Új társasházi törvény kehizasításai a jogi keretekben: hogyan működik a közös képviselet és a szabályozás

A tárgy az új társasházi törvény ugyvivoi, amely a biztonságos, szakszerű és szabályszerű működést szolgálja a közösségben. Ennek érdekében a törvény a közös épületrészek előre jól tervezhető és a tulajdonosok számára kiszámítható fenntartását, a tulajdonostársak számára egyértelmű közös döntések meghozatalát, a határozatok végrehajtásának ellenőrzését, és a jogviták megelőzését is szolgáló új rendelkezéseket tartalmazza. A törvény nem változtat a társasházi tulajdonformán, azonban egyértelművé teszi, hogy már a legalább egy önálló lakást, és egy önálló nem lakás céljára szolgáló helyiséget magában foglaló épület esetén is társasháztulajdont lehet alapítani. A törvény az alapító okirat kötelező tartalmi részeinek felsorolását visszaállítja az 1977. évi 11. tvr.-re. A társasházközösség önálló jogszerzése, kötelezettségvállalása, önálló perlése és perelhetősége tekintetében fontos új szabály, hogy a törvény kimondja: az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során a perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg.

Alapvető szabályok és szervezeti megközelítés

A törvény egyértelművé teszi, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre -, valamint az ilyen helyiségekből álló társasházra - a lakásokra, illetve a lakóépületekre vonatkozó rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni. A helyiségekre elővásárlási, előbérleti joga csak akkor van a többi tulajdonostársnak, ha ezt az alapító okirat előírja. A közösség szerveinek hatáskörének és a közös költség viselésének megállapítására a szervezeti-működési szabályzat létrehozását kötelező jelleggel előírja. Tételesen felsorolja azokat a témaköröket, amelyekről - a törvény keretei között - a szabályzatban rendelkezni kell. A hatlakásos vagy annál kisebb társasházak közössége dönthet a törvény szerinti szervezeti, működési rendelkezések alkalmazásáról; ilyen döntés hiányában viszont a Ptk. marad érvényben.

A lakás használatának és hasznosításának szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. A jövőben a szabályzat előírja a közösség szerveinek hatásköreit és a költségviselést, és a közgyűlés továbbra is a legfőbb döntéshozó szerv. A közös képviselő és az intézőbizottság vezetője, továbbá a számvizsgáló bizottság tagjai a közgyűlés által megválasztott személyek, és a törvény kötelezően előírja a számvizsgáló bizottság megválasztását nagyobb társasházakban. A közösség döntéseit a jelenlévő tulajdoni hányadok arányában szavazataikkal hozzák meg, és a különféle szavazati többségek meghatározottak lehetnek, például egyszerű szavazatszámban vagy összes tulajdoni hányad szerinti többségben.

A közösség felhatalmazhatja a közös képviselőt, hogy a lakóépületek fenntartásával kapcsolatos teendőket ellássa, és kötelezően meghatározható, hogy a közös költség megfizetése hogyan történik. A közösség tagjai számára a jogi lehetőségek bővülnek a határidők és a költségek rendezése terén, és megjelennek új eszközök a viták megelőzésére és megoldására. A határozatok végrehajtásának ellenőrzése a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és a közös képviselő feladata a határozatok végrehajtásának előkészítése és nyomon követése is. A törvény megtartja a már bevált jogintézményeket és rendelkezéseket, például a közösség legfőbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyűlés. A 25 lakásnál nagyobb társasházakban kötelező a számvizsgáló bizottság megválasztása.

Különleges rendelkezések, konkrét részletszabályok

A törvény meghatározza, hogy mikor kell a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányadok szerint egyhangú, 2/3-ados vagy egyszerű szavazattöbbséggel határozatot hozni. Ezen túl minden más, nem nevesített esetre az egyszerű szavazatszám elegendő a határozat meghozatalához. A törvény részletesen szabályozza a társasház-kezelő és ingatlankezelő tevékenység feladatkörét, és lehetőséget ad a tulajdonostársaknak, hogy ilyen képesítéssel rendelkező szakembereket bízzanak meg a fenntartási feladatok ellátására. A szervezeti-működési szabályzatban tüntetendő hat témakör részletezése a törvény II-III. fejezeteiben található. A lakás használatára vonatkozó szabályok a lakóingatlanokra vonatkozó rendelkezésekben kerülnek megfogalmazásra, és a szabályzatban kötelező rendezni a lakás nem lakás célú használatát is. Ha a szabályzat előírásaival valaki megsérti a feltételeket, a közösség közgyűlése megfelelő határozatot hozhat a cselekvés megkövetelésére.

