Termőföld vásárlás: Minden, amit tudni érdemes
A termőföld vásárlása Magyarországon különleges szabályozás alá esik, hiszen a mezőgazdasági területek védelme kiemelt cél. Ezzel nemcsak a mezőgazdaság fenntarthatóságát, hanem a termőföld hosszú távú, mezőgazdasági célú hasznosítását is biztosítani kívánják. A földterület hasznosítása és nyilatkozati kötelezettségek Az egyik legfontosabb feltétel a földvásárlás során, hogy a vevő köteles nyilatkozni a föld mezőgazdasági hasznosításáról. Ez azt jelenti, hogy a földet nem adhatja át másnak, és a vásárlást követő öt évben nem változtathatja meg annak hasznosítási célját. A termőföld adásvételénél az elővásárlási jog egy további fontos feltétel, amely jelentősen befolyásolhatja a vásárlás sikerességét.
A termőföld vásárlásának szabályozása Magyarországon szigorú jogszabályokhoz kötött, amelyek célja a mezőgazdasági területek megőrzése és a gazdálkodók érdekeinek védelme. A magyarországi termőföld vásárlása alapvetően két csoport számára elérhető: a magyar állampolgárok és - bizonyos feltételekkel- az uniós tagállamok állampolgárai is jogosultak földet vásárolni. A jogi szabályozás célja, hogy a mezőgazdasági célú földhasználat és a gazdálkodói közösség érdekei érvényesüljenek.
A földárak alakulása számos tényezőtől függ. Többek között a terület mérete, tömbszerűsége, termőképessége, fekvése, művelési ága, állapota, a gazdasági környezete, de például az is hatással van a terület árára, hogy az adott ingatlan hány fő tulajdonában van. Amennyiben a terület haszonbérlet útján hasznosított, a bérleti konstrukció is befolyásolja az értékét. Ezen információk birtokában munkatársaink pontos értékbecslést tudnak készíteni földterületéről.
A földárak alakulása Magyarországon
A magyar termőföldpiac dinamikus változásokon ment keresztül az elmúlt évek során, amely számos gazdasági, társadalmi és politikai tényező hatására alakult ki. Növekvő kereslet a termőföld iránt: A magyar termőföld iránti kereslet az elmúlt évtizedben jelentős növekedést mutatott. Ennek egyik fő oka, hogy a mezőgazdasági tevékenység és a földtulajdon biztonságos befektetési formaként vált népszerűvé. A földműveléshez kapcsolódó uniós támogatások, valamint a mezőgazdasági szektor folyamatos fejlődése és modernizációja tovább növelte a föld iránti keresletet. Kedvező gazdasági környezet: A kormányzati agrárpolitika támogató intézkedései nagyban hozzájárultak a földárak emelkedéséhez. Termőföld-kínálat korlátozottsága: A földek kínálata korlátozott, mivel a termőföld mennyisége nem növelhető, ami tovább fokozza a versenyt a rendelkezésre álló területekért. Ez a szűkös kínálat a földek árának növekedését eredményezi, különösen a mezőgazdaságilag jól hasznosítható, termékeny területek esetében.
Magyarország különböző régiói között jelentős különbségek mutatkoznak a földárak alakulásában. Az ország nyugati részén, különösen Győr-Moson-Sopron és Vas megyében, a legmagasabb a termőföldek ára. Ez részben a régió gazdasági fejlettségének és a mezőgazdasági termelés hatékonyságának köszönhető. A keleti régiókban, például Szabolcs-Szatmár-Bereg vagy Békés megyében, a földárak valamivel alacsonyabbak, de ezekben a térségekben is folyamatos növekedés figyelhető meg. A statisztikai adatok szerint az elmúlt öt évben a magyar termőföldek ára átlagosan évi 3-5%-os növekedést mutatott, de bizonyos területeken ennél is nagyobb mértékű áremelkedés volt tapasztalható. A KSH adatai szerint például 2020-ban egy hektár szántóföld átlagára országos szinten 1,6 millió forint volt, míg 2023-ra ez az összeg már meghaladta a 2 millió forintot hektáronként.
