A Társasházzá Alakítás Lényege és Előnyei
Az elmúlt hónapokban bekövetkezett változások - különösen a nagyobb, közös tulajdonban álló lakóingatlanok fenntartási költségeinek várható növekedése - széles körben felvetette a társasházzá alakítás lehetőségének kérdéseit.
Bármely olyan ingatlanon tehát, ahol több, műszakilag elkülönült, önálló ingatlanegység van, legyen az lakás vagy nem lakás célú ingatlanrész, az adott ingatlan társasházzá alakításával több előny is kihasználhatóvá válik.
Az ilyen ingatlanok társasházzá alakítása az esetek nagy részében nem igényel különösebb erőfeszítést, sem anyagi áldozatot, ezen lehetőség mégis gyakorta kihasználatlan marad.
Sokan nem tudják, hogy egy adott ingatlan társasházzá alakításának nem előfeltétele, hogy a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészek fizikailag egy épületet képezzenek. Így lehetséges az, hogy társasházzá alakítható akár egy olyan ingatlan is, ahol egy telken két egymástól teljesen különálló ház áll.
A társasház külön tulajdonú részei, az úgynevezett albetétek önálló helyrajzi számot kapnak. Ennek megfelelően az önálló albetét tulajdoni lapján kizárólag a tulajdonos neve szerepel.
A fenti előnyökre figyelemmel pusztán az a tény, hogy egy adott ingatlant társasházzá alakítanak, általában emeli az ingatlan forgalmi értékét.
Az első előny abban lelhető fel, hogy a társasházzá alakítással annak külön tulajdonú részei, az úgynevezett albetétek önálló helyrajzi számot kapnak, és ezáltal önálló ingatlannak minősülnek, amely által forgalmiérték-növekedés is elkönyvelhető.
Az ingatlan részeinek külön tulajdonba helyezésével tehát az ingatlanrészek a jövőben önálló forgalom tárgyaiként viselkednek, többek között eladhatók, megterhelhetők.
Az ingatlan költségviselési szempontjait előtérbe helyezve a második előnyt szükséges kiemelni. Szemben tehát egy közös tulajdonban álló ingatlannal, ahol a közszolgáltatások ellenértékével a tulajdonostársak egymással szemben kötelesek elszámolni, de alapvetően minden közszolgáltatás ellenértéke egyben és összességében fizetendő, a társasházi külön tulajdonnal önálló költségviselési helyek alakíthatók ki.
A megoldással tehát nem a teljes ingatlan fogyasztása kerül közvetlenül megfizetésre, majd a tulajdonostársak által megosztásra, hanem az ingatlanrészek önálló elszámolás tárgyaként válnak költségviselési, fogyasztási hellyé.
A kedvezményes árú energiára vonatkozó új fogyasztási helyek kialakításával a beruházás néhány számlázási ciklus alatt megtérülhet.
Természetesen ezek az új, külön tulajdonban álló albetétek is lehetnek közös tulajdon tárgyai pl. öröklés vagy házasság esetén, de a közüzemek szempontjából kisebb fogyasztási egységként léteznek a korábbi egy nagy ingatlan helyett.
A több együttlakó család rezsielszámolására is megoldást nyújt a társasházzá válás, különösen a jelenlegi rezsi szabályok mellett, amelyek kedvezményeket biztosítanak a társasházak számára a gázfogyasztás tekintetében.
A társasház létrejöttének főszabálya a tulajdonostársak szerződéses akarata, amely egy alapító okiratban testesülik meg, és amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni.
A társasház alapítása költségekkel jár, amelyek közül a jogi, jellemzően ügyvédi költséget, illetve a földmérő mérnök díjazását, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját szükséges nevesíteni.
E költségek természetesen esetről-esetre változnak, azonban azok mértéke egy jellemzően hat lakásnál kisebb társasház esetében rövid úton megtérülnek.
A társasház-alapítást követően költségként jelentkeznek az új fogyasztási helyek, mérőórák kialakítási költségei, valamint a közös tulajdonban lévő részek fenntartási költségei.