A közgyűlés hatáskörébe tartozik a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodáson felüli kiadások vállalásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról, a közös képviselő és számvizsgáló bizottság megválasztásáról, díjazásáról és felmentéséről, továbbá a költségvetés elfogadásáról. A közgyűlés határozatait úgy kell megfogalmazni, hogy a napirendi pont tárgya, a megszavazott döntés és a teljesítés érdekében megszavazott feltételek egyértelmű legyenek. A közgyűlés a közös képviselőt, az intézős vagy számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti, és a kényszerű felmentés esetén az érintett személy 90 napig végezheti el az ügyeket ügyvivőként.

A közgyűlés hatáskörébe tartozik az alapító okirat módosítása, illetve a közösség közös tulajdonának használata és fenntartása, valamint a költségvetés és elszámolás elfogadása. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés idejét és helyét, a levezető elnök személyét, a jegyzőkönyvvezető és a hitelesítő tulajdonostársak kiválasztását, illetve a napirendet. Ha részközgyűléseket tartanak, a meghívóban ezt is fel kell tüntetni. A meghívóhoz mellékelni kell a napirendi pontról szóló írásos előterjesztéseket. A meghívó kiadását követő határidőket és a megismételt közgyűlés lehetőségeit a törvény pontosítja. A közgyűlés levezető elnökének és a jegyzőkönyvvezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.

A 18. §-t érintő részletes előírások szerint a kötelező az épület biztonságát és állagát figyelemmel kísérni, a lakásra bízott tevékenységek megvalósítása érdekében szükséges hozzájáruló nyilatkozatokat beszerezni, és a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapítását rögzíteni kell. A közös képviselő tevékenységét és a közös tulajdon hasznosítását érintő határozatokat a hatályos jogszabályok és SZMSZ-ük alapján kell végrehajtani. A közgyűlés határozathozatalának jogi kereteit a jogszabályok és a Tht. határozza meg, és a járulékos eljárási részletek a meghívó és jegyzőkönyv részleteiben találhatók.

Adatvédelem, nyilvántartások és a nyomonkövethetőség

A közös képviselő és az intézőbizottság tevékenységét a 2023-as törvény úgy írja le, hogy a nyilvántartások és az adatok transzparensebbek legyenek. A Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság nyilvántartást vezet a közösség kezelését végző közös képviselő tevékenységéről. A nyilvántartás tartalmazza a közös képviselő tevékenységét végző természetes személy születési helyét, idejét, anyja nevét, a vállalkozás adatait és a regisztrációs számokat. Ha a közös képviselő egyéni vállalkozó, a saját nevét, lakhelyét és a közreműködő tagokat is fel kell tüntetni a nyilvántartásban. A nyilvántartás adatai közérthetőek és visszakövethetők legyenek a hatóságok számára. A GDPR kompatibilis tájékoztatók és adatkezelési szabályzat az adott társasház speciális adatkezelését mutatja be, beleértve a közgyűlések és tartozások adatkezelési szabályait, valamint a kamerahasználat szabályait, ha van kamerázás a közös területeken. Az SZMSZ a társasház működését részleteiben bemutató szabályzat, amelynek megléte kötelező, és ha jól van készítve, csökkenti a viták számát.

Szakképzés, felügyelet és felelősség

2023-tól a közös képviselők és intézőbizottság elnökei szakképzettséggel kötelesek rendelkezni a feladataik ellátásához. A közös képviselői tevékenység végzéséhez jogszerű és átlátható mód szükséges, és a büntetőjogi vagy etikai problémák megelőzése érdekében a jogszabály szigorítja a belépést és a tevékenységek ellenőrzését. A nyilvántartásokban és az adatszolgáltatásokban sokkal nagyobb az átláthatóság, és a gazdasági ellenőrzés segítésének lehetősége is erősödik, ha a közösség az ellenőrző intézmények támogatását igénybe veszi. A közös képviselő feladata közé tartozik a szemétszállítás, a közüzemi számlák befizetése és a könyvelés koordinálása is, amelyet a törvény 2023-as fejlesztése alapján kell ellátnia. A törvény végrehajtási és jogi eljárásait az ügyészség felügyelete és a bíróság feladata biztosítja a szükség szerint.

A gyakorlatban: példák és intézkedések

Jó közös képviselő megválasztásához szükséges, hogy legyen szakértelem, jó kommunikációs készség, szervezőkészség, megbízhatóság és empátia. Ha a közös képviselő tevékenysége megszűnhet vagy lemond, a közgyűlés új közös képviselőt választ, és a lemondott vezető addig ügyvivőként látja el a feladatait. A közgyűlési határozatokat nyolc napon belül közzé kell tenni, és a határozatokat a közösség látja el a jogi keretek szerint. A közgyűlés összehívása kötelező, ha a tulajdoni hányad 1/10-e ezt írásban kéri; a meghívónak tartalmaznia kell a napirendet és a kért intézkedéseket. A széleskörű transzparencia és egyszerűsítés érdekében a törvény előírja a nyilvános adattá válást, amely lehetővé teszi minden érintett számára, hogy követhesse, ki képviseli a társasházat és milyen tevékenységeket folytat a közös képviseletben.