A földpiac alapvető szabálya, hogy a kereslet és kínálat határozza meg az árakat. Ahogy a termőföld kínálata korlátozott, a kereslet folyamatos növekedése egyre magasabb árakat eredményez. Infrastruktúra és elhelyezkedés: A földek elhelyezkedése és az infrastruktúra kiépítettsége jelentős mértékben befolyásolja az árakat. Földminőség és termőképesség: A földek termőképessége szintén kulcsfontosságú tényező a piaci árak szempontjából. A földárak alakulása a jövőben is folytatni fogja a növekedést, bár a szakértők szerint a piaci dinamika régiónként eltérő lehet. A digitalizáció és az agrártechnológiai fejlesztések szintén jelentős hatással lesznek a földpiacra.
Kik vásárolhatnak termőföldet Magyarországon?
A termőföld vásárlásának szabályozása Magyarországon szigorú jogszabályokhoz kötött, amelyek célja a mezőgazdasági területek megőrzése és a gazdálkodók érdekeinek védelme. A magyarországi termőföld vásárlása alapvetően két csoport számára elérhető: a magyar állampolgárok és - bizonyos feltételekkel- az uniós tagállamok állampolgárai is jogosultak földet vásárolni. Belföldi magánszemélyek. Magyarországon a termőföld tulajdonjogát belföldi természetes személy szerezheti meg, amennyiben a vásárló földművesi státusszal rendelkezik. A földművesek számára biztosított szabályozás célja, hogy a mezőgazdasági területek elsősorban a gazdálkodást végzők birtokába kerüljenek. Tagállami állampolgárok. Nem földműves belföldi állampolgárok. A termőföldvásárlás során a jogi szabályozás célja, hogy a mezőgazdasági célú földhasználat és a gazdálkodói közösség érdekei érvényesüljenek.
Termőföldet Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezen belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetnek. A föld tulajdonjogát jogi személy csak kivételes esetekben szerezheti meg. A termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok is érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben. Földművesnek nem minősülő személyek legfeljebb 1 hektárral rendelkezhetnek összességében, kivéve, ha közeli hozzátartozó ruházza át rá az ingatlant. A földművesek esetén a fölszerzési maximum 300 hektár, vagyis ekkora területű termőföldet tulajdonolhat, míg a birtokmaximum 1200 hektár mértékig terjed.
A földvásárlás folyamata és a Földforgalmi törvény
A termőföld adásvételére vonatkozó szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, és azt, egy speciális „biztonsági kellékekkel ellátott okmányon” kell elkészíteni. A szerződésből egy példánynak úgynevezett biztonsági okmányon kell elkészülnie. (ún. „zöld papír”). Ha a szerződést a felek aláírták, azt 8 napon belül meg kell küldeni a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalnak (mezőgazdasági igazgatási szerv) előzetes vizsgálatra. Az előzetes vizsgálatot követően a kormányhivatal továbbítja a szerződést az illetékes jegyzőnek a közzététel érdekében.
A kifüggesztés és elővásárlási jogok érvényesítése. Az adásvételi szerződést a területileg illetékes jegyző 30 napra közzéteszi, a kormányzati internetes portálon, ill. lehetőségként a helyi hirdetőtáblán. Ez idő alatt az elővásárlásra jogosultak jelezhetik vásárlási szándékukat. A közzététel leteltével a jegyző iratjegyzéket készít, amelyben rögzíti azt, hogy vagy nem élt senki elővásárlási joggal, vagy leírja az elfogadó jognyilatkozatot tevőket. A szerződés ezt követően kerül a földbizottság elé.
Földbizottsági jóváhagyás. A helyi földbizottság megvizsgálja, hogy a szerződésben rögzített földvásárlás megfelel-e, a birtok- és agrárpolitikai céloknak, ill. a helyi gazdálkodók érdekeinek és a generációváltás támogatásának. A vizsgálatot elvégzi, mind a szerződés szerinti vevő, mind az esetleges rájelentkező esetében. Hatósági jóváhagyás. Tulajdonjog bejegyzése. A végső lépés, a vevő tulajdonjogának bejegyzése a földhivatalban.
