A társasházi törvény kissebségi jogi sérelme Magyarországon
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) alapvető célja a lakóközösségek törvényes működésének biztosítása, a tulajdonostársak jogainak védelme és a békés együttélés elősegítése. Azonban a gyakorlatban nem ritkán merülnek fel olyan helyzetek, amikor a többségi akarattal szemben a kisebbség jogos érdekei sérülnek. Ez a cikk azt vizsgálja, hogy milyen jogi eszközök állnak rendelkezésre a társasházi kisebbség védelmére, hogyan érvényesíthetőek jogaik, és milyen szempontok alapján bírálja el a bíróság az ilyen jellegű perekben hozott döntéseket.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) a tulajdonostársak számára biztosítja azt a jogot, hogy a bíróságtól kérjék a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.
A perindítási jogosultság gyakorlásához tehát általában nem elegendő a társasházi lakás kötelmi jogcímen való megszerzése. A kötelmi jogcím alapján jogosult tulajdoni várományos perindítási jogát tagadó álláspont azonban felülvizsgálatra szorulhat. A Ptk. 6:217. A haszonhúzás és a teherviselés megkezdéséből (mely ajándékozási szerződés alapján is az abban írtak szerint a fentieknek megfelelően megtörténhet a szerződés alapján) álláspontunk szerint az is következik, hogy a társasházi jogviszony alanyává az adott ingatlan tulajdonjogának birtokba léptett várományosa válik függetlenül. attól, hogy a tulajdonjog bejegyzésére még nem kerül sor. A kötelmi jogcímen tulajdoni várományt szerző ugyanis beköltözik az ingatlanba, így a társasház-közösség döntései őt érintik. A bejegyzett, de már kiköltözött tulajdonos érdekeltsége a kiköltözéssel megszűnik. Ezt az álláspontot erősíti az is, hogy a tulajdonjog megszerzése nem a bejegyzés napja lesz, hanem a bejegyzési kérelem széljegyzésének napja [EBH2006. 1508. és 18/2010. (XI. A közgyűlésekre a tulajdoni várományos meghívót kapott, azokon részt vehetett, közös költséget fizetett, őt a társasház-közösség tulajdonosként kezelte (Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.204/2009/9.). Tulajdonosnak és ily módon perindításra jogosultnak kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartáson kívül (elbirtoklás, hatósági határozat, ráépítés, öröklés, házastársi vagy élettársi vagyonközösség címén) tulajdonjogot szerzőt is. Számukra azonban (ha tulajdonosi minőségüket az alperes vitatja, vagy az egyébként kétséges) lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát a per alatt pótolják. Ezt a vitát a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben értelemszerűen nem lehet elbírálni, mert ez csak azzal szemben dönthető el, aki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogot kétségbe vonja.
Egyértelmű ugyanakkor az ítélkezési gyakorlat szerint, hogy a haszonélvező, a bérlő, a lízingbe vevő vagy a társasházi külön tulajdont nem tulajdonosként használó személyek nem jogosultak a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérni. E személyek kereshetőségi joga az általuk birtokolt lakás használatát ténylegesen sértő magatartásokra terjed ki, nem gyakorolhatják a tulajdonost illető társasházi szervezeti jogokat (BH2008.
Egy ideig bizonytalan volt az ítélkezési gyakorlat abban, hogy az a tulajdonostárs, aki a határozatot megszavazta, indíthat-e ez után pert a határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében. Minden bizonnyal igen, mert ezt semmilyen jogszabály nem tiltja. Kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással azonban nem jogosult pert indítani az a tulajdonostárs, aki a határozatot megszavazta. A Tht. 42.
A társasházi jogalkotás története és a jelenlegi helyzet
A magyarországi társasháztulajdon jogintézményének története egészen az 1924. évi XII. törvénycikkig nyúlik vissza. Ez a törvény volt az első, amely szabályozta a társasházak létrejöttét és működését, célul tűzve ki a lakáskínálat bővítését és az építőipar fellendítését a Trianon utáni Magyarországon. Azóta több törvényi szabályozás követte egymást, amelyek igyekeztek a kor kihívásainak és a társadalmi viszonyok változásainak megfelelően alakítani a jogintézményt.
A "társas-háztulajdon" fogalmát az 1924.évi XII. törvénycikk vezette be. A fogalmazás kissé avultnak tűnhet, de az 1924-es törvény rövid tömörsége ma is példamutatóan elgondolkodtató. Fontos az a kitétel, hogy társasháznak csak a törvény életbelépte után épített házak minősülhettek, vagyis a lakáskínálat bővítése és az építőipar fellendítése volt a Társasházi törvény egyik deklarált célja, a Trianon utáni, gazdasági és társadalmi válsággal küzdő országban. (Ez a kitétel, természetszerűen a későbbi szabályozásokból kimaradt. Többszöri módosítást követően a 2003. évi CXXXIII. § (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház).
