Területalapú támogatás és az osztatlan közös tulajdon jogi szabályai

Az osztatlan közös tulajdonú területek olyan jogi koncepciót képviselnek, ahol két vagy több személy együtt tulajdonol egy adott területet, ingatlant vagy javadalmat anélkül, hogy bármelyikük kizárólagos tulajdonosa lenne. Egy ilyen eset jogi szempontból különleges, a gyakorlatban pedig sokszor bonyolult viszonyokat eredményez.

Mit is jelent az osztatlan közös tulajdon?

Az osztatlan közös tulajdon egy olyan, sokszor nagyobb területű ingatlan vagy ingatlanrész, aminek több tulajdonosa van - és aminek minden része megoszlik a tulajdonosok között, annak fejében, hogy mekkora a tulajdonosok tulajdoni hányada. A tulajdonosok eszmei hányaddal rendelkeznek - ez egyszerűbben megmagyarázva annyit jelent, hogy természetesen nem maga a vagyontárgy van feldarabolva, hanem a tárgy felett gyakorolt tulajdonjog oszlik többfelé.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) kimondja, hogy a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet - kétség esetén pedig a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő. A tulajdonostársakat a közös tulajdonuk vonatkozásában a tulajdonjog részjogosítványai (a rendelkezés, a használat, a hasznok szedése, a hasznosítás és a birtoklás joga) felett a rendelkezés lehetősége tulajdoni hányaduk arányában illeti.

Az osztatlan közös tulajdon létrejötte

• Osztatlan közös tulajdon létrejöhet örökléssel, amikor például az örökhagyó által hátrahagyott ingatlanon gyermekei ½ - ½ arányban szereznek tulajdonjogot.
• Házasság esetén főszabály szerint (ha a házastársak nem kötnek házassági vagyonjogi szerződést) olyan vagyonközösség jön létre, amelyben minden dolog osztatlan közös tulajdonba kerül, amit a házastársak a házasság fennállása alatt közösen szereztek.
• Gyakori még a közös vásárlás barátokkal, rokonokkal, ismerősökkel, illetve közös öröklések, építkezések vagy bontóperek során keletkező helyzet.

Használat és élvezet elvei

Minden tulajdonosnak joga van az osztatlan terület használatához és élvezetéhez. Az osztatlan közös tulajdon lényege éppen az, hogy tulajdonostársak mindegyike jogosult a teljes ingatlan birtoklására és használatára. Bármelyik tulajdonostárs az egész kertet használhatja, legfeljebb a gyakorlatban lehet célszerű megállapodni ennek módjáról.

Ugyanakkor egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a részjogosítványokat úgy, hogy sérti a többi tulajdonostárs jogait és lényeges jogi érdekét. Ha valamelyik tulajdonostárs az ingatlant a tulajdoni hányadánál nagyobb arányban használja, akkor a többi tulajdonostárssal szemben megtérítési kötelezettsége van.

Döntéshozatal

A tulajdoni hányadnak a közös tulajdont érintő döntések során is jelentősége van, főszabály szerint a tulajdonostársak szótöbbséggel döntenek a közös tulajdont érintő kérdésekben. Az olyan fontos kérdésekben, mint például az egész ingatlan eladása, a Ptk. kifejezetten előírja az egyhangú határozat szükségességét. A törvény egyhangú határozathozatalt követel meg a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vonatkozásában, valamint az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, megterhelése, illetve az egész dologra vonatkozó kötelezettségvállalás tekintetében.

Fontos: a Ptk. kimondja, hogy ha a határozat az okszerű gazdálkodást sérti vagy a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja.

Karbantartás, költségek és hasznok

Az osztatlan tulajdon terhei, költségei és karbantartása közösen viselendők. Az ingatlan állagának megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Az ilyen kiadások előtt ugyanakkor a tulajdonostársakat lehetőség szerint előre értesíteni kell.

Az ingatlan haszna lehet a bérbeadásából származó bevétel, amely tulajdoni hányaduk arányában illeti a tulajdonostársakat. Ugyanezen az elven kell viselniük a károkat, például egy komolyabb beázás következményeinek elhárítása során felmerült költségeket is.

Átruházhatóság, elővásárlási jog

Az osztatlan közös tulajdont általában csak az összes tulajdonos egyetértésével lehet átruházni vagy elidegeníteni. A Polgári Törvénykönyv alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal vagy jogosultakkal.

Ha az eladó számára nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, részéről az ajánlat közlésnek kötelezettsége azokkal szemben is az általános szabályok szerint áll fenn.

