Belterületbe vonás és az illetékfizetési kötelezettség változásai
Az ingatlanok belterületbe vonása jelentős változásokat hozott az illetékfizetési szabályokban, különösen az értékesítésre kerülő ingatlanok esetében. A 2020. február 1-jétől hatályba lépett módosítások célja az ingatlanspekuláció visszaszorítása és az ehhez kapcsolódó visszaélések megfékezése.
Eddig az ingatlan adásvételeknél a vevő fizette az illetéket, míg az eladó személyi jövedelemadót (SZJA) fizetett. Az új szabályozás azonban bizonyos esetekben az eladót terheli illetékfizetési kötelezettséggel a belterületbe vont ingatlan eladása után.
A belterületbe vont ingatlan fogalma
A törvény pontosan meghatározza a "belterületbe vont ingatlan" fogalmát. Eszerint belterületbe vont ingatlan az olyan ingatlan, amelyet a tulajdonosa, vagyoni értékű jogának jogosítottja tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának fennállása ideje alatt, de az ingatlan átruházását megelőző 10 éven belül minősítettek belterületté. Fontos kitétel, hogy nem minősül belterületbe vont ingatlannak az az ingatlan, amelyet az átruházó fél által történt megszerzést követő 6. évben vagy azt követően minősítettek belterületté, vagy ha azt a tulajdonos öröklés útján szerezte meg.
A fogalom első olvasásra bonyolultnak tűnhet, különösen a 10 és 6 éves időtartamok értelmezése. A lényeg, hogy a spekulációs célú, rövid időn belüli átminősítések esetében merül fel az új illetékfizetési kötelezettség.
Az új illetékszabályok részletei
Az új illetékszabály azon belterületbe vont ingatlanok átruházása esetén alkalmazandó, amelyek belterületbe vonása 2020. január 31-ét követően történt. Az ilyen ingatlanok eladása után a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke igen magas, 90%-os. Ez az illeték alapjának 90%-a, ahol az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke és annak megszerzése időpontjában fennálló forgalmi értékének különbözete, vagyis a realizált haszon.
Az illeték alanya ebben az esetben nem a vevő, hanem az eladó, mivel a hasznot ő realizálja az átruházásból. Az eladónak nyilatkoznia kell arról, hogy az ingatlant mikor vonták belterületbe. Az illeték megállapítását az állami adóhatóság fogja elvégezni fizetési meghagyás keretében.
Az új építészeti törvény és a belterületbe vonás
A belterületbe vonással kapcsolatos változások szorosan összefüggnek az új építészeti törvénnyel is, amelynek célja a fenntartható építés és a meglévő épületállomány védelme. Lánszki Regő építészeti államtitkár hangsúlyozta, hogy az elmúlt 25 évben hazánk zöldterületeinek több mint 10%-a épült be, ami nagyrészt mezőgazdasági vagy erdőterületek átminősítését és beépítését jelenti. Az új törvény szigorítja a környezetvédelmi szabályokat, és a jövőben szigorúan megtiltja a külterület belterületbe vonását.
Az új törvény kiemelt figyelmet fordít a természeti rendszerek megőrzésére, a barnamezős területek elsődlegességére, a digitalizációra, a polgári jó ízlés és az építészeti minőség elvére, valamint a szükséges minimum elvére.
A belterületbe vonás folyamata és költségei
A belterületbe vonás folyamata több lépésből áll. Szükséges egy változtatási vázrajz elkészítése földmérő által, majd ezt követően a képviselő-testület elé kell terjeszteni a belterületbe vonási igényt. Az önkormányzat döntése, jellemzően a településszerkezeti terv módosításával, szükséges a folyamat elindításához. A kérelmet a járási hivatalhoz kell benyújtani, amelyhez az önkormányzati határozaton túl szükség lesz a belterületbe vonási vázrajzra is.
Az ingatlanok belterületbe vonásának költségeit a tulajdonosoknak kell viselniük. Ez magában foglalja a változtatási vázrajz díját (körülbelül 35 000 Ft/telek), valamint ha az ingatlan még nem lett kivonva a mezőgazdasági művelés alól, akkor a kivonás költségét is meg kell fizetni. Emellett egyszeri földvédelmi járulékot is kell fizetni, amelynek mértéke az igénybevétellel érintett termőföld aranykorona értékétől függ.
Ingatlanfejlesztés, magyarázat
Spekulációk visszaszorítása és kivételek
A törvényalkotó célja, hogy visszaszorítsa az olyan ingatlanspekulációs visszaéléseket, amelyek a külterületi ingatlanok belterületbe vonásával kívánnak jelentős vagyonszerzést realizálni. Az illeték kivetésével ezen spekulációs módszereket kívánják visszaszorítani.
Fontos megjegyezni, hogy a szabályozás nem érinti azokat az ingatlanokat, amelyek belterületbe vonása 2020. január 31-ig megtörtént. Szintén nem minősül belterületbe vont ingatlannak az az ingatlan, amelyet az eladó az ingatlan megszerzését követő 6. évben vagy azt követően értékesít, vagy ha azt öröklés útján szerezte meg. A kedvezményezett ügyletek (átalakulás, részesedéscsere) és a kapcsolt vállalkozások közötti ügyletek mentesülhetnek az illeték alól.
A belterületbe vonás végleges más célú hasznosításnak minősül, így csak az átlagosnál gyengébb minőségű földek kerülhetnek így kivonásra. A belterületbe vonás megszűnteti a termőföldekre vonatkozó hasznosítási kötelezettséget, és a tulajdonjog átruházása esetén sem kell már alkalmazni a termőföldforgalmi szabályokat.
| Feltétel | Érintett ingatlanok | Illeték mértéke | Illeték alanya |
|---|---|---|---|
| Belterületbe vonás 2020. január 31. után | Igen | 90% | Eladó |
| Belterületbe vonás 2020. január 31. előtt | Nem | Vevő illetéke (szabályozástól függően) | Vevő |
| Az ingatlan megszerzését követő 6. évben vagy azt követően minősítették belterületté | Nem (nem minősül belterületbe vontnak) | N/A | N/A |
| Öröklés útján szerzett ingatlan | Nem (nem minősül belterületbe vontnak) | N/A | N/A |
tags: #belteruletbe #vonas #megtortente