Termőföld adásvétel önkormányzat jogi szabályozása: alapelvek, folyamatok és változások
Legegyszerűbben a tulajdoni lapról tudjuk kideríteni, hogy a kiszemelt ingatlan termőföld-e.
Ha a tulajdoni lap I. A helyi földbizottság állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére stb. vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek.
Ha a folyamat eredményeképp a mezőgazdasági igazgatási szerv megadja a jóváhagyást, akkor záradékot vezet az adásvételi szerződésre, amely alapján bejegyzésre kerülhet a vevő tulajdonjoga.
Az Itv. 26. § (1) bekezdés p) pont pc) alpontja szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentesség feltétele az volt, hogy a szerző a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítsa.
Agrárpolitikai szempontból azonban annak nincs jelentősége, hogy a hasznosítás milyen gazdálkodási formában valósul meg, hanem a hangsúly azon van, hogy a hasznosítás mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára történjen.
Erre tekintettel az Itv. 26. A termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése akkor mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától - vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5.
Lényeges tehát, hogy a termőföldet vásárló földműves legyen.
Földművesnek minősül a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve uniós tagállami állampolgár, aki a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettségekről szóló 504/2013. (XII. 29.) Korm. az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie, kivéve a vagyonszerző elhalálozásának az esetét.
A termőföld értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes, ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény rendelkezései szerint történik.
A föld adásvétel menete részletezetten szabályozott: a feladat a vonatkozó nyilatkozatok és kötelezettségvállalások sokaságával jár, és a végleges bejegyzéshez több hatóság közreműködését igényli.
A föld adásvétel menete mezőgazdasági föld esetén nem merül ki a felek közötti megállapodásban és a föld adásvételi szerződés aláírásában.
Az adott folyamat során a szerződés jóváhagyásához szükség van a helyi földbizottság állásfoglalására, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv a döntés meghozatala előtt megkér.
A helyi földbizottság az adásvételi eljárásban állásfoglalást ad, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv (hatóság) az adásvételi szerződés jóváhagyásáról szóló döntése során figyelembe vesz.
A korábbi jogsértések a vevő vagy a támogatott jogosult terhére fordulhatnak elő, ezért a hatóság a körülményeket mérlegelve hozza meg döntését.
Fontos változás! 2022. január 1-jétől a Földforgalmi törvény előírásai alapján a földhaszonbérlet már nem minősül jogszabályba ütköző földhasználat átengedésének, azaz a tulajdonos már nem köteles saját maga művelni a megvásárolt földet.
A haszonbérleti szerződés aránytalanságát figyelembe véve a vonatkozó szabályozás 2022. július 1-től lép hatályba, amely a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérésről szól.
A föld adásvétel folyamata egy nagyon részletesen szabályozott jogügylet, amelynek központi eleme a szabályszerűen elkészített föld adásvételi szerződés.
A cikk célja, hogy a 2025. december 24-én hatályba lépett változásokra is kitérve összefoglalja a föld adásvétel menete legfontosabb jogszabályait.
A jogszabályok szigorúan meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel szerezhet földet.
1. A jogszabály kiemelten kezeli a földműveseket, akik hivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységet folytatnak.
A nyilvántartásba vett földműves 300 hektárig szerezhet földet (földszerzési maximum).
Ha a vásárlás rekreációs célt szolgál, a törvény részletesen meghatározza a feltételeket és határidőket.
2. A föld adásvétel menete egy nagyon összetett, több hatóság közreműködését igénylő folyamat.
Az alábbiakban az ügyintézési határidők megjelölésével részletezzük azokat a tudnivalókat, hogy a föld adásvételi szerződés megkötése után milyen lépések szükségesek.
A föld adásvételi szerződés szigorú szabályokhoz kötött, és nem csak az árat és a felek adatait kell tartalmazza, hanem számos jogszabályban előírt nyilatkozatot és kötelezettségvállalást is.
3. A jogszabály egyik alapelve, hogy a földhasználat időtartama 5 évig más célra nem hasznosítható, kivéve adott eseteket.
4. A záradékkal ellátott adásvételi szerződés bejegyzése a földhivatalnál történik meg a jóváhagyás után.
5. A közvetlen közeli hozzátartozóval kötött földadások speciális előnyöket hordoznak, például a jóváhagyás, az elővásárlási jog és a kifüggesztés alóli mentesség lehetőségei.
6. A föld adásvétel menete a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatán, majd jóváhagyásán esik át.
7. A 2013. évi CXXII. törvény és a kapcsolódó jogszabályok széleskörű összefüggéseket határoznak meg a forgalomra, a birtokmaximumokra és az elővásárlási jogokra vonatkozóan.
8. A zárózáradékozások és az elővásárlási jog gyakorlása összetett bírói gyakorlatot és közigazgatási intézményrendszert érint, amelyet a gyakorlatban a Kúria és bíróságok is részletesen értelmeznek.
A főbb fogalmak áttekintése
Mi minősül termőföldnek?
Mi az a földszerzési maximum?
Hogyan zajlik egy termőföld adásvétel?
Elővásárlási jog részletei
A termőföld adásvételénél az elővásárlási jog az egyik kulcsfontosságú elem, amely meghatározza, hogy ki és hogyan vehet részt az adásvételben a vevőt megelőzően.
Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot.
A jegyző a jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és az adásvételi szerződéssel együtt megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervhez jóváhagyás céljából.
A mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatot követően az álláspontját a helyi földbizottsághoz továbbítja, amely 15 napon belül adja ki állásfoglalását.
Ha a helyi földbizottság meghozza a jóváhagyást, a mezőgazdasági igazgatási szerv ezt követően 15 napon belül önálló határozatban jóváhagyja az adásvételi szerződést, majd záradékkal látja el azt, amelyet megküld az ügyvédnek.
Az adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtására, majd az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre csak ezt követően kerülhet sor.
tags: #termofold #adasvetel #onkormanyzat