Ezek a részek döntően az épület tartószerkezetei, továbbá azon részei, amelyek az épület biztonságát és állékonyságát, továbbá a tulajdonostársak közös célját szolgálják, mint épületberendezések még abban az esetben is, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
A társasház-alapítást követően költségként jelentkeznek az új fogyasztási helyek, mérőórák kialakítási költségei, valamint a közös tulajdonban lévő részek fenntartási költségei.
A Társasház Alapító Okirata
A társasházzá alakítás legfontosabb eleme az alapító okirat, amely kizárólag a felek teljes egyetértésével készíthető el.
Amennyiben a felek konszenzusa hiányzik, úgy bírósághoz szükséges fordulni, ahol lényegében véve mind az alapító okirat tervezetét, mind a megfelelő műszaki dokumentációt el kell készíteni, és perben kell érvényesíteni a társasházzá alakítás igényét.
Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket.
Pontosan meg kell határozni továbbá a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, illetve a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását.
Mivel a társasház saját neve alatt jogot szerezhet, kötelezettséget vállalhat, az alapító okiratnak rendelkeznie kell a közösség közös nevéről, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház-megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat fentieken felül tartalmazhatja még az elővásárlási, előbérleti, előhaszonbérleti jog alapítását, amelyek jellemzően egy korábbi családi ingatlan esetében különösen indokoltak lehetnek.
Az alapító okirat szigorú alakszerűséghez kötött, azt valamennyi tulajdonostársnak alá kell írnia és közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A társasház az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre.
A bejegyzési kérelmet az alapító okirat aláírásától számított 30 napon belül kell benyújtani.
Ezt kettő darab eredeti, és egy darab másolati példányban az ingatlanügyi hatósághoz kell eljuttatni.
Társasház vs. Használati Megosztási Szerződés
Különösen sorházak, ikerházak esetében, amelyek jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok, gyakori a tulajdonostársak használati megosztási szerződése, amely megállapodások bizonyos egyedi esetekben a társasházzá alakítás alternatívájaként jelentkeznek.
A használati megállapodások célja minden esetben az, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon lévő, műszakilag megosztott, de jogilag közös tulajdonban lévő ingatlanok használati jogait.
A használati megállapodás lényegi tartalmában, mellékleteiben nagyban hasonlítható a társasházi alapító okiratra.
A szükséges adatokon kívül tartalmazza az ingatlan leírását és alaprajzát, egyértelműen jelölve a tulajdonosok kizárólagos használati jogának határait, a tulajdoni hányad megoszlását, esetlegesen az átjárási lehetőség biztosítását, a kijelölt jogutódokat, illetve amennyiben a közüzemi szolgáltató által lehetséges, úgy a közös, illetve külön közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását, a költségek megoszlását és az elszámolások módját.
Tekintettel arra a tényre, hogy ilyen ingatlanok esetében a tulajdon jogi szempontból mindenképpen egy ingatlanon áll fenn, ahol az ingatlan valamennyi tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat tulajdonostársai érdekei megsértése nélkül, a műszakilag elkülönült lakások nem önálló ingatlanok.
Ennek megfelelően értékesítésük, megterhelésük is nehézkesebb, több esetben pedig az önálló fogyasztási hely kialakítása sem lehetséges.
A használati megállapodást az ingatlan-nyilvántartásba be kell nyújtani, igaz, azt csak külön iratként tartják nyilván, azaz szemben a társasházzal, nem eredményez új helyrajzi számú albetéteket.
A Társasházzá Alakítás Jogosultsága és Eljárása
A társasházakról szóló törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szabályozza a társasházak működését, jogviszonyait és az ehhez kapcsolódó kötelezettségeket.
Társasházat alapítani már fennálló épületre, valamint felépítendő épületre is lehet alapítani, a feltétel annyi, hogy legyen legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség.
