Társasházi alapító okirat és hasznos alapterület részletes összefoglalása
Társasház alapító okirat: a társasház legalapvetőbb dokumentuma, mely a társasház tulajdoni viszonyait rögzíti.
Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani.
Albetét a társasház alegysége, például lakás, garázs, tároló, egyéb helyiség, mely külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.
Minden olyan része a társasháznak, mely nem külön albetét, a társasházi közös tulajdon részét képezi.
A Társasházi törvény (a továbbiakban: „Tht.”) 5. § alapján akkor lehet társasházat alapítani, amennyiben a már fennálló vagy a felépítendő épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
A társasház alapításához szükséges minden társasházi tulajdonos, mint alapítók aláírása az alapító okiraton.
Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
Az új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapításának tényének előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba.
Ez a tényfeljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése.
Az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetéséhez földmérő bevonására van szükség.
A földmérő elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd azokat záradékoltatja az illetékes földhivatalban.
A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását a dokumentum tartalmazza.
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
Ez magas albetétszám esetén jelentősen megnehezítheti az egyes lakások, albetétek értékesítését.
Néhány lakásos társasháznál indokolt lehet az elővásárlási jog kikötése.
Az alapító okiratban rögzített elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
Gyakran merül fel a kérdés, hogy középtávon értékesítené az ingatlan reá eső részét az egyik tulajdonos.
A társasházi külön tulajdont általában magasabb áron lehet értékesíteni és sok esetben könnyebb is rá vevőt találni, mint közös tulajdon esetén.
Első körben érdemes a többi tulajdonossal megállapodásra jutni a társasházzá alakulásról.
A Társasházi törvény rögzíti, hogy a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.
A Tht. Egyrészt a rendeltetésénél fogva közös tulajdonú ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető.
Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.
A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
Másrészt a társasház közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos fent említett elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért.
Ez a közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni.
A fenti tájékoztatás nem teljes körű.
Nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek, Célja az általános tájékoztatás.
A társasházak részére teljes körű jogi szolgáltatást nyújtunk.
A társasházak egyre népszerűbb lakhatási formává válnak Magyarországon, különösen a városi, fejlődő falusi környezetben.
Azonban mielőtt bárki belemerülne egy ilyen projektbe, alapvető fontosságú, hogy tisztában legyen a társasházi alapító okirat jelentőségével és tartalmával.
Ez a dokumentum az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdoni viszonyokat rögzíti.
A társasházi alapító okirat egy jogi dokumentum, amely alapvető szerepet játszik egy társasház létrehozásában és működésében.
Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé, másrészt arra is, hogy az egyes társasházi lakások a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon, korábban albetétben.
A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemi közös tulajdonban állnak.
A társasházi alapító okirat elkészítése és hivatalos bejegyzése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy egy ingatlant társasházként lehessen nyilvántartani.
Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit és a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani.
A Társasházi törvény (Tht.) 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található vagy alakítható ki.
A társasház alapításához minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot.
Egy társasházat egyetlen cég vagy magánszemély is alapíthat, ha a fenti feltételek teljesülnek.
Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is (közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként).
Az alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat.
Ebben kell megnevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét.
Új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapításának előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba.
Ez a feljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. részébe kerül, és az épület felépítését követően kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.
Az előzetes alapítás tényét a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik, és ez a tény hatással van minden későbbi jogszerzőre is az ingatlan tekintetében.
Az építés befejezése után kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.
Fontos megjegyezni, hogy az előzetes feljegyzéssel még nem jön létre a társasház.
Az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd záradékoltatja azokat az illetékes földhivatalnál.
Sokszor felmerül a kérdés, hogy mi a teendő, ha az egyik tulajdonos el szeretné adni az ingatlan rá eső részét.
A társasházi külön tulajdont jellemzően magasabb áron lehet eladni, és gyakran könnyebb is vevőt találni rá, mint a közös tulajdon esetén.
Első lépésként célszerű a többi tulajdonossal megállapodni a társasházzá alakulásról.
A Társasházi törvény előírja, hogy a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól.