Konfliktuskezelés és használati megosztási megállapodás

Az osztatlan közös tulajdonú területeken előfordulhatnak konfliktusok. Fontos, hogy legyenek mechanizmusok a konfliktusok békés megoldására, például közvetítés vagy jogi eljárások. A tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló dolog birtoklását és használatát - belső jogviszonyaikat - rendezhetik a szokásjog alapján, szerződéssel. Ennek a gyakorlati eszköze a használati megosztási megállapodás, amely írásban rögzíti, hogy az ingatlan használatára - legyen szó mezőgazdasági használatról, lakhatásról vagy bérbeadásról - melyik tulajdonostárs jogosult, illetve milyen ingatlanrészek vannak közös használatban.

A használati megállapodás mellékletét képezhetik különböző rajzok vagy térképek, magát a megállapodást pedig célszerű ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett okiratba foglalni. A megállapodás szóban, írásban vagy ráutaló magatartással, a kialakult gyakorlattal is létrehozható.

Megszüntetés módjai

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése néhány különböző módon történhet, a jogi rendszer és a helyi jogszabályok függvényében. A megszüntetés módjai között szerepelnek:

1. Egyetértéses megszüntetés (kivásárlás egyik tulajdonos által)
2. Jogi eljárás a megszüntetésért, pl. bíróság
3. Ingatlan felosztása (természetbeni megosztás)
4. Értékesítés és vételár felosztása
5. Társasházzá alakítás

A Ptk. szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ha a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A bíróság egyes esetekben egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja a közös tulajdont megfelelő ellenérték fejében.

Speciális szabályok: termőföldek és 2021-es jogváltozás

A termőföldekre külön szabályok vonatkoznak. A 2021. január 1-jén hatályba lépett, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvénnyel a jogalkotó a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdont igyekszi megszüntetni.

A törvény célja a magyar földművesek agrárpiaci versenyképességének javítása, gazdasági pozícióik megerősítése és az optimális méretű, a stabil tulajdonosi szerkezeten alapuló hazai agrárium kialakulása. A cél, hogy a tulajdoni viszonyok rendezettek legyenek, például az osztatlan közös tulajdonnak megosztással vagy úgynevezett bekebelezéssel történő megszüntetése útján.

A megosztás csak akkor lehetséges, ha a létrejövő földek területe elér egy törvényben meghatározott minimális mértéket - ha ez nem lehetséges, akkor jöhet szóba például a bekebelezés jogintézménye. A megosztási eljárást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel, és az eljárás során mezőgazdászi helyszínelés, keretmérés, földminősítési eljárás és egyéb szakmai lépések történnek meg.

Az állami eljárás főbb elemei a megosztásnál

• Az ingatlanügyi hatóság értesíti a tulajdonostársakat az eljárás megkezdéséről.
• A megosztási eljárás előkészítése mezőgazdászi helyszínelésből és keretmérésből áll.
• Lehetőség van egyezségi tárgyalásra, sorsolásra és kiosztásra; az egyezségi okiratot a jogi szolgáltató szerkeszti és ellenjegyzi.
• A megosztást a tulajdoni hányadoknak megfelelő aranykorona-értékek figyelembevételével kell elvégezni.
• Ha a megosztás nem vezethető végre műszaki vagy jogi okokból, az ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat osztják fel.

Mire érdemes figyelni vevőknek és tulajdonosoknak?

Bármilyen ingatlan vásárlásakor elengedhetetlen lépés a tulajdoni lap ellenőrzése. Ennek a dokumentumnak a segítségével győződhetünk meg róla, hogy a megvásárolni kívánt terület osztatlan közös tulajdonban van-e. Ha ilyet találunk, akkor érdemes elgondolkodni a vásárláson, hiszen bonyolult huzavonába is keveredhetünk.

Néhány gyakori kockázat és hátrány:

• Közös mérőórák és nemfizetések miatti problémák.
• Információhiány: sokan nincsenek tisztában az osztatlan közös tulajdon jelentésével.
• Tulajdonosok elővásárlási joga megnehezítheti az értékesítést.
• Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan forgalmi értéke alacsonyabb lehet, mint különálló ingatlané.

Előnyök és hátrányok

Egy osztatlan közös tulajdon előnyei és hátrányai kéz a kézben járnak. Ha jó a viszony és megvan az együttműködés, akkor közösen lehet viselni a fenntartási költségeket és megállapodni a használat megosztásáról. Ugyanakkor komoly kellemetlenségeket okozhat, ha nincs egyetértés, hiszen sok döntéshez több tulajdonos beleegyezése szükséges, és nem csak a kiadásokon, hanem a hasznokon is osztozni kell.

