Társasházi alapító okirat módosítása alaprajz változása miatt

A társasház működése során a megváltozott körülményeknek vagy igényeknek való megfeleléshez a társasházi alapító okirat módosítása válhat szükségessé. Az alapító okirat ugyanakkor felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető.

Mi az alapító okirat és miért fontos?

A társasházi alapító okirat egy jogi dokumentum, amely alapvető szerepet játszik egy társasház létrehozásában és működésében. Ez a dokumentum az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti. A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé, másrészt arra is jogi megoldás, hogy az egyes társasházi lakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási külön lapon.

Az alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat. Ebben kell megnevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét. A társasházi alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése.

Mely esetekben szükséges az alapító okirat módosítása?

• A meglévő alaprajz megváltozása (például tetőtér beépítése, rendeltetésmódosítás) miatt, ha új önálló ingatlan egységek jönnek létre vagy a meglévők területe, sorszáma, funkciója módosul.
• Ha a közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítéséről dönt a közösség az alapító okirat által adott felhatalmazás alapján.
• Ha a tulajdonosi összetétel, vagy a tulajdoni hányadok változnak, vagy új tulajdonosok kerülnek bejegyzésre.

A jogi keret és a szükséges határozatok

A Társasházi törvény (Tht.) 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található vagy alakítható ki. A társasház alapításához minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot. Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is (közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként).

A társasházi alapító okirat módosításához, akárcsak az alapításhoz, általában minden tulajdonostárs hozzájárulására szükség van, és a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak is. Kivétel például az az eset, amikor az alapító okirat felhatalmazást ad a közös tulajdon elidegenítésére: a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. Továbbá a közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát akkor is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötöde egyetért.

A fentiek szerint meghozott közgyűlési határozatot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, amely ekként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül. Az ilyen határozatban fel kell szólítani a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásban nyilatkozzanak arról, kívánnak-e élni a keresetindítási jogukkal.

Földhivatal és vázrajz: mikor és mit kell benyújtani?

A társasházi alapító okirat módosítása esetén az új alapító okiratot a földhivatalhoz be kell nyújtani. 2014. január 1-től az alapító okirat földmérő által készített vázrajzot kell benyújtani a földhivatalba. Az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd ezeket záradékoltatja az illetékes földhivatalban. A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba. Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot.

Leegyszerűsítve, a vázrajz a társasházi alapító okirat földhivatali műszaki melléklete. A földmérő a jogi szakemberrel párhuzamosan, vele szorosan együttműködve készíti el a változási vázrajzot a társasházi alapító okirathoz. A munkafolyamat során megrendeljük a földhivatali alapadatokat, elkészítjük a vázrajzokat a kapcsolódó, földhivatal által megkövetelt műszaki dokumentációt és leadjuk a komplett anyagot a földhivatalba záradékolásra.

Műszaki és jogi összhang

Új építés esetében a műszaki adatoknak, tartalmaknak egyformának kell lenni az okiratban és a földmérő által készített vázrajzban, új építés esetében a használatba vételi engedély teljes adatsorával is egyezni kell (lakás méretek, sorszámok, helyrajzi számok, területek, helységek, funkciók stb.). Az alapító okirathoz a vázrajz készítést időben tudjuk biztosítani, ennek köszönhetően Önnek nem kell olyan helyzettel kompromisszumot kötnie, ami kellemetlenséget, stresszt eredményezne.

A társasházi alapító okirat legfontosabb adatsora az adott lakás, egyéb önálló tulajdon területi adata, hiszen a tulajdonlapra ez a szám (m2) kerül rá. Szinte mindig felmerül a kérdés, hogy jön ki a lakás vagy egyéb egység területe, a földmérő miszerint határozza meg azt. Leegyszerűsítve: a hatályos OTÉK szerint kerül felmérésre és számításra. Érintett lakások helyszíni felmérése szükséges, a tervrajzok (alaprajzok) csak papír alapon vannak meg, ezért a tényleges felmérés kulcsfontosságú.

Gyakori problémák és példák

Egy társasházban lakást vásárló tulajdonosok (felperesek) jogi ügybe keveredtek az alapító okirat tartalma és a közös tulajdon használati szabályai miatt. Az okirat jelezte, hogy a tetőtér beépítését követően módosításra kerül sor. A tetőtér kialakítása után a módosított alapító okirat ugyanazokat a közös területi használati szabályokat tartalmazta, de nem tüntette fel a tetőtérben kialakított új ingatlanokat. A vitát az okozta, hogy az alapító okirat nem tartalmazta a tetőtérben kialakított ingatlanokat, ezáltal azok jogi helyzete bizonytalan maradt.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet, megerősítve, hogy az alapító okirat kötelező tartalmi elemei mellett egyéb megállapodások is rögzíthetők benne, különösen a társasház közös tulajdon használatára vonatkozóan. A Kúria megerősítette a korábbi bírósági ítéleteket, kifejtve, hogy az alapító okirat nem érvényesíthető visszamenőlegesen az új tetőtéri lakások vonatkozásában, ha azok nincsenek benne kifejezetten feltüntetve.