Gyakorlati útmutató

1. Ki lehet közös képviselő és az intézőbizottság elnöke? A törvény 2023-as módosítása szerint közös képviselő csak megfelelő szakképzettséggel rendelkező személy lehet; az intézőbizottság elnöke hasonló feltételekhez kötött, és a nyilvántartásokban jelen kell lennie a képzettségnek.
2. Miért fontos a szakképzés? A 2023-as törvény megerősíti, hogy a közös képviselőknek széleskörű tudással kell rendelkezniük a jogi, pénzügyi és műszaki területeken, hogy hatékonyan és átláthatóan vezessék a társasházakat, és elkerüljék a hibákat.
3. Mikor és hogyan lehet leváltani a közös képviselőt? A közgyűlés hatáskörébe tartozik a leváltás; a leváltási kezdeményezéshez legalább a tulajdoni hányad 1/10-e szükséges; a leváltásról szóló határozatot közgyűlésen hozzák meg, és a határozat végrehajtását nyilvántartásba kell venni.
4. Mi történik, ha a közös képviselő lemond? A lemondó közös képviselő írásban bejelenti a szándékát, és a közgyűlés az új közös képviselőt 90 napig, vagy addig az időig választja meg, amíg az új személy el nem kezdi a tevékenységet.
5. Milyen adatok kerülnek a nyilvántartásba? A nyilvántartás tartalmazza a közös képviselő személyes adatait, a vállalkozás adatait és a közreműködő tagokat vagy alkalmazottakat, a regisztrációs számokat és a mindenkori adatszolgáltatási információkat. Az adatkezelésre a GDPR megfelelő szabályai vonatkoznak, és a lakógyűlésekre vonatkozó adatok is benne foglalhatók.
6. Hogyan segíti a jogszabály a közgyűlések hatékonyságát? A meghívóknak tartalmazniuk kell a napirendet és az előterjesztéseket; a közgyűlés levezető elnöke és jegyzőkönyvvezetője ugyanaz a személy lehet, és a határozatoknak részletesen ki kell terjedni a végrehajtás módjára.
7. Mi a szerepe a jegyzőnek? A jegyző felügyeleti szerepet tölt be a társasház működésének törvényességéről, és közreműködik a közgyűlési határozatok végrehajtásában.
8. A közös költség és behajtás A közös költség fizetése minden tulajdonostársi kötelezettség; a hátralék esetén a közös képviselő jogosult a behajtási lépésekre, akár jelzálogjog alapítására is, a jogszabályoknak megfelelően.

Gyakorlati megoldások és tanácsok

A cikk gyakorlati kérdéseire adott válaszokból kiderül, hogyan lehet hatékonyan kezelni a közös költséget és a közös tulajdon használatát. A közgyűlésre való felkészüléshez érdemes a meghatalmazásokkal élni annak érdekében, hogy a leváltások során is legyen elegendő szavazat a kívánt döntéshez. A jegyzőkönyv és az eseti határozatok nyilvántartása megkönnyíti a viták rendezését, és a döntések végrehajtását is. A 2023-as módosítások szerint a közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek szükségük van a megfelelő szakmai felkészítésre; ennek hiányában a jogszabályok szerint eljárást lehet indítani ellenük. A közös képviseletre vonatkozó adatok nyilvántartása segíti a hatóságokat és a lakókat abban, hogy átlátható legyen a társasház működése.

Ha úgy érezzük, hogy a közgyűlési határozat számunkra hátrányos döntést tartalmaz, akkor jogaink megóvása érdekében bírósághoz fordulhatunk. A jegyző a társasház működésének törvényességi felügyeletét látja el, és ellenőrzi az alapító okirat és SZMSZ megfelelését a jogszabályoknak. A 2023-as törvény részletezi a kamerarendszer használatát vagy annak hiányát, és csak annyiban engedi, hogy a lakók meg legyenek tájékoztatva a kamerás megfigyelésről, amennyiben ilyen rendszer üzemel a közös területeken.

tags: #tarsashazi #torveny #ugyvivoi

Népszerű bejegyzések:

• 50 hektáron át: Új-Zéland vadászkerti élmény
• Városrész mestersége: Zsemlye utcai ikerházak története
• Helyrajzi szám: hogyan találjuk meg Veszprémben
• Kapu utca környéki zöld oázisok: befektetési lehetőségek
• XI. kerületi irodák