Megállapítható, hogy az első Társasházi törvény 1924-es hatálybalépésekor Polgári törvény nem határozta meg a közös tulajdon fogalmát, arra később a magánjogi törvénykönyv jav. Szövegében, a 497. Törvényi szinten az 1959.évi IV. § 139. Az 1924.évi XII. A szerző e tanulmány során, de főként az új jogszabályi javaslatai alkalmával még többször fog hivatkozni az általa „Társasházi Alaptörvény”-nek titulált 1924. évire.
A Fidesz-Magyar Polgári Szövetség vezérszónoka az elmúlt ülésen ismertette képviselőcsoportunk álláspontját, és valóban az általános vitához tartozó kérdésekről nyilatkozott, felvázolta a társasház jogintézményének jogtörténeti alakulását, egészen visszatekintve az 1924. évi XII. törvénycikkre, amely a társasháztulajdonról szól. …. Az 1924. évi Társasházi törvény több mint 50 évig érvényben maradt, annak ellenére, hogy az akkori igazságügyminiszter, Pesthy Pál a bevezető szavaiban, igen szerényen csak, mint egy átmeneti törvényt ajánlotta a T. „…amikor az életviszonyok ilyen gyorsan egymásutánban változnak, maradandó törvényalkotással ezeket az életviszonyokat szabályozni nem lehet.
A XX. I.1. - Pesthy Pál igazságügyminiszter szavait idézzük az 1924.évi törvény javaslatának Ház előtti felszólalásából (1924. „T. Nemzetgyűlés ! Általában azon az állásponton állok, hogy ma amikor az életviszonyok ilyen gyorsan egymásutánban változnak, maradandó törvényalkotással ezeket az életviszonyokat szabályozni nem lehet. Ez az állásfoglalás késztet engem arra, hogy a hivatali elődöm által beterjesztett és az igen t. Ma már a magyar ingatlan állomány jelentős része társasházi ingatlan.
A „társas-háztulajdon” fogalmát az 1924.évi XII. törvénycikk vezette be. Az 1924. évi törvénycikk szabályozása a következő volt:„ A közösségből folyó ügyekben, amennyiben nem tartoznak a közös képviselő hatáskörébe, a tulajdonostársak közgyűlésükön szavazattöbbséggel határoznak. Szavazategyenlőség esetén az a vélemény emelkedik határozattá, amelyhez szavazatával az elnök járul.
Többszöri módosítást követően a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésében szabályozott jelentős érdeksérelem fennállása esetenként, a felperes által hivatkozott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, valamint az alperesi tulajdonostársak helyzetére figyelemmel, a Pp. 206. BH2013. 337. Kúria Pfv.IX.20.282/2011/10. „I. Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.299/2010/8. „Aki nem szavazott a határozat ellen, érdekeinek sérelmére alapítottan nem jogosult e határozat megtámadására. A Társasházi tv. 42. § (1) bekezdése (a jogszabály, az alapító okirat, valamint a szervezeti-működési szabályzat megsértése mellett) a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén bármely tulajdonostárs számára lehetővé teszi, hogy a közgyűlés határozatát keresettel támadja.
A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésében szabályozott jelentős érdeksérelem fennállása esetenként, a felperes által hivatkozott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, valamint az alperesi tulajdonostársak helyzetére figyelemmel, a Pp. 206.
A kisebbségi jogok érvényesítése és a bírósági gyakorlat
A társasházi törvény lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak bírósághoz forduljanak, ha úgy érzik, hogy egy közgyűlési határozat sérti jogaikat. A perindításra a határozat meghozatalától számított 60 nap áll rendelkezésre. Ez a határidő nem jogvesztő, azaz kimenthető, ha a tulajdonostárs a határozat meghozatalát követően jut hozzá azokhoz az iratokhoz, amelyekre a keresetét alapozza.
A bíróság három fő okból állapíthatja meg egy közgyűlési határozat érvénytelenségét:
- Jogszabálysértés: Ha a határozat ellentétes bármely jogszabállyal, az alapító okirattal vagy a szervezeti-működési szabályzattal.
- Eljárási szabálysértés: Ha a közgyűlés összehívására vagy megtartására vonatkozó eljárási szabályokat nem tartották be (pl. nem megfelelő tartalmú vagy késedelmes meghívó, a határozathozatalhoz szükséges jelenlét hiánya).
