Társasházak adóbevallási kötelezettsége

A május 20-i személyi jövedelemadó bevallási határidő már a legtöbb magánszemély számára is ismert, de a társasházakra is vonatkozhat adóbevallási kötelezettség, ha az adott adóévben adóköteles jövedelmet szereztek. A 2015-ös adóév tekintetében tehát meg kell vizsgálni, hogy a társasház rendelkezik-e olyan bevétellel, amely alapján adókötelezettség keletkezik az Szja tv. szerint.

A társasház fogalma és jogi háttere összetett, ezért a pontos megértés érdekében áttekintjük a kapcsolódó jogszabályokat: a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény definiálja a társasház fogalmát, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény pedig a speciális szabályokat határozza meg. A társasház adózási kötelezettségei többféle adónemre vonatkozhatnak, attól függően, hogy milyen tevékenységet folytat, és milyen bevételei vannak.

Ki tekinthető adóalanynak a társasház esetében?

Az Szja tv. 75. § (2)-(8) bekezdése szerint terheli adókötelezettség a társasház és a társasüdülő közösségét az általuk közös név alatt megszerzett jövedelem után. Az adókötelezettséget tehát nem csak a magánszemélyeknek kell teljesíteniük, hanem a társasház közössége is viselhet adókötelességet. A társasház az Szja tv. speciális alanya. A fennálló adókötelezettség megállapításakor a társasház bevételeinek megvizsgálása és a magánszemélyek közös vagy egyéni adókötelezettségeinek figyelembe vétele szükséges.

Bejelentkezés és adószám

Adóköteles tevékenység csak adószám birtokában folytatható. A bejelentkezés napjával az állami adóhatóság adózónak adószámot állapít meg. A társasház bejelentkezését a 16T201 nyomtatványon teheti meg; rovatban a gazdálkodási formakódként a 692-es GFO kódot (társasház) kell feltüntetni, a TEÁOR kódot pedig szintén meg kell adni (pl. bérbeadás esetén a 68.20 kód).

Mikor keletkezik adókötelezettség a társasházaknál?

A társasház adókötelezettsége akkor keletkezhet, ha olyan adóköteles bevétel származik, amelyet a társasház közössége közös név alatt szerez meg. Ilyen bevétel lehet például a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadása vagy a szolgáltatások közvetített ellenértékének számlázása. A fennálló adókötelezettséget a keletkezés időpontjától számított 15 napon belül kell bejelentkezéskor és az adóhatóság felé teljesíteni.

Áfa (Általános forgalmi adó) alanyiság

A társasház áfa-alanyisága akkor keletkezik, ha gazdasági tevékenységet folytat, amely közös tulajdonban és közös használatban lévő ingó dologra irányul, és amelyért ellenértéket kap. Az adóalanyiság megállapítása mellett a képviseletet is a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A teljes adózás legyen az áfa-alany, vagyis csak a meghatározott tevékenységek esetében, a társasház áfa-bevallást és adófizetést teljesít.

Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint adómentes, de a társasház dönthet úgy, hogy ezt adókötelessé teszi. Ebben az esetben az adózási választást a követő ötödik év végéig nem lehet megváltoztatni, és az adó határideje a választás évétől számított ötödik év végéig terjedően korlátozott. Az adóalanyiság és a bérbeadás adózása részletesen szabályozott a törvényekben.

Kiemelt tények a bevételek és költségek vonatkozásában

Az adóalapba beszámító bevételhez hozzá kell számítani a közös költséget és a felújításra történt befizetéseket, a közvetített szolgáltatások ellenértékét, valamint bizonyos egyéb, a bevétel kiszámításánál nem figyelembe vett összegeket.
A felújítási költségek értelmezése a Társasház tv. alapján: felújítás = az ingatlan egészére, vagy annak egy részére kiterjedő általános javítási építés-szerelési munkák, amelyek a műszaki állapot visszaállítására irányulnak; korszerűsítés = a használhatóság értékének növelése.
Külön adózó jövedelem az ingó és ingatlan dolog átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből származó jövedelem lehet. A társasház a tartós befektetésből származó jövedelemre is adózik, mint magánszemély.
Kamattal kapcsolatos bevételek esetén a társasháznak általában nincs bevallási kötelezettsége, kivéve ha a bevétel a magánszemélyt terhelő adóalapra vonatkozik.

Ingatlan értékesítés és sorozatjelleg

Az ingatlan értékesítése lehet eseti vagy sorozatjellegű. Eseti értékesítés esetén az adóalanyiság nem feltétlenül keletkezik, kivéve ha a társasház eleve áfa-alany a bérbeadás vagy más gazdasági tevékenység miatt. Sorozatjellegű értékesítés esetén az Áfa tv. szerinti feltételek alapján adóalanyiság keletkezik, és az értékesítés fordított adózás alá eshet. A tetőteret értékesítve, ha az új lakóingatlant alakít ki a vásárló, a magánszemélyek egyedi bevallása szerint a csökkentő tényezők alkalmazása akkor is releváns, ha a tetőtér nem minősül lakóház vagy lakás.

Bevallás és adófizetés

Ha a társasház adókötelezettsége keletkezik, a bevallást és az adófizetést a következő határidők szerint kell teljesíteni: a 41 jelű nyomtatvány a társasházak adóbevallására szolgál. Az adóbevallási határidő a társasház adóévének végét követő időpontban van: általában május 20. A társasház adókötelezettségének teljesítésekor a megfeleltetés és a bevallás kötelező, ha a közös tulajdont érintő jövedelem adókötelezettséggel jár.

Ha a bevétel kifizetőtől származik, a társasháznak a kifizető adóköteles összegéből a 16%-osSZJA adót a kifizetőnek kell megállapítania, levonnia és befizetnie. Ha a bevétel nem kifizetőtől származik, a társasháznak kell befizetnie az adót negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig, és ezt az éves bevallásban is tüntetnie kell.

Bérbeadás és közüzemi költségek

A közműdíjak a bérbeadás adóalapjába általában beépülnek, ha adóköteles a bérbeadás, és a közüzemi díjakat tovább kell számlázni az bérbevevő felé. Ha alanyi adómentességet választott a társasház, ebben az esetben is az adózás mentesség érvényes lehet, de a bevételek és kiadások részletesen figyelembe veendők.

Sorozatjellegű értékesítés és közös tulajdon

Ha a társasház közös tulajdonban lévő ingatlanrészt értékesít, a döntés alapján a magánszemély tulajdonostársak egyénileg teljesíthetik az Szja tv. rendelkezései szerinti adókötelezettséget. Ha a közgyűlés úgy dönt, hogy a társasház teljesítse az adóbevallást, akkor a bevétel 25%-át a társasház jövedelmeként kell figyelembe venni, és 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ekkor a fennmaradó összeg közös tulajdonú magánszemélyek között megosztható, de további adókötelezettség nincs rájuk nézve. Ha pedig a tulajdonosok egyéni adókötelezettséget vállalnak, az Szja tv. ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályait kell alkalmazni, és az adózzaás a megszerzés és a bevétel arányában történik.

Következmények és gyakorlati példák

Ha a társasház közös tulajdonban lévő ingatlanrészét a közgyűlés kizárólag magánszemélyeknek adja bérbe, a bevétel 100%-a adózás alá esik, 16% SZJA megfizetése mellett.
Ha a társasház adóalanyiságát az adóhatóság felé előzetesen bejelenti, és a választott adózási mód szerint adózik, az adó megállapítása és befizetése a törvényi előírások szerint történik.
Ingatlan-értékesítés esetén, ha a társasház az értékesítést adókötelessé teszi, a fordított adózás szabályai alkalmazhatóak, és az értékesítés sorozatjellegére figyelemmel a szabályok különbözőképpen alkalmazhatók.

Ábra: Társasház adózási folyamata - adóalanyiság, bevallás és fizetés

Tábla: Főbb adózási pontok röviden

Telephely	Adóalanyiság	Bevallás időpontja	Adó mértéke
Társasház bizonyos bevételei	Az Szja tv. speciális alanya	Bevallás a 41-es nyomtatványon; határidő május 20.	16% SZJA, ha adókötelezettség keletkezik

Összefoglalóan a társasházak adózása összetett és több konkrét szabályt foglal magában: az Szja tv. rendelkezései alapján a társasház adókötelezettsége a közös jövedelmekre vonatkozik, a bejelentkezés és adózás részletei pedig a tevékenység jellegétől és bevételeitől függenek. A közgyűlésen hozott döntések a bevételek adóztatását jelentősen befolyásolják, ezért fontos a jogszabályi keretek pontos ismerete és a határidők betartása.

tags: #tarsashazak #adobevallasi #kotelezettsege