A termőföld adásvétel speciális szabályai és menete
A föld adásvétel speciális jogügylet, amelyre a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény és sok más kapcsolódó jogszabály rendelkezései vonatkoznak. A termőföld az elmúlt években egyre értékesebbé vált, nincs azonban könnyű dolga annak, aki tulajdonjogot kíván szerezni rajta. A termőföldek vásárlásának, használatának feltételeit akár magánszemélyről, akár gazdasági társaságról van szó, a magyar jogi környezet erősen korlátozza, szabályozza. A mezőgazdasági föld adás vétel olyan sajátos jogügylet, amely a polgári jogi szabályokon túl szigorú földforgalmi előírásoknak is meg kell, hogy feleljen.
Az alábbiakban az ügyintézési határidők megjelölésével felsoroljuk és részletezzük azon fontosabb tudnivalókat, hogy a föld adásvételi szerződés megkötése után milyen lépések szükségesek ahhoz, hogy a föld adásvételi szerződés kifüggesztése, és a föld adásvételi szerződés földbizottsági véleményezése után eljussunk a tulajdonjog bejegyzésig.
Mi minősül termőföldnek?
Elsőként fontos tisztázni azt, hogy pontosan mi minősül termőföldnek, azaz mikor kell az erre vonatkozó bonyolultabb szabályokat alkalmazni. Termőföldnek, azaz mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül minden olyan földterület, amely a tulajdoni lapon szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Amennyiben a földet rendeltetésének megfelelően hasznosítjuk, viszonylag könnyű ránézésre is megállapítani, ha egy ingatlan a fenti csoportok valamelyikébe tartozik. Nem árt ugyanakkor figyelni, hiszen a tulajdoni lapon zártkertként nyilvántartott földterületek is - bár nem minősülnek termőföldnek - a termőföldre vonatkozó 2013. évi CXXII. törvény hatálya alá tartoznak.
A föld és a termőföld fogalma tehát a Földforgalmi törvény szempontjából nem azonos. Minden termőföld földnek minősül, azonban nem minden föld minősül termőföldnek. Speciális helyzet áll elő, ha az általunk megvásárolni kívánt ingatlan tanyaként vagy zártkertként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. A tanyákra ugyanis - bár a Földforgalmi törvény szerinti föld fogalmába nem tartozik bele - a törvény rendelkezése alapján a Földforgalmi törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
Kik szerezhetnek földtulajdont?
A magyar jogszabályok szigorúan meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel szerezhet földet. Főszabályként a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezeken belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetnek meg.
A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az egy hektárt. A nem földműves magánszemély a már birtokában lévő termőföldet is beleszámítva összesen 1 hektár nagyságú termőföldet szerezhet.
A jogszabály kiemelten kezeli a földműveseket, akik hivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységet folytatnak. A nyilvántartásba vett földműves 300 hektárig szerezhet földet (földszerzési maximum). A földművesek esetén vagy ha valaki nem földműves ugyan, de közeli hozzátartozójától szerzi meg a föld tulajdonjogát, az ugyanilyen módon a megszerezhető maximum 300 hektár.
Termőföld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az egy hektárt. A földműves a föld tulajdonjogát - a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg (ez a földszerzési maximum).
A föld adásvétel menete
A föld adás vétel menete egy nagyon részletesen szabályozott, számos hatóság együttműködését igénylő jogi folyamat. A föld adásvétel menete mezőgazdasági föld esetén nem merül ki a felek közötti megállapodásban és a föld adásvételi szerződés aláírásában. A jogszabályi rendszer célja, hogy a földtulajdon-szerzés megfeleljen a birtokpolitikai, agrárpolitikai és helyi közösségi érdekeknek, valamint visszaszorítsa a spekulatív földszerzéseket.
A föld adásvételi szerződés szigorú szabályokhoz kötött. A szerződésnek nem csupán az árat és a felek adatait, hanem számos jogszabályban előírt nyilatkozatot és kötelezettségvállalást is tartalmaznia kell. A termőföld adásvételét különösen bonyolulttá teszi, hogy nem szerezhet akárki földet.
A föld adásvétel menete részeként az adásvételi szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatán, majd jóváhagyásán esik át. A föld tulajdonjogának átruházása a föld adás vétel menete keretében csak akkor válik véglegessé, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv - a helyi földbizottság állásfoglalását és a jogszabályi feltételeket figyelembe véve - a föld adásvételi szerződést jóváhagyja.
A megkötött adásvételi szerződést az eladónak 8 napon belül meg kell küldenie a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője részére, aki a szerződés hirdetményi közléséről intézkedik. Ennek során a szerződés a hirdetmenyek.magyarorszag.hu internetes kormányzati portálon 60 napos időszakra közzétételre kerül. Ha az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot tesz, azt legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. A 60 napos időszak elteltét követően a jegyző az iratokat megküldi a jóváhagyás céljából az illetékes megyei kormányhivatalnak (mezőgazdasági igazgatási szerv).
A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést és az elfogadó nyilatkozatokat először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv bizonyos feltételek fennállása esetén az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról.
A helyi földbizottság - a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresésének a beérkezésétől számított - 15 napon belül adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához, vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását. Ezt követően, ha megtagadási okok nem állnak fenn, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést.
A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. Végül a kormányhivatal határozatával együtt a jogi képviselő benyújtja az illetékes ingatlan-nyilvántartási osztályhoz az adásvételi szerződést, és átvezetik a tulajdonjogot.