Ha egy több épületből álló társasházról van szó, az egy vagy több épület lakásainak tulajdonosai - tulajdoni hányad szerinti többségük - kérhetik a bíróságtól önálló társasház alapítását, amennyiben ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak jogos érdekeit.
A keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat vagy okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.
Ebben az esetben is szükség van földmérő bevonására, aki elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat és záradékoltatja azokat az illetékes földhivatalnál.
Ahogy már fentebb láthattuk, általában ezek a jellemző esetek fordulnak elő társasház alapítása estén.
Az alapító okirat és a vázrajz elkészítése: Az alapító okirat elkészítése mindenképpen szükséges, amely lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat is.
Ezt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
Az okirat elkészítéséhez földmérő által készített vázrajz is szükséges.
Szándéknyilatkozat benyújtása új épület esetén: Új épület társasházzá alakítása előtt szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalnak.
Az alapító okirat tehát a társasház legfontosabb dokumentuma, amely létrehozza a társasház-tulajdont és a társasház-közösséget.
Ebben kell meghatározni a tulajdoni viszonyokat, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatokat, jogokat és tényeket, valamint a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az okiratnak tartalmaznia kell a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket, valamint egyéb ilyen tárgyakat.
A lakásprivatizáció következtében gyakran előfordul, hogy a társasházban található nem lakás célú helyiségek külön tulajdonba kerültek.
Ezeket általában emelet és ajtószám szerint, az alaprajzon pedig sorszámozva szokás megjelölni.
Emellett fel kell tüntetni a külön tulajdonú lakásokhoz és helyiségekhez tartozó egyéb helyiségeket is.
Ha ezeket a helyiségeket nem külön tulajdonba kívánják sorolni, de a külön tulajdon tulajdonosának kizárólagos használatába szeretnék adni, akkor ezeket a közös tulajdonból a lakáshoz tartó kizárólagos használatú helyiségként kell feltüntetni.
A közösség szerveit és azok hatáskörét az SZMSZ tartalmazza.
A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását tartalmazza az alapító okirat.
Fontos tudni, hogy a társasházi alapító okiratok két fő kategóriába sorolhatók: az egyik kategóriába a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készültek, a másik pedig a korábbi, már nem hatályos szabályozás szerint létrehozott okiratok tartoznak.
Az alapító okiratok két típusának felépítése közös vonásokkal rendelkezik: I.-IV. rész, majd korábbi szabályozás alapján készült okiratok esetében V. rész.
Az alapító okirat felépítését jellemzően római számokkal, vagy ABC betűivel tagolják.
I. rész a bevezető rendelkezéseket, a közösség nevét és a társasház címét tartalmazza.
II. rész a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását tartalmazza.
III. rész jelöli a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket és az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot.
IV. rész az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt tartalmazza.
A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok V. része a tulajdonostársak egymás között belső jogviszonyait szabályozza.
Miért fontos lakáseladásnál az alapító okirat?
Társasházi lakás esetében a lakástulajdonosnak már akkor meg kellene ismerkednie az alapító okirattal, amikor megveszi az adott ingatlant.
Az alapító okiratban lehet, hogy semmi különleges nincsen, ami érinti lakáseladásodat, de lehet, hogy van benne olyan.
Elővásárlási jog, előbérleti jog, kizárólagos használati jog is előfordulhat.
Tároló, garázs vagy egyéb tartozik-e a lakáshoz, ezt az alapító okirat határozhatja meg.
Ezeket a jogokat nem vagy nem mindig tartalmazza a lakás tulajdoni lapja, hanem kizárólag a társasház alapító okirat.
Az alapító okirat megismerése kulcsfontosságú és befolyásolhatja a vételárat vagy a jogi helyzetet az eladás során.
Az alapító okirat jogszabályi előírásoknak megfelelő elkészítésével és módosításával elkerülhetők jogi problémák és viták a jövőben.
A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet.
Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba.
A társasházi alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum.
A pontos és részletes alapító okirat segíthet elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat.
Fontos, hogy a lakástulajdonosok és a társasházi közösség tisztában legyenek az alapító okirat tartalmával és az esetleges módosítási lehetőségekkel is.
A jogszabályok által előírt kötelezettségek és kivételek ismerete hozzájárulhat a gördülékeny működéshez és a tulajdonosi jogok védelméhez.