Speciális kérdések: beruházások, napelem és társasházzá alakítás

A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházáshoz, vagyis a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházáshoz abban az esetben nincs szükség egyhangú határozathozatalra, ha a beruházást a napelem telepítést elhatározó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végezteti el. Ha azonban a beruházás a közös tulajdon értékét számottevően növeli, például az egész ház közös napelemes ellátása, akkor az már a közös tulajdon értékét gyarapítja.

Ha az ingatlan műszakilag erre alkalmas, a közös tulajdon a társasházzá alakítással is megszüntethető. Ebben az esetben teljesen új jogi helyzet alakul ki: az egyes lakások külön tulajdonba kerülnek, kizárólagos birtoklási és használati jogot biztosítva tulajdonosainak, az ingatlan bizonyos részei pedig közös tulajdonban maradnak.

Peres eljárások, árverés és elbirtoklás

Ha a tulajdonostársak közösen nem tudják vagy egyikük nem akarja értékesíteni az ingatlant, akkor az eladásra árverés útján is van lehetőség. Ez azonban a csökkentett induló licitár és az árverési költségek miatt jelentősen kevesebb bevétellel járhat. A tulajdonostárs kérheti azt is, hogy a bíróság a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát megfelelő ellenérték fejében adja a tulajdonába, vagy kérheti a kivásárlást.

Az ingatlan elbirtoklása azt jelenti, hogy ha valaki egy ingatlant sajátjaként birtokolja minimum 15 éven keresztül, szakadatlanul, azt elbirtoklás útján sajátjává teheti. Az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása ugyanígy történhet meg, azonban jóval kényesebb a helyzet, mert egyik résztulajdonos sem sajátíthatja ki az ingatlan használatát jogsértő módon.

Jogutódlás, öröklés

A közös tulajdonban részesülőknek gondoskodniuk kell arról, hogy a tulajdonosváltások és öröklés esetén az új tulajdonosok tisztában legyenek a területre vonatkozó szabályokkal és kötelezettségekkel. Az osztatlan közös tulajdon mind a mai napig gyakori jelenség az ingatlanpiacon; közös öröklések, építkezések, házasságok vagy éppen bontóperek mind idézhetnek elő olyan helyzeteket, amikor ugyanazon az ingatlanon egyszerre több személynek keletkezik tulajdonjoga.

Gyakori tévhitek

Az egyik makacs tévhit, hogy a közös tulajdont mindenki csak a saját tulajdoni arányának megfelelő mértékben használhatja. Valójában minden tulajdonostárs jogosult a dolog használatára, akár az egész ingatlan használatára is. Másik gyakori tévhit a költségek megoszlásával kapcsolatos félreértés: az állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges költségek a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terhelik, míg a tényleges használat okozta rezsi- és fogyasztási költségek az ingatlant használó tulajdonostársat terhelik.

Praktikus tanácsok és jogi tanácsadás

Az osztatlan közös tulajdon szabályozása és kezelése komplex feladat, és az együttműködés, megértés és tisztelet kulcsfontosságú a konfliktusok elkerüléséhez. A részletes szabályok és megállapodások érdekében ajánlott szakértő jogi tanácsadást igénybe venni, hogy biztosítsák a tulajdonosok jogainak és érdekeinek védelmét. A használati megállapodás vagy társasházi szerződés jelentős könnyítést nyújthat a mindennapi együttélésben, továbbá egy hitelfelvétel vagy adásvétel során is fontos szerepet játszik.

Rövid táblázat: Az osztatlan közös tulajdon kezelésének legfontosabb elemei

Az osztatlan közös tulajdon jogi rendezése sokszor kompromisszumos, problémás élethelyzeteket teremt; a tulajdonostársak szándékai, érdekei nem mindig egyeztethetők össze zökkenőmentesen. A békés, gördülékeny együttélés biztosítéka a használati megállapodásról szóló szerződés és a szakértő jogi támogatás.

tags: #teruletalapu #tamogatas #osztatlan #kozos #tulajdon

Népszerű bejegyzések:

• Belül megtervezni az otthonodat: faluházépítés útmutató
• Illetékek lerovása a közigazgatási eljárások során
• Kiemelkedő belvárosi lehetőség Gyulán a vár mellől
• Ökológiai gazdálkodás és a bio tanúsítás alapelvei
• Több vízóra családi házban