Társasházi alapító okirat: minden alaptartozó aláírása és amit Önnek tudnia kell
A társasház alapító okirata a társasház legalapvetőbb dokumentuma, mely a társasház tulajdoni viszonyait rögzíti. Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. Albetét a társasház alegysége, például lakás, garázs, tároló, egyéb helyiség, mely külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Minden olyan része a társasháznak, mely nem külön albetét, a társasházi közös tulajdon részét képezi.
Miért fontos az alapító okirat?
A Társasházi törvény (Tht.) 5. § alapján akkor lehet társasházat alapítani, amennyiben a már fennálló vagy a felépítendő épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat és a közös tulajdonban álló épületrészeket, valamint a közös tulajdonba kerülő részletek és jogosultságok létrejöttét. A közgyűlés összességében a közös tulajdonhoz tartozó jogokat és kötelezettségeket is meghatározza, amelyet később az SZMSZ részletesen rendez. A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a külön tulajdonba kerülő lakásokat, valamint az albetétekhez tartozó jogosultságokat és területeket mind meg kell határozni az alapító okiratban.
Az alapító okirat bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban történik: az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni az alapító okiratot. Az új építésű társasházaknál előfordulhat előzetes tényfeljegyzés az ingatlan-nyilvántartásba, majd az épület felépítését követően kérhető a bejegyzés. Ehhez földmérő bevonása szükséges, aki szintenkénti vázrajzokat készít, és záradékoltatja azokat a földhivatalban.
Elővásárlási, előbérleti jog és közös tulajdon elidegenítése
Az alapító okiratban rögzíthető elővásárlási és előbérleti jog a külön tulajdonban álló lakásra vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozik. Ezeket a jogokat gyakran ez a jogalkotás és a bírósági gyakorlat alapján írják elő, és magas albetétszám esetén megnehezíthetik a lakások értékesítését. A Tht. szerint a közös tulajdon elidegenítésének joga lehet a közösség gyakorlatában, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható vagy a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető; ilyen esetben a közgyűlés legalább kétharmados többséggel dönthet, és a határozat megállapítja a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadokat is.
További lehetőség, hogy az alapító okirat módosításával a közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben gyakorolhatja, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot adhatnak 60 napon belül, hogy élnek-e a jogukkal. A közgyűlési határozat ugyancsak bejegyzésre alkalmas okirat, ha a határidőn belül a kisebbség nem nyilatkozik vagy nem kívánja jogát gyakorolni.
Ki és hogyan kezdeményezheti az alapítást?
Az alapítást a tulajdonosok többségének döntésével, vagy egyszemélyes alapítás esetén az ingatlan tulajdonosa hozhatja meg. Elegendő lehet az építtetők által kezdeményezett csoport, vagy egy nagyobb tulajdonosi csoport; a bejegyzéshez alapító okiratot és műszaki leírásokat kell készíteni. Az alapító okiratot vagy közokiratba vagy magánokiratba kell foglalni, és azt be kell nyújtani a földhivatalhoz.
Az alapító okirat jelentős tartalmi elemei a következők: a közös nevét és címét, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, a külön tulajdonba kerülő lakásokat és helyiségeket, a hozzájuk tartozó tulajdoni hányadokat és a jogokat (elidegenítés, elővásárlás, előbérlet, kizárólagos használat), valamint a közös tulajdonba kerülő földrészlet és az ingatlan-nyilvántartásban szükséges egyéb adatok. A későbbi módosításokra vonatkozó szabályokat is tartalmazza, például, ha a tulajdonosok 4/5-ös többséggel módosítanak, és a kisebbség nyilatkozata nem érkezik meg 60 napon belül, a hatálybalépés megvalósulhat.
Előző és következő lépések
- Alapító okirat elkészítése: aláírás minden tulajdonostól, jogi ellenjegyzéssel, és beadvány a földhivatalhoz.
- Épület felépítésének és földhivatali bejegyzésének elindítása a földmérő bevonásával.
- Alakuló közgyűlés meghívása, közös képviselő és számvizsgáló bizottság kiválasztása, SZMSZ elfogadása.
- Szabályzatok és kötelezettségek rendezése; a SZMSZ benyújtása az illetékes hivatalhoz.
Az alapító okirat és a jogi eljárások összefüggései
A jogszabályi háttér szerint az alapító okirat módosítása általában közgyűlési döntés alapján történik. A közgyűlés 50%+1 szavazat többségével fogadhatja el a határozatot, és a bejegyzéshez szükséges az ingatlan-nyilvántartási hatóság hozzájárulása. Ha a tulajdonosok 80%-a egyetért, a módosítás jogszerűen lép hatályba. A kisebbség jogai védve vannak, és a jogi eljárások tekintetében előírt határidők betartása kulcsfontosságú.
A jegyző és a helyi önkormányzat közti kapcsolatok is befolyásolhatják a folyamatot: a jegyző által vezetett törvényességi felügyelet, valamint a közös tulajdon és a tulajdonosi viszonyok jogi kezelése központi pontokra terelik a felelősséget. A jogi háttér és a gyakorlat összhangja segíti az alapító okirat helyes elkészítését és a későbbi viták megelőzését.
Mit tartalmaznak gyakorlati példák az alapítóról?
Gyakorlatban az alapító okirat tartalmazza a közös és külön tulajdonba kerülő részeket, a földrészletet és az egyes albetétekhez tartozó jogokat, illetve az önálló tulajdon megvalósításának feltételeit. A leválás (alkotó egységek önálló társasházzá alakítása) során a földhivatal bejegyzéséhez előzetes vizsgálatok és a közgyűlés határozatai szükségesek. A közös költség elosztásának alapját a tulajdoni hányadok adják, és az SZMSZ részletesen rendezi a mindennapi működést, a költségek megosztását, a közgyűlési határozatok szabályait és adatkezelést.
Ha a teljes alapító okirat módosítása szükséges, a közgyűlésnek 80%-os többséggel kell szavaznia, és a határozat lehet bejegyzésre alkalmas okirat. A kisebbség jogainak védelme érdekében írásbeli nyilatkozatot kérhetnek a határidőn belül, amely a jogi eljárásokhoz kapcsolódik. A bírósági gyakorlat szerint előadásra kerültek az olyan esetek, ahol a jognyilatkozat pótlása nem lehetséges, és csak a bíróság ítéletével pótolható bizonyos engedélyek kiadása. A helyzetet összességében a Thtv. és a Ptk. előírásai szerint kell megoldani.
Összefoglaló az alapító okirat tartalmáról
- A közös nevű és közösségi címmel rendelkező társasház megnevezése és címe.
- A közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása és a földrészlet megnevezése.
- A külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek, valamint az ezekhez tartozó tulajdoni hányadok és a megosztás módja.
- A közös tulajdonba kerülő épületrészek és jogok részletes felsorolása.
- A jogi és tényadatok, melyeket az ingatlan-nyilvántartás megkövetel.
- A közösség közös neve, azaz a társasház megnevezése és címe.
- A módosításokra vonatkozó szabályok és a tulajdonosok részvételi feltételek.
tags: #tarsashazi #alapito #okirathoz #kell #minden #tul