Társasházat fennálló épületre is lehet alapítani, tehát egy meglévő családi ház is azzá alakítható, de fontos, hogy műszakilag megosztott, legalább kettő önálló lakásként funkcionáló egység legyen az alapítandó társasházban.
A jelenlegi rezsi szabályok mellett több megkeresés érkezik az Ügyfelektől, amely során egy már régebben megépült, több generáció által lakott, és műszakilag, szintenként elkülönített családi házat szeretnének társasházzá alakítani.
Ezek közül talán első és legfontosabb kérdés, amit tisztázni kell, hogy a helyi építési szabályzat ad-e arra lehetőséget, hogy az adott telken több lakás, vagy lakófunkciójú ingatlan kerüljön feltüntetésre.
Ha a helyi építési szabályzat szerint ez megvalósítható, akkor a társasházzá nyilvánítást követően az ingatlanokat a Földhivatal önálló helyrajzi számú ingatlanként fogja feltüntetni.
Amennyiben a helyi építési szabályzat lehetőséget biztosít, hogy a már meglévő ingatlant társasházzá nyilvánítsuk, akkor a következő dokumentumok szükségesek a társasház alapításhoz:
- Vázrajz és alaprajz elkészíttetése
- Hatósági bizonyítvány megkérése
- Alapító okirat elkészítése és aláírása a tulajdonostársak által
- Alapító okirat ügyvédi ellenjegyzése
- Földhivatali kérelem és dokumentumok benyújtása
Az ingatlan-nyilvántartásba ugyanis csak az Inytv.-ben taxatíve felsorolt jogok bejegyzésére és az ott kimerítően felsorolt jogilag jelentős tények feljegyzésére van lehetőség.
A Társasházi tv. 6. §-ának szabályai mind az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokra, mind a feljegyzett tényekre vonatkoznak.
A törölt jogokra, tényekre értelemszerűen nem vonatkozik a fenti kötelezettség.
Az ingatlan-nyilvántartási díj annyiszor 6600 Ft ahány újonnan létrejövő lakást jegyzünk be.
Mivel itt a pénztárcánk nagyon is megérzi, hogy az idő pénz, én mindenképpen javasolnám a soron kívüli eljárás kérését.
Fontos még tudni, hogy társasházat akkor is lehet alapítani, ha csak egy tulajdonos van, ebben az esetben ő, mint egyszemélyi alapító alapítja a társasházat.
A közös tulajdon megszüntetésére a közös tulajdon társasházzá alakítása iránt per indítható.
A keresetlevélhez csatolni szükséges a társasház alapító okiratában tervezetét.
A bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett, a feleknek ezt nem szükséges külön kérniük.
A megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas vázrajz.
Az Ingatlan Műszaki és Jogi Feltételei
A társasház olyan különleges ingatlanjogi intézmény, amely alapvetően három jellegzetességgel, illetve feltétellel bizonyos lakóingatlanok sorsának rendezéséhez nyújt megfelelő eszközt.
A jellegzetességek, illetve a feltételek alapján a társasházban olyan részeknek kell lenniük, amelyek külön tulajdonban vannak, további részeinek közös tulajdon tárgyaiként kell szerepelniük, végezetül a külön tulajdoni részek tulajdonosainak az alapító okirat által egy sajátos, jogalanyisággal részben rendelkező társulás tagjaiként kell együttműködniük.
Olyan ingatlan, értve ezalatt egy családi házat is, amely megfelel a társasházzá nyilvánítás fenti műszaki és jogi feltételeinek, külön bírósági eljárással, illetve a tulajdonos vagy tulajdonostársak akaratnyilatkozata alapján társasházzá alakítható.
Költségek és Megtérülés
A társasház alapítása költségekkel jár, amelyek közül a jogi, jellemzően ügyvédi költséget, illetve a földmérő mérnök díjazását, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját szükséges nevesíteni.
E költségek természetesen esetről-esetre változnak, azonban azok mértéke egy jellemzően hat lakásnál kisebb társasház esetében rövid úton megtérülnek.
