Letisztított termőföld birtokba adása: jogi és gyakorlati útmutató

A föld adásvételi szerződés szakszerű előkészítése és a megfelelő biztosítékokkal ellátása kiemelten fontos mind az eladó, mind a vevő számára, hiszen a tulajdonjog átadása a jogszabályban meghatározott határidők miatt minimum 4-6 hónapot vesz igénybe. A föld adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző készítheti, és érdemes olyan szakemberhez fordulni, akinek van gyakorlata az ilyen okiratok elkészítésében. A jogi folyamat központi eleme a szigorú földforgalmi előírásoknak való megfelelés, illetve a helyi földbizottság állásfoglalása is.)

Ki szerezhet földtulajdont Magyarországon és milyen korlátozások vannak?

A főszabály szerint a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. A földműves maximum 300 hektárig szerezhet földet a saját területeinek beszámításával, ez a földszerzési maximum. A termőföldnek minősülő ingatlanok nyilvántartásában meghatározott művelési ág szerint kell értelmezni a fogalmat (szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő és fásított terület).

A mezőgazdasági föld adásvételére vonatkozó speciális előírások között szerepel, hogy az elővásárlási jog jogosultjainak körét a mezőgazdasági törvény és kapcsolódó jogszabályok szabályozzák, és a jog gyakorlását részletesen meghatározzák. A jogszabály előírja, hogy az elővásárlási jog gyakorlását a kijelölt jogszabály szerinti sorrendben kell vizsgálni, és a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidő van a jognyilatkozatok megtételére. A közlés kezdő napja a kifüggesztés napja, amely a kormányzati portálon történik meg, és a települési önkormányzat hirdetőtábláján is közzé tehető elektronikus formában. A jogszerű eljárás érdekében a földhivatal 15 napon belül dönt a jóváhagyás megtagadásáról vagy a közzétételről.

Mi a szerepe a helyi földbizottságnak?

A helyi földbizottság állásfoglalást ad az adásvételi szerződésről és az elővásárlási jog érvényesítéséről, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv a jóváhagyás során figyelembe vesz. A földbizottság megvizsgálja, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek, például a birtokpolitikai célok és a spekulatív földszerzések elkerülése érdekében. Fontos, hogy a hatóság akkor is megtagadhatja a jóváhagyást, ha a földbizottság támogató állásfoglalást adott, ha a törvényben nevesített körülmények ezt indokolják. A helyi földbizottság ezért kulcsfontosságú a folyamatban annak eldöntésében, hogy a vevő megfelel-e a jogszabályi feltételeknek.

A föld adásvétel menete: lépésről lépésre

Előzetes szerződéskötés az adásvételi feltételek meghatározásával, amely során a vevőnek meg kell győződnie a jogszabályi korlátokról és a jelenlegi jogszabályi környezetnek való megfelelést.
Az adásvételi szerződést kizárólag az arra felhatalmazott jogi szakember dolgozhatja ki, és a szerződés tartalmaz minden törvényi kötelezettséget és nyilatkozatot, amely a földforgalmi törvény alapján előírt.
A szerződés benyújtása a mezőgazdasági igazgatási szervhez, amely előzetes vizsgálatot végez, és 15 napon belül dönt a jóváhagyás megtagadásáról vagy közzétételről. Ha nem utasítják el, következik a kifüggesztés.
A kifüggesztés közzététele a kormányzati portálon és a helyi önkormányzat hirdetőtábláján. Ez a fázis nem jelenti a jóváhagyást, csak értesítést a jogszerű eljárásról.
Az elővásárlási jog jogosultjainak 60 nap áll rendelkezésére, hogy elfogadják vagy lemondjanak a vételről. Az elfogadó nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.
A mezőgazdasági igazgatási szerv és a helyi földbizottság az elővásárlási nyilatkozatok és a szerződés tartalmi elemeinek megfelelőségét ellenőrzik. Ha minden rendben van, a szerződést jóváhagyják, és a tulajdonjog bejegyzése megkezdődik a földhivatalnál.
A végleges tulajdonjog-bejegyzés kizárólag a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását követően történik meg, amely a fentiek figyelembevételével történik.

Adózási és pénzügyi vonatkozások

A termőföld adásvételének adózása és a haszonbérleti jogviszony kérdései speciálisak. A termőföld adásvételéből származó jövedelem általános szabály szerint 15%-os adókulccsal adózik, de kedvezmények és adómentességek is alkalmazhatóak bizonyos feltételek teljesülése esetén. Az adómentesség alatt érthető az a kivétel, amely szerint egyes feltételek teljesülése esetén a teljes jövedelem adómentes lehet, például ha megadott időtartamú haszonbérleti szerződést kötnek, vagy a föld egyes célokra kerül értékesítésre. A haszonbérleti szerződés esetében az adóztatás külön szabályok alá esik, és a bevételi nyilvántartás vezetése attól függ, hogy ki fizeti ki a bérleti díjat. A termőföld értékesítése esetén ugyanakkor a kedvezmények és adómentességek igénybevétele összefügg a vevő jogállásával és a beszerzés időpontjával is, ami befolyásolja a bevétel adóalapját és a le nem vont költségek meghatározását.

Ha a földvásárlás hitelből valósul meg, a hitel fedezeteként gyakran más ingatlan kerül bevonásra, és a finanszírozási lehetőségek a banki feltételektől függenek. A hitelintézetek gyakran jelzálogjogot és egyéb biztosítékokat kérnek, például kezes személyt vagy garanciát, és az ilyen konstrukciók összetettek lehetnek. A termőföld vásárlása tehát csak alapos tervezés és jogi ellenőrzés után érdemes megvalósítani, különösen a jogszabályi környezet gyors változásai miatt.

Infografika: A föld adásvételének főbb lépései

Gyakorlati tippek a sikeres tranzakcióhoz

Dolgozz együtt tapasztalt közjegyzővel vagy jogi szakemberrel, aki speciálisan az adásvételi szerződések és a földforgalmi jogszabályok területén jártas.
Gondoskodj a teljes körű nyilatkozatokról és kötelezettségvállalásokról, mert a szerződés tartalma és alaki kellékei ismerete döntő lehet a jogszabályi megfelelés érdekében.
Figyelj a helyi földbizottság állásfoglalására, mert az befolyásolhatja a jóváhagyást és a végleges tulajdonjog bejegyzésének időpontját.
Értsd a 60 napos jogvesztő határidőt az elővásárlási jog érvényesítésére, és gondoskodj arról, hogy a jognyilatkozatok megfelelő formában kerülnek megfogalmazásra.
Ha hitelre van szükség, készülj fel a banki feltételek teljesítésére és a megfelelő biztosítékok biztosítására, mivel a finanszírozás különösen gyakran komplex a földvásárlás esetén.