Mindent a termőföldről: vásárlás, öröklés, jogi buktatók – közérthetően 🌾⚖️
Elővásárlási jog és egyéb korlátozások
A termőföld adásvételénél a másik fontos előírás az elővásárlási jog intézménye. A föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak - a felek aláírásától számított 8 napon belül - közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. A közlés kezdő napja az adásvételi szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot.
A törvény az elővásárlási jog biztosítása körében egyrészt törekszik arra, hogy egyrészt a közelben lakó, a környezetet jobban ismerő személyek szerezzék meg, másrészt pedig olyan emberek, akik speciális szakképzettséggel rendelkeznek a föld hasznosítására. Ennek megfelelően az Fftv. sorrendet állít fel közöttük, ahol az első helyen az helyben lakó földműves áll, aki az adott földterületet egyébként is használja. Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves.
Fontos felhívni a figyelmet arra az általános tévhitre, hogy a föld adás vétel megszünteti a földhaszonbérlet jogviszonyát. A jogszabály kifejezetten rögzíti, hogy nem minősül más célú hasznosításnak a gazdasági épülethez vezető legfeljebb 200 m²-es út, illetve a lakóépülethez tartozó legfeljebb 500 m²-es udvar és út létesítését.
A helyi földbizottság az adásvételi eljárásban állásfoglalást ad, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv (hatóság) az adásvételi szerződés jóváhagyásáról szóló döntése során figyelembe vesz. A helyi földbizottság azt értékeli, hogy a föld adásvételi szerződés - és adott esetben az elővásárlási jog föld alapján elfogadó nyilatkozatot tevők szerzése - megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek.
Fontos hangsúly: a hatóság akkor is megtagadhatja a jóváhagyást, ha a helyi földbizottság támogató állásfoglalást adott, amennyiben a hatóság a törvényben nevesített körülmények mérlegelése alapján eltérő következtetésre jut.
Változások és speciális esetek
FONTOS VÁLTOZÁS! 2025. december 24-től a sajtó által „a Földforgalmi törvény G-pontja”-ként emlegetett rendelkezés [Földforgalmi törvény 13. § (1) bek. g) pont] szerint a földhaszonbérlet már nem minősül jogszabályba ütköző földhasználat átengedésnek, azaz a tulajdonos már nem köteles saját maga művelni a megvásárolt földet.
A jogszabályváltozás értelmében az elővásárlásra jogosultakat 30 napon belül tájékoztatni kell, és ez a határidő jogvesztő. Új szabály, hogy a termőföld adásvételi szerződésében a külföldi pénznem mellett forintban is fel kell tüntetni a vételárat. Több termőföld együttes értékesítése esetén a földek ellenértékét egységesen és külön-külön is fel kell tüntetni. A helyben szokásos forgalmi értéket már nem kell figyelembe venni a vételár meghatározásánál.
A tavaly született földtörvény újdonsága, hogy zártkertek esetében is alkalmazni kell azokat a speciális - az általános ingatlan-adásvételhez képest megfogalmazott - szabályokat, melyeket amúgy a termőföld vásárlásának esetére ír elő a földtörvény.
A közeli hozzátartozóval kötött föld adásvételi szerződés számos előnnyel jár. Ilyen a termőföld adásvétel jóváhagyása, a föld elővásárlási jog és a föld adásvételi szerződés kifüggesztése alóli mentesség.
A termőföld adásvétel egy „általános” lakás adásvételtől tartalmában is lényegesen eltér, valamint az eljárás is jóval hosszabb és bonyolultabb, ezért ügyvédi segítség igénybevétele célszerű az eljárás eredményessége érdekében.
Adózás
Az ingatlanok értékesítéséből származó jövedelmekre sajátos szabályok vonatkoznak, és mivel a termőföld az ingatlan egy speciális fajtája, így érdemes ennek adózását külön vizsgálni. Adózás szempontjából a Személyi jövedelemadó törvény szerinti fogalomból szükséges kiindulni, amikor azt szeretnénk meghatározni, hogy mi is az a termőföld.
Az adóalap megállapításakor figyelemmel kell lenni a tulajdonban tartás idejére is, ugyanis a jövedelem a törvényben meghatározott mértékkel csökkenthető. Ez azt jelenti, hogy a szerzéstől számított 5. évtől a jövedelem 0 %-a adóköteles. Vagyis adómentes minden termőföld értékesítés annak megszerzését követő 5 év után.
Finanszírozási lehetőségek
A legtöbb pénzintézet nem finanszírozza jelzálog alapú hitellel a termőföld vásárlást, ha a fedezet kizárólag maga a termőföld. Ugyanakkor létezik olyan konstrukció, amelynek lényege, hogy a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve (pl. lakóházat) szabad felhasználású jelzáloghitelt nyújt az igénylőnek. Mivel nincs megkötve a hitel célja, akár termőföld vásárlásra is lehet költeni.
Pénzintézetenként változó, hogy milyen biztosítékra tartanak igényt. A legtipikusabb a jelzálogjog és az annak biztosítására rendelt elidegenítési és terhelési tilalom. A jelzálogjog terhelheti a vásárlás célját vagy a fedezetként bevont másik ingatlant is. Sok bank igényt tart kezesi biztosítékra. Államilag támogatott hiteleknél szinte kivétel nélkül jellemző egy garantőr cég bevonása a hitelügyletbe.
Spórolj időt és pénzt! Bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat.
tags: #termofold #mint #specialis #ter