A társasházi folyosó használatának szabályai
A társasház egy speciális tulajdoni forma, ahol egyszerre találhatók külön és közös tulajdonban álló helyiségek. A lakások, irodák, üzletek jellemzően külön tulajdonban vannak, úgynevezett albetétek, külön Tulajdoni lappal rendelkeznek. Minden más pedig a tulajdonostársak közös tulajdonát képezi. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény szabályozza a társasházak működését. A gyakorlatban ezt úgy kell elképzelni, hogy a lakások az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába tartoznak, de például a lépcsőház, a padlástér, a folyosók, a házhoz tartozó telek stb. pedig közös tulajdonban állnak. Akinek tehát van egy lakása egy társasházban, az emellett még valamilyen tulajdoni hányaddal rendelkezik a közös tulajdonban álló részek felett is.
A társasházak közös területei, mint a folyosók, padlások és pincék, sok esetben vitás kérdéseket generálnak a lakók között. Míg egyesek próbálnak saját igényeikhez igazítani ezeket a területeket - például lezárják a folyosókat biztonsági vagy tárolási okokból -, addig mások a közös használat jogával élve vitatkoznak a korlátozásokon. A társasházak lakóközösségében az egyik legtöbb konfliktust kiváltó kérdés az, hogy mi az, ami elhelyezhető a lépcsőházakban és mi az, ami nem.
A társasházi folyosó használata kapcsán felmerülhetnek kérdések a tárolással, a biztonsággal és a tűzvédelmi szabályokkal kapcsolatban. Értelmetlen a taxik színe és értelmes a folyosó szabadon hagyása. A munkahelyén már mindenki hozzá van szokva ahhoz, hogy bizonyos tűzvédelmi szabályokat be kell tartania, de sokszor ezt a felelős gondolkodást és viselkedést a saját lakókörnyezetünkben már nem alkalmazzuk.
A közös területek jogi státusza és használatának szabályai
A társasházi közös területek - legyen szó folyosóról, pincéről, padlásról vagy függőfolyosóról - alapvetően közös tulajdonnak számítanak, és nem zárhatók el teljesen. Mivel ezek a területek minden lakó számára hozzáférhetők, bármelyik lakó, aki lezárja őket, vagy más módon megnehezíti azok használatát, jogi problémát okozhat. A társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
A társasházakban a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. A közös képviselő legfontosabb feladata a társasház működésének biztosítása. A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
A társasház Szervezeti és Működési Szabályzatát (SZMSZ) az alakuló közgyűlésen, vagy legkésőbb azt követően 60 napon belül tartott közgyűlésen kell elfogadni, a tulajdonostársak egyszerű szótöbbségével. Az SZMSZ bármikor módosítható, a tagok egyszerű szótöbbségével. Az SZMSZ-ben kell meghatározni a társasház házirendjét is, amelyet azután minden tulajdonostárs köteles betartani. A házirend szabályozza, hogy mikor végezhetünk építési-szerelési munkát vagy más zajjal járó tevékenységet a lakásunkban, továbbá milyen módon használhatjuk a közös tulajdont.
A házirend nem írhat elő erősebb követelményeket mint az alapító okirat vagy a törvény előírásai. A Társasházi törvény szerint a házirend a társasház nyugalmát szolgáló előírásokat tartalmazza. A házirend előírhatja, hogy a lakáson belüli építési, szerelési és egyéb, zajjal járó tevékenységeket mikor szabad végezni (pl. korlátozhatja a barkácsolást hétvégén vagy este) és eltilthatja az ingatlan használóit pl. közös területek használata: Részletesen lefektethető a lépcsőház, folyosó, udvar, kert, pince vagy tároló használatának rendje.
Tűzvédelmi szabályok a folyosókon
A lépcsőházak, a folyosók, a közlekedők (beleértve a pincéket és a pince szinten lévő folyosókat is!) - tehát a közös használatú helyiségek tűzvédelmi előírásait az 1996. évi XXXI. törvény és az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ) részletesen szabályozza. Ezek alapján minden társasháznak rendelkeznie kell egy tűzvédelmi házirenddel, melyet a lakóknak ismerniük és betartaniuk kell.
Az OTSZ világosan kimondja: a menekülési útvonalakat teljes szélességükben szabadon kell hagyni. A menekülési útvonalon és azzal egy légtérben - azaz a közös használatú terekben: lépcsőházakban, folyosókon, pincékben - semmilyen tárgy nem tárolható, még ideiglenesen sem. Különösen tilos tűz- és robbanásveszélyes anyagok (pl. benzin, hígítók, PB-gázpalack) elhelyezése.
