A társasházak 100 ezer forint ÁFA bejelentése: részletek és gyakorlati útmutató

Arról, hogy valójában mikor mit kezdhetnek ezzel a teherrel, a Közös Képviselők Napján, az alábbi kérdések tisztázásával Csizmadia Szabolcs könyvvizsgáló és igazságügyi könyvszakértő tart előadást "A társasházak esete az ÁFÁ-val" címmel. Az alaptevékenységgel kapcsolatos áfa szabályok áttekintése és a bérbeadás, értékesítés, felújítás és egyéb vállalkozási tevékenységek adózási kérdései kerülnek középpontba.

Mi alapján válik egy társasház áfa-alannyá, és mikor nem?

A társasházak áfa-alanyisága attól függ, hogy gazdasági tevékenységet folytatnak-e közös tulajdonban és közös használatban levő ingókra vagy ingatlanokra mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra. Így a társasház adóalany lehet, ha közös tulajdonban lévő ingatlan- vagy ingatlanrész hasznosítása révén gazdasági tevékenységet végez a társasházközösség jogutódja, amelyet a közös képviselő (általában) gyakorol.

Az adóalanyiság tárgyi feltételei

  • A társasház gazdasági tevékenységet folytat a közös tulajdonban lévő ingatlanokra közvetlenül vonatkozóan.
  • Az adóalanyiság nem vonatkozik minden tevékenységre: a közös költség fedezetését, rezsiköltségeket és fenntartási kiadásokat általában nem tekintik adóköteles tevékenységnek, kivéve ha a tevékenység gazdasági jellegű lesz, pl. bérbeadás vagy értékesítés.
  • A képviseletet a társasház kijelölt közös képviselője gyakorolja, és az adózási jogokat kötelékében az adóhatóság által kijelölt vagy a legnagyobb tulajdonosi hányaddal rendelkező tulajdonostárs által képviselve gyakorolja.

Az alapvető adózási területek a társasházaknál

Az Áfa törvény alapján a társasház adóalanyisága többféle tevékenység esetén keletkezhet vagy elkerülhető. A következőkben a legfontosabb területeket részletezzük.

1) Ingatlan-bérbeadás és bérbeadás alapú bevételek

  • A főszabály szerint ingatlan-bérbeadás adómentes az áfa tekintetében.
  • A társasház választhatja az adókötelességet, akár minden ingatlanra, akár a lakóingatlanon kívüli ingatlanokra is (pl. üzlethelyiségek), és ebben az esetben az adó hatályos gyakorisággal kerül bevallásra és megfizetésre.
  • A döntés évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el a választás. Ha az ingatlan-bérbeadási tevékenység adóköteles, a közműszolgáltatások közvetítőjeként a társasház adót fizet és az ellenértéket a bérbeadóval vagy bérlővel közvetíti.
  • Az adóköteles bérbeadás esetén a közüzemi díjak tovább­számlázása is adóztatottan történik; adómentes bérbeadás esetén az áfa levonási joga nem érvényesül.

2) Ingatlan értékesítése és sorozatjellegű értékesítés

  • Az ingatlan értékesítésekor a beépített ingatlan és földrészletek általában adómentesek, kivéve, ha az értékesítés adóköteles a társasház áfa-alanyiságánál foglaltak szerint (pl. visszatérő sorozatértékesítés, vagy ha az értékesítés az adóalanyiságot kiváltja).
  • A társasház választhatja az értékesítést adókötelessé, és ilyenkor a fordított adózás vagy áfa-köteles értékesítés alkalmazható a vevő adóalanyiságától függően.
  • Sorozatjellegű értékesítés akkor áll fenn, ha két naptári éven belül több ingatlant értékesítenek és ezek követésével adóalanyiság keletkezhet; a sorozatjelleg hosszabb távon adóalanyiságot hozhat magával.

3) Felújítás és értékbecslés rejtett adózási vonatkozásai

A felújítások és szolgáltatások esetében (például homlokzat felújítása adóalany számára történő szolgáltatásokkal) minden érintett félnek lehet számlázási követelése. A felújítások esetében két szolgáltatásnyújtásról beszélhetünk: a kivitelező által végzett felújítás, és a társasház részéről a bérbeadásra és fenntartásra vonatkozó közvetítő szolgáltatás. Mindkét szolgáltatás adóalapja a piaci érték alapján kerül meghatározásra.

