Osztatlan közös tulajdonban álló kert és annak felosztása társasházban
A társasházi közös tulajdonban álló földrészlet részben sem tartozhat társasházi külön tulajdonba, és ezért elbirtoklás tárgya sem lehet.
A törvény értelmében a közös kert fenntartása és használata a tulajdonostársak közös kötelezettsége a tulajdoni hányad arányában.
A közös tulajdonban álló telekrész és a terület jellegéről szóló alapító okirat meghatározza, hogy mi tartozik a közös kerthez és mi része a külön tulajdonnak.
A per bírósági történetében a füves terület és a terasz jogi státusza döntő volt: a terület nem lehet a felperesi külön tulajdon tárgya a Ptk. 5:85. § (1) bekezdése értelmében.
A Kúria megállapította, hogy a közös tulajdon területei önálló ingatlanként forgalomképtelenek, emiatt elbirtoklásuk sem lehetséges.
A felülvizsgálati eljárás során a felperes arra törekedett, hogy a területet a saját külön tulajdonához igazítsa, és az alapító okiratban foglaltakkal ellentétes legyen.
A felperes érvelése szerint az alapító okirat hibás jelölése miatt kiigazítás szükséges, de a Kúria ezt elutasította: az alapító okirat a terület jogi jellege szerint közös tulajdonba tartozik.
A jogszabályok szerint a közös tulajdonban álló telek részben sem válik a tulajdonostársak külön tulajdonává, hacsak a törvény kivételes körülményei nem állnak fenn.
A Tht. és a Ptk. összefüggésében az osztatlan közös tulajdon egyes részeinek elidegenítése nem oldható meg egyszerűen az eszmei hányad megváltoztatásával.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésekor elismerésre kerül, hogy a jog objektív módon, térben vagy időben osztottan állapítható meg.
A 2025-ös jogszabály-módosítások végre rendezték, hogy a közös tulajdon használata milyen formában jegyezhető be: egész ingatlanra, természetben meghatározott részre vagy területnagyságban kifejezett részre is lehet bejegyezni.
A bejegyzéshez szükséges záradékozott vázrajz attól függ, hogy az egész ingatlan, természetben meghatározott rész vagy terület kerül-e bejegyzésre.
A közös kert gondozása a társasházi törvény alapján nem önkényes feladat, hanem a tulajdonostársak közös költségeinek fedezésére szolgáló kötelezettség.
A közösségi kertet érintő döntések megvalósítása előtt a közgyűlésen világos tervezettel és költségvetéssel kell előrukkolni.
Ha a közös kert állapota életveszélyes vagy súlyos, a hatóságokhoz is fordulhatnak, és rendkívüli közgyűlést lehet összehívni.
A kertgondozás finanszírozását a tulajdoni hányad arányában kell megosztani, és a közös költség megfizetése kötelező a tulajdonostársak számára.
Az önkéntes közösségi munka egy lehetséges alternatíva, de csak írásos vagy ráutaló magatartással és a közgyűlés jóváhagyásával valósítható meg.
A gyakorlati tapasztalat szerint a közös kert feladatai rotációval is elláthatók, de a feladatmegosztás világosnak és rendezettnek kell lennie.
A modern gyakorlatban egyre gyakoribb a közös kertben végzett tevékenység és az ökológiai szemléletű megközelítés beépítése: például esőkert, komposztálás, őshonos növények telepítése, rovarbarlang elhelyezése.
Az OTÉK és a zöldfelületi tanúsítvány bevezetése befolyásolja az új társasházak engedélyeztetési folyamatait, és hosszú távon hatással van a kertgondozás költségvetésére.
A közös tulajdon alapelveit a Tht. és a Ptk. összefüggése írja le: minden tulajdonostársnak joga van a közös tulajdon használatára, de ezt nem szabad a többiek jogainak sérelmére gyakorolni.
Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanoknál a tulajdonosi részeket és kötelezettségeket a tulajdoni hányad arányában kell viselni.
A kertgondozás költségeinek megosztása a tulajdoni hányad arányában történik, kivéve, ha az SZMSZ speciális rendelkezéseket tartalmaz.
Az új jogszabályi környezet lehetővé teszi a közös tulajdon használatának bejegyzését úgy, hogy az harmadik fél számára is bizonyítható legyen és védelmet nyújtson a birtokháborítás ellen.
Szabályozott keretek között a kizárólagos használati jog bejegyzése esetén is fontos a megfelelő okiratok és aláírások megléte; a feleknek egyhangú vagy többségi határozatra van szükségük a bejegyzés alapjául.
A kertrész közös tulajdon marad, és csak a törvényi keretek között lehet kizárólagos használatot biztosítani, amely általában díjazással jár vagy jogszabály által előírt díjazást igényel.
A közös kertért való felelősség és költségek rendezése a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és a döntéseknek összhangban kell lenniük a törvény előírásaival.
A kertgondozás hatásai az ingatlan értékére szintén fontos szempontok, hiszen a rendezett külső és környezet pozitív hatással van az eladási árra és a vásárlói bizalomra.
A közös kert ökológiai és klímavédelmi szempontból is értékes lehet; a zöldfelületek növelik a biodiverzitást és javítják a városi mikroklímát.
A 2024-es zöldfelületi tanúsítvány és a 2025-ös jogszabályi változások egyre erőteljesebben szabályozzák a közös tulajdon használatát és bejegyzését, hogy a jogviszonyok átláthatóak legyenek.
A kertgondozás megközelítését tekintve több modell is létezik: profi kertészre bízás vagy közösségi munka kombinációja, mindkettő a közgyűlés jóváhagyását igényli.
Fontos, hogy a projekt előtt részletes adatok és költségvetés érkezzen a közgyűléshez, és a döntések lehetőleg konszenzusra törekedve szülessenek meg.
Polgári jog 2 - Közös tulajdon, Társasház, Tulajdonjog védelme, Korlátolt dologi jogok 1/3
Írott megállapodások és bejegyzések a közös tulajdon kapcsán
A használati jog létrehozásához szükséges okiratok többféleképpen alakíthatók: egyhangú megállapodás, többségi határozat, bírósági határozat vagy a társasház alapító okirata.
A használati jog bejegyzése nem lehetséges szóbeli megállapodás alapján; írásbeli megállapodás vagy határozat szükséges, és a bejegyzéshez minden érintett tulajdonostárs aláírása szükséges lehet bizonyos esetekben.
A bejegyzéshez szükséges záradékozott vázrajz akkor kell, ha a közös tulajdon használata természetben meghatározott részre vagy területre kerül bejegyzésre.
Az általános szabály szerint a közös tulajdon használata egészen az alapító okiratban rögzített jogokra szövetkezik, és a változtatásokat ezekhez a tartalmakhoz kell igazítani.
A közgyűlésnek és a közös képviselőnek tehát kulcsszerepe van a bejegyzési eljárások lefolytatásában és az érintettek tájékoztatásában.
Gyakorlati példák a közös kert rendjének kialakítására
Az ötletfelmérés és a tervalapú megvalósítás növelheti a siker esélyét: előzetes határozatok benyújtása, több ajánlat becslése és költségvetés készítése növeli a közgyűlés támogatását.
A közös kert rendjének meghatározásakor érdemes figyelembe venni a városiasodás környezeti hatásait és a biodiverzitást.
A napelemek telepítéséről szóló döntéseknél különösen fontos a közgyűlés egységes álláspontja és a többségi vagy egyhangú döntés követelményei.
tags: #tarsashazi #torveny #osztatlan #kozos #tulajdonu #kert