A menekülő utak védelme mind a jogszabályok, mind a társasházak belső szabályai szempontjából kiemelkedő fontosságú. A menekülőút nem akadályozható meg semmilyen módon, és nem zárható el. Bármely változtatás, amely akadályozza a menekülést, jogi következményeket vonhat maga után, és a tűzvédelmi hatóságok könnyen bírságot szabhatnak ki. A jogszabály megsértése nemcsak bírsághoz vezethet, de egy esetleges tűz esetén akár emberéleteket is követelhet.
A tűzvédelmi bírság mértéke a 259/2011. (XII. 7.) Korm. rendelet 1. számú mellékletében van rögzítve. 2022 decemberétől a bírságok mértékét szigorították: az éghető anyagok tárolása a menekülési útvonalakon már minimum 60 ezer forintos büntetést vonhat maga után, még akkor is, ha a szabálysértés csak átmeneti.
A leggyakoribb veszélyforrások a lépcsőházakban:
- Virágok és virágtartók: bár szépek, de eltorlaszolhatják a közlekedőt. 1,95 méter alatt a falra szerelt tárgyak is szabálytalanok.
- Kerékpárok, babakocsik: gyakran a lépcsőház pihenőin tárolják őket, pedig ezek a menekülési útvonalat szűkítik.
- Bútorok, zsákok, kartondobozok, lomok: sokszor ide kerülnek felújításkor vagy költözéskor, de akár egy-két nap is elég lehet ahhoz, hogy bajt okozzanak.
- Villanyóra szekrény elé tett tárgyak: a villamos rendszer áramtalanítása akadályozott lehet tűz esetén.
- Padlásterek és pincefolyosók zsúfoltsága: fokozottan tűzveszélyes, különösen, ha gyúlékony anyagokat tárolnak.
A tűzvédelmi szabálytalanságokat nemcsak a tűzoltóság, hanem a társasházkezelő is jogosult feltárni és intézkedni - akár figyelmeztetéssel, felszólítással vagy a szabálytalanul kihelyezett tárgyak elszállításával - annak tulajdonosa terhére.
A társasházak tűzvédelme nem csupán jogszabályi követelmény, hanem közös felelősség és józan döntés is. A megfelelő tájékoztatás, a tiltó és utasító táblák, valamint a figyelmeztető jelek használata kulcsszerepet játszik abban, hogy a lakók tudatosan, szabályosan használják a közös tereket.
Kizárólagos használati jog és annak szabályozása
Van azonban olyan eset, amikor a lakók úgy döntenek, hogy adott tulajdonostársat feljogosítanak a közös tulajdon egy szeletének kizárólagos használatára. Új társasházaknál a legnépszerűbb a kizárólagos kerthasználat vagy kizárólagos gépkocsi-beállóhely használat. A teremgarázsok sok esetben külön helyrajzi számon léteznek, így a vevő ebből vásárol egy tulajdoni hányadot, és ehhez hozzárendelik valamelyik beállóhely kizárólagos használati jogosultságát.
A kizárólagos használati jogot új építésű társasházak esetén döntő többségben nagyjából helyesen szabályozzák. Ebben az esetben az összes tulajdonostárs ennek ismeretében vásárol lakást a társasházban, így rendezett a jogi háttér. Sokkal több gondot okoznak a régi társasházak.
Amennyiben ilyen helyzetbe kerülünk, és a szerződéskötés előtt nincsen lehetőség a jogszerű dokumentálásra, mindenképp javasolt, hogy az eladó legalább szavatoljon az adásvételi szerződésben a kizárólagos használati jog fennállásáért és tartalmáért. Célszerű azonban akkor is rendezni a jogi helyzetet, ha nem kívánjuk eladni a lakásunkat. Főszabály szerint itt is az SZMSZ-ben történő rendezés a megfelelő, illetve elterjedt még a társasház és a tulajdonostárs közötti használati megállapodás is.
A kizárólagos használati jogért általában ellenértéket kér a társasház, amely vagy egy egyszeri összeg, vagy havi rendszerességgel fizetett díj. Amennyiben nincs konszenzus a felek között, lehetőség van közgyűlési határozatban használati díj fizetésére kötelezni a használót, aki azonban megtámadhatja a határozatot, ha az lényegesen sérti kisebbségi jogos érdekeit. Egy esetleges perben szakértői bizonyítás tárgyát képezi, hogy mennyi a reális használati díj.