- A kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme: Ez a legösszetettebb kategória. Nem elegendő, ha a határozat egyszerűen nem tetszik a kisebbségnek, hanem egyértelműen és lényegesen kell sérelmet okoznia.
A bírósági gyakorlat következetes abban, hogy nem kötelezheti a társasházat valamely szabályzat megalkotására, módosítására, nem változtathatja meg a közgyűlés határozatát, nem szüntetheti meg a közös képviselő, az intézőbizottsági vagy számvizsgáló bizottsági tagok jogviszonyát, és nem is létesíthet ilyen jogviszonyt. Fontos hangsúlyozni, hogy a törvény, ellentétben a jegyzői eljárással, kizárólag a tulajdonostársak számára biztosítja a bírósági utat a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében, bérlő, haszonélvező, lízingbevevő, szívességi lakáshasználó erre nem jogosult.
A kisebbség jogos érdekének sérelme nagyfokú körültekintést igényel. Nem bármely kisebbségi érdeksérelem vezet a határozat érvénytelenségére, csak a kisebbségben maradt tulajdonostársak jogos érdekének lényeges sérelme, mi több, e körülményre alappal csak az hivatkozhat, aki azt elszenvedi, akit az adott határozat ténylegesen hátrányosan érint. Más helyett tehát fellépni még akkor sem lehet, ha és amennyiben az érdeksérelem nyilvánvaló. A Kúria BH2014.182. BH2010. BH2016. 177. BH2015. 227. BH2014. 182. I. „A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésében szabályozott jelentős érdeksérelem fennállása esetenként, a felperes által hivatkozott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, valamint az alperesi tulajdonostársak helyzetére figyelemmel, a Pp. 206.
A Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.299/2010/8. számú döntése alapján, „aki nem szavazott a határozat ellen, érdekeinek sérelmére alapítottan nem jogosult e határozat megtámadására", hiszen „a kisebbség érdeksérelme esetén nyilvánvalóan azoknak a tulajdonostársaknak az egyike (bármelyike) jogosult a kereset benyújtására, aki a szavazásnál kisebbségben maradt és emiatt jogos (vagy annak vélt) érdeke nem juthatott érvényre".
A bírósági gyakorlat már lépett. Bizonyos élethelyzetek esetében a bírói gyakorlat már kialakította a viszonyítási pontokat. A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői szerint viszont általánosságban ki kell emelni a következőket.
A társasházak működését leginkább egy demokratikus állam működéséhez lehet hasonlítani. A többség dönt, a kisebbségnek pedig alapvetően meg kell hajolni a lakóközösség nagyobb részének akarata előtt. Vannak ugyanakkor olyan esetek, amikor a lakosok kisebbségének az érdekei akár a többség döntésével szemben is érvényesíthetőek. A társasház fő döntéshozó szerve a közgyűlés. Itt a tulajdonosok tulajdoni hányaduk aránya szerint a szavazatukkal döntenek a társasházközösség működését érintő kérdésekben. A közgyűlést alapvetően a közös képviselő, vagy intézőbizottság esetén az intézőbizottság elnöke hívja össze. A Társasházi törvény azonban tartalmaz egy kisebbségvédelmi garanciát. Egy fiktív példa segít ennek a rendelkezésnek a fontosságát szemléltetni. A társasházközösség néhány tagja szeretne dönteni egy közös tulajdonú helyiség bérbeadásáról. Jelzik a közös képviselet felé, ám a közös képviselő nem kíván ezért közgyűlést összehívni. Ebben az esetben érdemes annyi tulajdonost bevonni az ügybe, hogy a tulajdoni hányadok 1/10-ével rendelkezzenek az érdekeltek. Ha ez megvan, akkor tudják jelezni a közös képviselet felé, hogy hívjon össze soron kívüli közgyűlést a kérdés megvitatására. Főszabály szerint a közgyűlési határozatokat a jelen lévő tulajdonostársak szótöbbségével hozzák meg. Vannak azonban olyan fontosabb jellegű, nagyobb horderejű döntések, amikre a törvény a kisebbség védelme érdekében szigorúbb szabályokat állapít meg. A közgyűlési döntések határozatok formájában kötelezőek a társasházi lakosokra. A Társasházi törvény ezért fontos szabályokat tartalmaz az esetlegesen sérelmes határozatokra. Ugyanis a többség akarata sem lehet korlátlanul érvényesíthető. Jogszabályba ütközik a határozat, ha példának okáért a