A társasház-alapítást követően költségként jelentkeznek az új fogyasztási helyek, mérőórák kialakítási költségei, valamint a közös tulajdonban lévő részek fenntartási költségei.
Ezek a részek döntően az épület tartószerkezetei, továbbá azon részei, amelyek az épület biztonságát és állékonyságát, továbbá a tulajdonostársak közös célját szolgálják, mint épületberendezések még abban az esetben is, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
A társasház alapítása maga is költségekkel jár, de az elszálló rezsi számlák esetében mindenki fel tudja mérni, hogy megéri-e.
Ügyvédet és földmérő mérnököt kell megbízni, mert társasház ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett alapító okirat és az ingatlanügyi hatóság által nyilvántartásba vett alaprajz szükséges, amelyet földmérő mérnök tud elkészíteni.
A szolgáltatás sürgősségi felár nélkül 1-2 hónapon belül elkészül.
Ezt nagyrészt az illetékes földhivatal túlterheltsége és kapacitása határozza meg.
Sürgősségi felár megfizetése esetén ez nagyjából 1 hónapra csökken.
Pontos árat minden esetben egyénileg tudok meghatározni.
Továbbá az albetétek száma is nagyban hozzájárul ehhez, csakúgy, mint az albetétek/lakások tagoltsága (minél több a belső fal) és ezek egymáshoz viszonyított helyzete (hogy állnak a falak).
Szintén befolyásoló tényező a felmérendő terület Budapesttől vett távolsága.
Számos esetben a kivitelezés során, illetve a lakáson belüli átalakítások révén változik ez a szám.
A Társasház Működése és a Közös Költségek
A társasházakban a közös költségek és a fenntartási feladatok kapcsán gyakran alakulnak ki viták, amelyek hosszú távon megmérgezhetik a lakóközösség hangulatát.
Előfordulhat, hogy egyes lakók nem tudják vagy nem akarják fizetni a rájuk eső közös költséget.
Vitás helyzetet szülhet az is, ha a közös terek felújítása vagy korszerűsítése szükségessé válik, de nincs egységes akarat a kiadások vállalására.
A közös költségek felosztásának arányai, valamint az egyes lakásokhoz tartozó közös terhekből való részesedés mindig kényes pont.
A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelne.
Különösen sorházak, ikerházak esetében, amelyek jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok, gyakori a tulajdonostársak használati megosztási szerződése, amely megállapodások bizonyos egyedi esetekben a társasházzá alakítás alternatívájaként jelentkeznek.
A használati megállapodások célja minden esetben az, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon lévő, műszakilag megosztott, de jogilag közös tulajdonban lévő ingatlanok használati jogait.
A használati megállapodás lényegi tartalmában, mellékleteiben nagyban hasonlítható a társasházi alapító okiratra.
A szükséges adatokon kívül tartalmazza az ingatlan leírását és alaprajzát, egyértelműen jelölve a tulajdonosok kizárólagos használati jogának határait, a tulajdoni hányad megoszlását, esetlegesen az átjárási lehetőség biztosítását, a kijelölt jogutódokat, illetve amennyiben a közüzemi szolgáltató által lehetséges, úgy a közös, illetve külön közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását, a költségek megoszlását és az elszámolások módját.
Tekintettel arra a tényre, hogy ilyen ingatlanok esetében a tulajdon jogi szempontból mindenképpen egy ingatlanon áll fenn, ahol az ingatlan valamennyi tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat tulajdonostársai érdekei megsértése nélkül, a műszakilag elkülönült lakások nem önálló ingatlanok.
Ennek megfelelően értékesítésük, megterhelésük is nehézkesebb, több esetben pedig az önálló fogyasztási hely kialakítása sem lehetséges.
A használati megállapodást az ingatlan-nyilvántartásba be kell nyújtani, igaz, azt csak külön iratként tartják nyilván, azaz szemben a társasházzal, nem eredményez új helyrajzi számú albetéteket.