A termőföld vásárlása során az elővásárlási jogok is fontos szerepet játszanak. A Földforgalmi törvény meghatározott sorrendben biztosít elővásárlási jogot különböző személyek számára. Ezek az elővásárlási jogok teszik lehetővé, hogy a föld lehetőség szerint a helyi földművesek kezében maradjon, a spekulációs földszerzőkkel szemben. Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, eredetvédett terméket előállító, ökológiai gazdálkodó, kertészeti tevékenységet folytató, vetőmag termesztő).
Egyszerűsített földvásárlás
Sokan keresnek meg ezzel a kérdéssel: Van-e "kiskapu" a földvásárlásban, amivel elkerülhető a hosszú ügyintézés? A válasz: igen, de csak akkor, ha pontosan illeszkedsz a törvényi feltételekhez. Ha az alábbi három feltétel EGYÜTT teljesül, akkor nincs szükség kifüggesztésre, és az ügyintézés lényegesen gyorsabb lehet: A vevő kevesebb mint 10 hektár termőföld tulajdonosa (a megvásárolni kívánt új földterülettel), 20 km-es körzeten belül lakó földműves vagy, és ezt földműves regisztrációval igazolni tudod, A megvásárolni kívánt földterület szántó, rét, legelő vagy erdő művelési ágban van nyilvántartva. Ha ezekre IGEN a válaszod, akkor nem kell kifüggeszteni, így akár hetekre lerövidülhet az ügylet lebonyolítása, csak a hatósági jóváhagyásra van szükség.
Ez az egyszerűsített eljárás nagy előny a kisebb gazdálkodók és földművesek számára, különösen akkor, ha gyors földvásárlásra van szükség (pl. vetési szezon előtt). Nem kell kivárni a 30 napot, nincs elővásárlás kockázata, rövidebb ügyintézési idő, nagyobb biztonság a vevőnek.
A földműves regisztráció elengedhetetlen a nagyobb földterületek vásárlásához. A természetes személynek, földművesként való nyilvántartásba vételét a kormányhivatal földhivatali egységénél kell kezdeményezni, s a földművesi jogosultság megszerzéséhez be kell bizonyítani, hogy rendelkezik mezőgazdasági tevékenységgel kapcsolatos szakértelemmel vagy ebből a tevékenységből az elmúlt öt évből, legalább három évben bevétele származott.
Finanszírozási lehetőségek
A legtöbb pénzintézet nem finanszírozza jelzálog alapú hitellel a termőföld vásárlást, ha a fedezet kizárólag maga a termőföld. Ugyanakkor létezik olyan konstrukció, amelynek lényege, hogy a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve (pl. lakóházat) szabad felhasználású jelzáloghitelt nyújt az igénylőnek. Mivel nincs megkötve a hitel célja, akár termőföld vásárlásra is lehet költeni. Földműves vállalkozóként (egyéni vagy társas), őstermelőként már szélesebb körben van lehetőség hitel felvételére. Általában egy lezárt üzleti évre van szükség, ami nem lehet veszteséges. Amennyiben a feltételeknek megfelel a vállalkozás, akár folyószámlahitelből, szabad felhasználású hitelből vagy jelzálog fedezetű hitelből is finanszírozható a termőföld megvásárlása.
Pénzintézetenként változó, hogy milyen biztosítékra tartanak igényt. A legtipikusabb a jelzálogjog és az annak biztosítására rendelt elidegenítési és terhelési tilalom. A jelzálogjog terhelheti a vásárlás célját vagy a fedezetként bevont másik ingatlant is. Sok bank igényt tart kezesi biztosítékra. Államilag támogatott hiteleknél szinte kivétel nélkül jellemző egy garantőr cég bevonása a hitelügyletbe.
tags: #termofold #vasarlas #megeri