Hogyan érdemes eljárni módosítás előtt?

1. Megfelelő szakemberek bevonása: jogi szakemberrel és földmérővel egyeztetni, mert a változtatás jellege, mennyisége befolyásolhatja a jogi rész megvalósíthatóságát.
2. Tulajdonostársakkal történő előzetes egyeztetés: első lépésként célszerű a többi tulajdonossal megállapodni a társasházzá alakulásról vagy a módosítás tartalmáról.
3. A szükséges dokumentáció elkészítése: vázrajz, alapító okirat tervezet, egyéb hatósági engedélyek és kérelmek.
4. Közgyűlési határozat megszületése: szükséges többség megszerzése az adott döntéshez (egyhangú, kétharmados, négyötödös stb.).
5. Okiratok jogi formába öntése: közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat készítése és benyújtása a földhivatalhoz.

Elidegenítés és kivételek

Az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak szavazatával dönthet az elidegenítésről. Másrészt a társasház közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötöde egyetért.

Ha a közgyűlési határozat a fentiek szerint meghozott, akkor azt közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, amely ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül. Amennyiben a kisebbségben maradt tulajdonostársak nem tesznek írásbeli nyilatkozatot, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni, a határozat végrehajtható és bejegyezhető.

Mikor forduljunk a bírósághoz vagy a földhivatalhoz?

A Társasházi törvény előírja, hogy a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól. Ha egy több épületből álló társasházról van szó, az egy vagy több épület lakásainak tulajdonosai - tulajdoni hányad szerinti többségük - kérhetik a bíróságtól önálló társasház alapítását, amennyiben ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak jogos érdekeit. A keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat vagy okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. Ebben az esetben is szükség van földmérő bevonására, aki elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat és záradékoltatja azokat az illetékes földhivatalnál.

Praktikus tanácsok és szolgáltatások

Meglévő társasházi alapító okirat módosítása előtt kiemelten fontos jogi szakemberrel egyeztetni, mert a változtatás jellege, mennyisége befolyásolhatja a jogi rész megvalósíthatóságát (pld. lakóközösségnek mekkora hányadának szavazata szükséges az elképzeléshez). Szavazati “probléma” új építésű társasházak esetében nem merül fel, mert a társasházi alapító okirat készítésének időpontjában jellemzően még beruházói tulajdon az épület.

Alapító okirathoz vázrajz készítést rugalmasan, ügyfélközpontú szolgáltatás keretein belül lehet biztosítani. Irodánk több, ebben a szakterületben járatos ügyvédi irodával működik együtt. A földmérő felméri az épület egészét, elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. A dokumentációt leadjuk a földhivatalba záradékolásra; a földhivatal ezután értesít minket, ha záradékolta a munkát, melyre hivatalosan 60 nap áll rendelkezésre.

Szolgáltatási előnyök

• Gyors és körültekintő ügyintézés
• Jogi és műszaki együttműködés (ügyvéd + földmérő)
• Komplett dokumentáció elkészítése és záradékoltatása
• Rugalmas vázrajz-készítés kétlakásos házaktól több száz lakásos épületekig

A társasházi alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum. A pontos és részletes alapító okirat segíthet elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat. Fontos, hogy a lakástulajdonosok és a társasházi közösség tisztában legyenek az alapító okirat tartalmával és az esetleges módosítási lehetőségekkel is. A jogszabályok által előírt kötelezettségek és kivételek ismerete hozzájárulhat a gördülékeny működéshez és a tulajdonosi jogok védelméhez.

Az alapító okirat megváltoztatásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Természetesen például a kétharmados elidegenítés esetében ez nem szükséges. Az alapító okiratban rögzített elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.

A fenti tájékoztatás nem teljes körű, nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek; célja az általános tájékoztatás. Ha módosítást terveznek, érdemes szakmai jogi és műszaki segítséget igénybe venni a gördülékeny ügyintézés érdekében.

tags: #tarsashazi #alapito #okirat #modositasa #alaprajz #valtozas

Népszerű bejegyzések:

• A mezőgazdasági hasznosítású területek fontossága
• Kapuvár Flora Lakópark: vidéki hangulat a város szívében
• Kunszentmiklósi Földhivatal részletes díj- és eljárásismertető
• Részletes lista a X kerület és környéke vagyonőri és portaszolgálati helyeiről
• A Győri kórház történeti áttekintése és alaprajza