Összegzés és Fontos Szempontok
A társasházzá nyilvánítás komoly előrelépést jelenthet a lakástulajdonosok számára, de csak abban az esetben, ha a folyamat minden részletére kellő figyelmet fordítanak.
A jogi, pénzügyi és szervezeti buktatók elkerüléséhez nélkülözhetetlen a szakértői támogatás és az átlátható kommunikáció.
A tapasztalatok azt mutatják, hogy a folyamat során a legnagyobb hibát az jelenti, ha a tulajdonosok nem fordítanak kellő figyelmet a részletekre, vagy nem vonnak be jogi szakértőt.
Fontos kiemelni, hogy a társasházzá alakulás hosszú távú, akár évtizedekre szóló együttélést alapoz meg, ezért minden döntést körültekintően kell meghozni.
Különösen sorházak, ikerházak esetében, amelyek jogilag osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok, gyakori a tulajdonostársak használati megosztási szerződése, amely megállapodások bizonyos egyedi esetekben a társasházzá alakítás alternatívájaként jelentkeznek.
A használati megállapodások célja minden esetben az, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon lévő, műszakilag megosztott, de jogilag közös tulajdonban lévő ingatlanok használati jogait.
A használati megállapodás lényegi tartalmában, mellékleteiben nagyban hasonlítható a társasházi alapító okiratra.
A szükséges adatokon kívül tartalmazza az ingatlan leírását és alaprajzát, egyértelműen jelölve a tulajdonosok kizárólagos használati jogának határait, a tulajdoni hányad megoszlását, esetlegesen az átjárási lehetőség biztosítását, a kijelölt jogutódokat, illetve amennyiben a közüzemi szolgáltató által lehetséges, úgy a közös, illetve külön közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását, a költségek megoszlását és az elszámolások módját.
Tekintettel arra a tényre, hogy ilyen ingatlanok esetében a tulajdon jogi szempontból mindenképpen egy ingatlanon áll fenn, ahol az ingatlan valamennyi tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat tulajdonostársai érdekei megsértése nélkül, a műszakilag elkülönült lakások nem önálló ingatlanok.
Ennek megfelelően értékesítésük, megterhelésük is nehézkesebb, több esetben pedig az önálló fogyasztási hely kialakítása sem lehetséges.
A használati megállapodást az ingatlan-nyilvántartásba be kell nyújtani, igaz, azt csak külön iratként tartják nyilván, azaz szemben a társasházzal, nem eredményez új helyrajzi számú albetéteket.
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető a tulajdonosok megállapodásával vagy bírósági úton.
Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
Egyszerű és közismert példával élve osztatlan közös tulajdon esetén pl. a ház minden téglájából tulajdoni hányaddal rendelkezik minden tulajdonos, így elvileg minden rétből is.
Ezt a problémát - amennyiben nem a társasházzá alakulás a cél - akkor használati megosztási megállapodással lehet kezelni.
Azonban ennek a megállapodásnak több szempontból is jelenőt korlátai vannak.
Ezzel szemben a társasházban külön tulajdon és ahhoz tartozó közös tulajdonú részek (pl. telek, lépcsőház, aula) vannak.
A külön tulajdonával minden tulajdonos maga rendelkezik.
A költségekhez minden a két esetben a tulajdoni hányadok arányában kell hozzájárulni - fő szabály szerint.
Általánosságban elmondható, hogy egy olyan házban, amelyben pl. 2 vagy 3 lakás van - az egyes lakások magasabb értéken értékesíthetők, mintha a ház és benne a lakások osztatlan közös tulajdonúak lennének.
Az osztatlan közös tulajdon esetén mindig van elővásárlási jog, társasháznál ezt a lakásokra külön ki kell kötni az alapító okiratban (ha ez a felek szándéka), ennek hiányában nincsen elővásárlási jog.
A tatárjárás és az Árpád-ház kihalása - Gyorstalpaló
tags: #tarsashazza #nyilvanitas #ara