4) Közös tulajdonú ingatlan bérbeadása és közüzemi díjak

  • Ha a közös tulajdonú ingatlan bérbeadása adómentes, a közüzemi díjakat is adómentesen kell továbbszámlázni.
  • Ha a bérbeadás adóköteles, a közüzemi díjak is adóztatással kerülnek tovább számlázásra.
  • A közös tulajdon hasznosítása során a társasház akkor válik adóalannyá, ha azt közös tulajdonból származó bevételként gazdasági tevékenységként végzi.

A gyakori jogi és számviteli következmények

  1. A társasház jövedelmeit a közös tulajdon kivonásával és adózással kapcsolatosan a magánszemély tulajdonostársak adókötelezettsége terheli, ha a jövedelmet 16 százalékos SZJA terheli.
  2. A közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlanrészek értékesítése vagy bérbeadása esetén a 16 százalékos SZJA a társasház vonatkozó adókötelezettsége lehet, ha a jövedelem adózik.
  3. A társasház adóbevallása a 41 jelű nyomtatvány alapján történik. Bevallási határidő: adóév után február 25. (ha Áfa-alany), egyébként május 20.
  4. A társasházak járulékfizetése: nyugdíjjárulék 10%, egészségbiztosítási járulék 8,5% (4% részben természetbeni, 3% pénzbeli, 1,5% munkaerő-piaci).

3 oldalsáv: a lakásszövetkezetek és a közösségi díjak adózása

Az egyes lakásszövetkezeti tagok felé irányuló szolgáltatások és díjak adózása eltérő lehet. A lakásszövetkezetek által nyújtott közös költségek és rezsiszámlázás gyakorlata között bizonyos esetekben nincs áfa-fizetési kötelezettség, mivel a tevékenység jellegénél fogva a jogalanyiság kérdéses lehet. Emiatt a közös költségek befizetése és elszámolása a társasház vagy a tagok között eltérően szemléltethető, és a belső elszámolási szabályok befolyásolják az adóalanyiság megállapítását.

Gyakorlati útmutató a bejelentéshez és a döntésekhez

Az alábbi pontokat érdemes figyelembe venni a 100 ezer forintos ÁFA bejelentés és a kapcsolódó döntések kapcsán:

  • Előzetesen jelezze az adóhatóságnak, ha a társasház adóalannyá kíván válni bizonyos ingatlan-közvetítő tevékenységek esetén.
  • A választás évét követő ötödik naptári év végéig nem lehet eltérni a döntésről a megjelölt tevékenység vonatkozásában.
  • A közös tulajdonban lévő ingatlan bérbeadásának adózása során figyelembe kell venni a közüzemi díjak adózását is.
  • Az adóbevallások és a részletes jövedelemkimutatások pontos elkészítése érdekében szívesen vegyen igénybe szakértői segítséget, például könyvvizsgálót vagy adószakértőt.
A társasházak adózásának vizuális összegzése: adóalanyiság feltételei, bevételek és adók útja

Gyakorlati példák és evidenciák

A gyakorlati példákban látható, hogy a közös tulajdonú ingatlan bérbeadása adóalannyá teheti a társasházat, és így a közüzemi költségek áfa-s elszámolását is magával hozza. Ugyanakkor a felújítások vagy a közös vagyonelemek hasznosítása során más adózási megfontolások érvényesülhetnek, például a beépített ingatlanok értékesítése vagy a sorozatjellegű értékesítés.

Rövid összefoglaló a fontos fogalmakról

A társasház csak közös tulajdon hasznosításából származó bevételek révén válhat adóalannyá. Ha azonban a közös tulajdonból származó bevételek nem adókötelesek, a társasház nem válik adóalannyá, és a közüzemi díjak áfa-lehetőségei korlátozottak lehetnek. A bérbeadások és értékesítések adózása nagyban függ attól, hogy a tevékenységet a társasház áfa-alanyként végzi-e, és milyen típusú ügyleteket köt a közös tulajdonban lévő ingatlanokkal kapcsolatban.

tags: #tarsashazak #100 #ezer #ft #afa #lejelntese

Népszerű bejegyzések: