A társasházakról szóló törvény és alkalmazási gyakorlata: 1994-től napjainkig

A társasházakról szóló 1994. évi törvény (Tt.) és módosításai jelentős mértékben formálták a közösségi tulajdonok használatát, a közgyűlés működését, a közös költségek megállapítását és a jogi kereteket a közös tulajdon hasznosítására. A törvény célja az ingatlanok hosszú távú fennmaradásának biztosítása, a hatékony közös gazdálkodás és a tulajdonostársak jogainak védelme. A 2003. évi CXXXIII. társasházi törvény (Tt.) módosításai továbbfejlesztették a közgyűlés hatáskörét, a közös költség beszedésének rendjét és a gazdasági ellenőrzés rendszerét. A jogi szabályozás hosszú időn át adaptálódott a hazai gyakorlat igényeihez, és a változások célja a transzparencia, a felelősségre vonhatóság és a gazdálkodási fegyelem erősítése.

A 18. § helyébe lévő rendelkezések dinamikája

A társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 18. §-át megváltoztató rendelkezések lényege az, hogy a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához - a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel - a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges. Ezzel összefüggésben a hatóság a jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységek esetén az engedélyről a közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy az engedélyezés során alkalmazott jogszabályokat nem sértik. A gyakorlatban ez a módosítás gyorsabb, kevésbé bürokratikus eljárást biztosít bizonyos tevékenységek esetében.

(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabály által meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti - határidőben meghozott - közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés harmincnapos határidőn belül meghozott határozata a döntést megalapozza. a) a 17. „(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásban kérték megjelölve a napirendet, az okot és a közgyűlési határozatra tett javaslatot.”

A közgyűlés és a közös képviselő hatásköre

A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve, amelyet a jelenlévő tulajdonosok vagy írásban meghatalmazottak képviselnek. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a tisztségviselők megválasztása, felmentése, felelősségre vonása, valamint az ellenük indítható kártérítési és büntető eljárások elrendelése. A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlés üléseinek előkészítése, a költségvetési javaslat összeállítása és a közösség képviselete a bíróságok és hatóságok előtt.

A közgyűlés hatáskörébe tartozik továbbá a közgyűlést előkészítő és a határozatok végrehajtását biztosító tevékenységek koordinálása, a teljes épület fennmaradását szolgáló intézkedések meghozatala és a közös költség megállapításának és beszedésének intézése. A közgyűlés esetenként meghatározhatja a tagok által írásban megküldhető hatásköröket, illetve a meghatalmazás részletes szabályait.

Gazdasági ellenőrzés és a gazdasági ellenőrzést segítő személy

A 2003. évi CXXXIII. törvény alapján, ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság feladatai mellett gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy feladata a könyvvezetés és a beszámoló alapján az éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálata és véleményezése. A jogi keret lehetővé teszi a megfelelő szakmai végzettséggel rendelkező szolgáltató bevonását, és meghivatkozott feltételek esetén nem kötelező az igénybevétele.

A gazdasági ellenőrzést segítő személy betekinthet a közösség számviteli nyilvántartásába, irataiba és dokumentumaiba, valamint felvilágosítást kérhet a közös képviselőtől és az intézőbizottság tagjaitól.

Számos gyakorlati tétel a jogi keretben

A 15. § módosításai a Tt.-ban kiegészítik a közgyűlés hatáskörét és a gazdasági ellenőrzés szerepét, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások megítélését és a közös költség díjainak meghatározását. A közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke jogkörében eljárva köteles betartani a 19. és a 24. § előírásait, köztük a perindításhoz szükséges időpontok előírását is.

A jogi gyakorlatban gyakran felmerül a közgyűlés összehívásának és határozathozatalának menete, a közös költség beszedése és a jogi képviselet költségeinek viselése. A közgyűlés előkészítése és a határozatok végrehajtása érdekében szükség van a pontos jegyzőkönyvre, amely tartalmazza a határozatok jogszabályi hátterét és a hozzájárulások részleteit. A közösség vagyonának értéke és várható jelentős csökkenése olyan eseményeket is jelenthetnek, amelyeket a gazdasági ellenőrzést segítő személy írásban köteles jelenteni.