Az áhított lakás megszerzés nemcsak cél, hanem nyitány is.
Az új élethez a társasház alapító Okirata és egyéb szabályzatok szolgáltatják a kottát.
Ám ezeket többnyire csak akkor ismerjük meg, amikor már ezek alapján kellene játszanunk.
A társasházi Alapító okirat, a szervezési működési szabályzat, illetve a házirend együttesen határozza meg a lakóközösség életét.
Az iratok többségét még a lakások értékesítése előtt elkészítik, így a lakóknak általában nincs módjuk a tartalmi változtatásokra.
Az okiratok utólagos módosítása pedig hosszabb folyamatot igényel.
Az alapító okirat megváltoztatásához pl. valamennyi tulajdonostársnak hozzá kell járulnia, ám egy 10 lakásos társasházban nehéz a konszenzus keresés.
A lakásválasztáskor apró részletnek tűnő házirend évekre összeugraszthatja a lakókat.
Az Alapító okirat megléte új és használt lakás vásárlása esetén egyaránt fontos.
Ennek érdekében osztatlan közös tulajdont vásárolunk, azaz az egész ház és benne valamennyi lakás, helyiség, az összes tulajdonostárs közös tulajdonát képezi.
Társasház alaptására legalább 2 önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetve legalább 1 lakás és egy nem lakás célú helyiség alkalmas.
Ezek az ingatlan részek a tulajdonostársak különálló tulajdonát képezik, az épülethez tartozó földrészlet és a nem elkülönített egyéb épületrészek viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.
A közösség által létrehozott alapító okirat (közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat) ingatlan-nyilvántartásba kerül.
Társasház - a fenti alapelvek szerint - alapítható már álló épületre vagy később felépítendőre.
Az alapító tulajdonostársak javára elővásárlási, ill. előbérleti jog létesíthető.
Még el nem készült épület esetében az engedélyezési záradékkal ellátott tervrajznak megfelelően kell az alapítási szándékot alapító okiratba foglalni, ezt a tényt a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyeztetni.
Új épület esetén a beruházó köteles alapító okiratról szóló szándéknyilatkozatot benyújtani a földhivatalnak, majd csak ezután nyújthatja be a végleges okiratot.
A hasznos alapterület fogalmát az OTÉK határozza meg, amely a nettó alapterületre hivatkozik.
A hasznos alapterület kiszámításához meg kell mérnünk az összes helyiség belső szabad méretét, és össze kell adni.
A jogszabályi fogalmak alapján tehát a garázs a hasznos alapterület részét képezi.
Társasházakban a lakáshoz tartozó beállóhelyek esetenként nem számítanak a hasznos alapterülethez, ezt a közös dokumentumok határozzák meg.
A társasházi alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése.
Tételesen tartalmazza a közös, illetve a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket.
A közös és külön tulajdon meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban.
Ezen kívül az alapító okirat tartalmazza a külön tulajdonhoz tartozó eszmei hányadot, amely a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányad.
Ha a több lakóegységet vagy nem lakás célú egységet tartalmazó épület vagy ingatlan nem rendelkezik társasházi alapító okirattal, akkor osztatlan közös tulajdonról beszélünk.
Ehhez elengedhetetlenül szükséges az alapító okirat elkészítése, ami lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat.
Az alapító okirat az ingatlan-nyilvántartásba kerül.
2014. január 1-től az alapító okirat készítéséhez - vagy meglévő társasházak esetén annak módosításához - földmérő által készített vázrajzot kell benyújtani a földhivatalba.
Új társasház alapításkor a teljes épületet, módosításkor csak a változással érintett albetétek alaprajzát kell földmérővel elkészíttetni.
A földmérő felméri az épület egészét vagy módosítás esetén a változással érintett albetéteket, majd ez alapján elkészíti a vázrajzot és a kérelmet.
Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba.
Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot.
Új épület esetén a beruházó köteles alapító okiratról szóló szándéknyilatkozatot benyújtani a földhivatalnak, majd csak ezután adhatja be a végleges okiratot.
tags: #tarsashazi #alapito #okirat #hasznos #alapterulet