társasház döntést hoz arról, hogy a továbbiakban nem követik a Számviteli törvény szabályait a gazdálkodás során. A kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással való megtámadásnak sokrétű bírósági gyakorlata van. Nagyon fontos leszögezni, hogy önmagában nem jelent kisebbségi érdeksérelmet, ha nem tetszik egy lakónak a határozat tartalma, vagy nem ért vele egyet. A társasház a többségi elvet követi és természetes, hogy a tulajdonosok nagyobb részének akarata érvényesül. Konkrét és lényeges érdeksérelem igazolása szükséges kisebbségi részről. Szavazni kell az érintett közgyűlésen! - Ez rendkívül fontos, ugyanis ellenkező esetben nem támadható a határozat. A Legfelsőbb Bíróság Pfv.20299/2010/8. A joggyakorlat annyira szerteágazó, hogy nem lehetséges kategorizálni a döntéseket, hanem esetről-esetre szükséges vizsgálni egy felmerülő kisebbségvédelmi problémát. Felújítási munkálatok érdekében a többség felemelte a közös költséget. Nem állapított meg érdeksérelmet a Kúria, amikor a felperes azért támadta meg a határozatot, mert a társasház megtiltotta számára a közös udvar parkolási célú használatát. Ebben az ügyben másnak sem volt joga a közös udvaron parkolni, de a többi lakónak volt garázsa és áthaladáshoz használhatták az udvart.
A társasházak törvényességi felügyelete, az ügyészségi szerepvállalás értelmezése „verte ki a biztosítékot” az államfőnél, ennek a kérdésnek a szakmai szempontjaira a szerző a III. Igen fontos azonban, és nem felejthető Sólyom László Köztársasági Elnök Úrnak Dr. Szili Katalinnak, az Országgyűlés Elnökének 2009. Végül szeretnék egy általánosabb jellegű megjegyzést tenni. Az elmúlt években a törvények aláírása és kihirdetése során számos alkalommal szembesültem azzal, hogy egyes törvények vagy azok valamelyik rendelkezése nem kellőképpen átgondolt, nem illeszkedik semmilyen tágabb koncepcióba, az új szabályozást nem támasztják alá felmérések, statisztikai adatok, nem végeznek semmilyen hatásvizsgálatot, továbbá, hogy a törvény alapvető szakmai, jogdogmatikai hiányosságban szenved, nem egyszer nyilvánvalóan alkalmazhatatlan lenne. Ezt több alkalommal is szóvá tettem, különösen azokban az esetekben, amikor ilyen jellegű kifogásaimmal visszaküldtem megfontolásra a törvényt az Országgyűlésnek. Sajnos ez a tendencia az utóbbi hónapokban erősödött, és különösen így van ez a megnövekedett számú képviselői önálló indítványok alapján születő törvények esetében. A képviselők részvétele a törvényjavaslatok előkészítésében fontos lehet, de csak akkor, ha az nem megy a törvények minőségének rovására. kidolgozva és átgondolva, akkor nem töltheti be funkcióját. Vannak olyan fajsúlyú ügyek, amelyek esetében a kormányzati szervek szaktudása és apparátusa nélkülözhetetlen a megalapozott és átgondolt döntés előkészítéséhez.
A társasházi törvény 2023. A kormány a társasházi törvényt módosításával gyökereiben változtatja meg az addigi szabályozást. A társasházi törvény 2023-as megfogalmazásából kiderül, hogy július 1-től jelentősen átalakulnak a közös képviselő legfontosabb feladatai és kötelezettségei. A társasházi törvény 2023-as átalakításának másik sarkalatos pontja az, hogy minden intézőbizottsági elnöknek és közös képviselőnek szakszerű végzettséggel kell rendelkeznie a feladatai ellátásához, enélkül ugyanis senki nem vállalhat tisztségviselői feladatot, a hatályos szabályok alapján (49. § (1) bekezdés d) pont): Nem lehet közös képviselő ill.
A társasházak jogi személyekké válása, az átláthatóság növelése és a közös képviselők szakképzettségének előírása mind olyan lépések, amelyek a társasházi jogrendszer modernizálását és a lakóközösségek hatékonyabb működését célozzák. Ugyanakkor a jogalkotás folyamatában kulcsfontosságú a jogbiztonság és a kiszámíthatóság biztosítása, valamint a kisebbségi érdekek megfelelő védelme.
Társasházi tetőtér eladása? Így veszíthet milliókat a lakóközösség. - Jog és valóság
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Garadnai Tibor Ecovis társult ügyvéd.
tags: #tarsashazi #torveny #kissebsegi #jog #serelme