Szolgáltatások, jogi képviselet és eljárási költségek

Az ügymenet során vállalatunk jogi képviseletet nyújt társasházak és lakásszövetkezetek számára: közös költség tartozások behajtása, fizetési meghagyás kibocsátása, perbeli képviselet, végrehajtási eljárás megindítása, fizetési felszólítások elkészítése és megküldése. Segítjük a közös költség tartozások rendezését és a közgyűlési meghívók, jegyzőkönyvek előkészítését, a teljes körű jogi tanácsadást. Ezen felül készítünk alapszabály-módosításokat és SZMSZ-eket a jogszabályi előírások szerint, figyelembe véve a meghatalmazás részletes szabályait is. A nyilvántartásba vétel és a földhivatali eljárások során a közös képviselő és a jegyzőkönyv hitelesítése kiemelten fontos.

Alapítás és módosítás, alapító okirat

A társasház alapításához legalább két, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás célú ingatlan (üzlethelyiség, garázs, stb.) szükséges. Az alapító okiratot az alapításkor minden tulajdonosnak alá kell írnia. Az alapító okirat módosításához általános szabály szerint valamennyi tulajtársnak hozzájárulása szükséges. A közgyűlés a módosításokat végzi és meghatározza a közgyűlés hatásköreit a jövőben is.

A közgyűlés a kizárólagos hatáskörébe tartozó feladatokat a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével intézheti, meghatalmazással részt vehet bárki a döntésekben. A meghatalmazásra vonatkozó szabályok részletekbe menően kerülnek meghatározásra a szabályzatokban, és a küldöttgyűlésen nem lehet meghatalmazással részt venni és szavazni.

Jogi keretek és gyakorlati ajánlások

A társasházra és lakásszövetkezetre vonatkozó jogszabályok alapelve a közgyűlés elszámoltathatósága és az átlátható költségvetés. A jegyzőkönyveknek pontosan és teljes körűen kell tartalmazniuk a szükséges adatokat, különben a nyilvántartásba vétel nem végezhető el. A közgyűlést előkészítő felsorolt dokumentumok - meghívó, jegyzőkönyv, jelenléti ív - megléte elengedhetetlen.

Az eljárások határidőinek betartása és a jogszabályok pontos alkalmazása a közösség pénzügyi és jogi biztonságát szolgálja. Az olyan eljárások során, mint a közös költség tartozások behajtása vagy a földhivatali bejegyzések, a szakmai szemlélet és a megfelelő jogi képviselet elengedhetetlen.

Infografika: A társasház alapítása és működése

Jogi szolgáltatásaink közé tartozik a közös költség tartozások behajtása, a jogi képviselet, a bejegyzések előkészítése és a teljes körű földhivatali eljárások. Az eljárás díja és a szükséges alapiratok részletezése alapján a közösség költségviselőinek feladatait is támogatjuk, beleértve a jegyzőkönyvek és meghatalmazások készítését és ellenőrzését.

Tárgyalási és dokumentációs követelmények

A közgyűlés üléseinek előkészítése során kiemelten fontos a formai követelmények betartása és a jegyzőkönyv teljes adattartalma. A Tht. értelmében a közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek kötelező ellenőrizniük a megválasztásról szóló jegyzőkönyvet. A megfelelő nyomtatott és hitelesített dokumentumok benyújtása elengedhetetlen a nyilvántartásba vételhez.

A földhivatalban történő bejegyzéshez szükséges a közjegyző által hitelesített jegyzőkönyv és a szükséges példányok benyújtása. A közjegyzői hiteles másolatok hiánya vagy hiányosságai könnyen elhúzhatják az eljárást, ezért kiemelt figyelmet igényel minden részlet ellenőrzése.

tags: #tarsashazakrol #szolo #torveny #1994