Végezetül érdemes tisztában lenni azzal, hogy a kizárólagos használati jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, a Tulajdoni lapon nem jelenik meg (kivéve az új alapítású társasházak gépkocsi-beállóhelyei esetén bizonyos esetekben). A hozzá csupán elnevezésében hasonlító és azzal gyakran összetévesztett használat jogát (tehát nem használati jogot) lehet bejegyezni, amely azonban egy teljesen más jogintézmény.
Mit tehetünk, ha a szomszéd akadályozza a közös területek használatát?
Valér (ő választotta ezt a nevet) problémája Házmestermedve előtt sem ismeretlen, gyakran kapunk hasonló segítségkérő leveleket. Kedves Házmestermedve! Olvasgattam az oldaladat, de nem találtam pont olyan írást, ami a problémámról szól, így szeretnék kérdezni tőled, vagy legalább iránymutatást kérni, hogy merre induljak tovább! Ami az én problémámat illeti, az a közös területek (folyosó, udvar) használata raktárként, azaz, mit lehet tenni, ha a szomszéd kérésre sem hajlandó eltávolítani a "csak egy kis időre rakom ide, míg a felújítás tart" felkiáltással kirakott szekrényét/mosógépét/hűtőjét már hónapok óta? Van jogi megoldás, vagy csak a katasztrófavédelemnél történő feljelentés marad? Személyesen már szóltunk az illetőnek, de csak agresszív visszatámadást értünk el, valós eredményt nem...
Gyanítom, minden házban van egy lakó, aki a túlterjeszkedésével előbb-utóbb kihúzza a gyufát. Ettől függetlenül helytelen, amit tesz. Miután a folyosó, vagy az udvar közös terület, így egyetlen szomszéd sem sajátíthatja ki.
Örök tanácsom ilyenkor a cél érdekében, hogy beszéljünk az illetővel. Kedvesen, aranyosan. Kerüljük a sértegetést és az ingerültséget. Valér jól gondolja, a katasztrófavédelemnél fel lehet nyomni és biztosan bünti is fog járni érte.
A társasházi törvény és a bírósági gyakorlat lehetővé teszi a közgyűlési döntések megtámadását, ha azok aránytalanul sértik a jogos érdekeket. Polgári per indítható birtokháborítás esetén is.
Ha valaki tényleges jogsérelmet okoz (pl. Törvényi keretek felülírása: A házirend nem írhatja felül a rá nézve kötelező jogszabályokat, legyen szó építési, zajvédelmi, helyi önkormányzati rendeletekről vagy egészségügyi előírásokról. Tulajdonosi jogok korlátozása: A házirendi szabályok nem írhatják felül a törvényben biztosított tulajdonosi jogokat. A Polgári Törvénykönyv szerint minden tulajdonos köteles tartózkodni a másokat indokolatlanul zavaró magatartástól.
A közös képviselőnek fontos szerepe van a közös területek szabályozásában. Ő az, aki figyelemmel kíséri, hogy a lakók betartsák a közgyűlés által meghatározott szabályokat, és ha szükséges, közbelép, hogy megakadályozza a közös területek jogellenes használatát. A közgyűlés döntése alapján olyan házirendek alakíthatók ki, amelyek szabályozzák a folyosók, pincék és padlások használatát.
Átháríthatja a katasztrófavédelmi bírságot, ha dokumentálva van, hogy felszólítás ellenére sem számolta fel a tulajdonos a jogsértő helyzetet vagy a társasház költségén elszállítatja a lomokat és ennek költségét is kivetheti a vétkes tulajdonosokra.
Lakásvásárlás előtt kiemelten fontos, hogy előre elkérjük az eladótól a társasház SZMSZ-ét és házirendjét, melyekből hitelesen tudunk tájékozódni. Érdemes írásban tájékoztatást kérni az eladótól arról is, hogy a házban milyen “nem lakás célú ingatlanhasználat” van engedélyezve. Képzeljük el, hogy szombaton, a lakásbemutatón csend honol a társasházban. A megfelelő kérdések és az arra írásban rögzített válaszok segítenek elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket.
tags: #tarsashazi #torveny #folyoso #hasznalatara #vonatkozo #szabalyok