kapcsolódó bizonylatokat (számla, egyszerűsített adattartalmú számla és nyugta) kell használni. Az adásvételi szerződés önmagában nem bizonyítja a készpénz átadását; ezt bankszámlával vagy készpénz bevételi bizonylattal lehet igazolni.

Parkolóhelyek használati joga és helyrajzi számok

A parkolóhely használati jogának értékesítése kapcsán a 2022. évi módosítás megnyitotta a teremgarázs-helyek önálló helyrajzi számmal történő nyilvántartását és önálló tulajdonba kerülését, amely ezáltal értékesíthetőbbé vált. Az értelmezés szerint az ingatlan-nyilvántartásban a teremgarázs helyek elkülönítése befolyásolja az adózást és a jogi státuszt. Ugyanakkor a közös tulajdonban álló udvarban elhelyezett szabadtéri parkolóhelyek továbbra is közös tulajdon részét képeznek, és továbbra sincsenek önálló helyrajzi számuk és elkülönített tulajdonuk.

Infografika: teremgarázs és közös udvar viszonya a közös tulajdonban

Elbirtoklás és joggyakorlat

A becslés jogintézménye a hazai adóigazgatási rendszerben évszázadok óta jelen van, és egyre több közös tulajdonként értékesített ingatlan van a piacon. Az osztatlan közös tulajdon olyan rész, amelyet több tulajdonos birtokol a tulajdoni hányaduk arányában, de a használat gyakran közös megállapodásokkal rendezett. A törvény szerint az osztatlan közös tulajdonban álló telek részben sem lehet a tulajdonostársak külön tulajdonába jegyezve; a jogi helyzetot a közös tulajdon megosztása és a használati megállapodás határozza meg. A Kúria szerint a közös tulajdonban lévő terület elbirtoklása jogilag kizárt, mert a közös tulajdon és annak eszmei hányada csak akkor válhat elbirtoklás tárgyává, ha a tulajdonviszonyok ezt lehetővé teszik. A 2021. évi LXXI. törvénnyel pedig az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének több útja is rentábilisabbá vált: darabolás vagy egyetlen tulajdonba kerülés, de mindkét esetben a megosztás utáni önálló ingatlanok kialakítása a cél. A tulajdonostársak közös megegyezéssel írásba foglalt megállapodással rendezhetik a közös tulajdon használatát; a megszüntetés azonban csak írásban érvényes, és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalás szükséges.

Infografika: osztatlan közös tulajdon megszüntetésének lehetőségei

Gyakorlati példák és megoldások

Ha egy társasházban a tetőfelület egyes tulajdonosok kizárólagos használatába kerül, a használati megállapodás rögzíti a részeket, és a bejegyzés megteremti a dologi jogi hatályt. A banki finanszírozás gyakran feltételként kéri ezt a megállapodást, amely az ingatlan értékét növeli és könnyebb finanszírozást tesz lehetővé. Ugyanakkor a közös tulajdon értékesítésével kapcsolatos közgyűlési határozatokat csak egyhangú szavazatokkal lehet meghozni a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások és az ingatlan ruházatának módosítása esetén. A közgyűlésnek joga van meghatározni a rendes gazdálkodáson túli kiadások költségviselőinek mérlegelését, és meghatározhatja a használat, hasznosítás és megosztás részleteit.

Az új Inyvhr. és közös tulajdon

Az Új Inyvhr. 20. § 24. pontja lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésre kerüljön a közös tulajdon egészére, egyes részeire vagy eszmei hányadaira. A bejegyzés konstitutív hatályú, így a jog ebben a formában jön létre. A bejegyzés megerősíti a közhiteles nyilvántartásban a használati jogot, és megkönnyíti a közös tulajdon további értékesítését vagy finanszírozását. A felek között létrejövő használati megállapodás részletezheti a költségek megosztását és a bevételek felosztását is, amely a banki kölcsönök feltételeinek teljesítésében is segít.

Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi a fene?

Térkép: közös tulajdon, használati jogok és eljárási lépések

  1. Határozzuk meg a közös tulajdon részét képező ingatlanrészek típusát (épület részei, földrészletek, tárolók, parkolóhelyek).
  2. Döntés a közgyűlésen a hasznosításról vagy értékesítésről; meghatározni, hogy adózási kötelezettség keletkezik-e.
  3. Bejelentés és adózási kötelezettség: kiállítás 41. vagy más nyomtatvány alapján, adó mértéke és határidő.
  4. Jogilag rendezni a használati jogokat: megállapodás vagy bírósági határozat alapján történő bejegyzés.
  5. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba; konstitutív hatály, növeli a forgalomképességet és a finanszírozási lehetőségeket.
  6. Megosztás vagy értékesítés után a bevételek felosztása a tulajdoni hányadok arányában.

Összefoglaló a gyakorlati tanulságokról

Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanokhoz kapcsolódó jogi és adózási szabályok összetettek, ezért a közös tulajdon használatának egyeztetése, az adókötelezettségek pontos feltérképezése és a nyilvántartási bejegyzések pontos sofőrje mind fontosak. A jogi gyakorlat szerint a közös tulajdon elidegenítése csak egyhangú döntéssel, és csak akkor lehetséges, ha az ingatlan önálló ingatlanként kialakítható vagy a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. Az új nyilvántartási szabályozás lehetővé teszi a használati jog bejegyzését, ami jelentősen növeli az ingatlan értékét és a banki finanszírozás lehetőségeit.

tags: #tarsashaz #vegyes #tulajdon #onkormanyzat #magan

Népszerű bejegyzések: