Osztatlan közös tulajdonban álló földek használati megállapodásai és többlethasználati megállapodások a Földforgalmi törvény keretében
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Fétv.) szabályozza az egyes földhasználati jogcímek jellegét, a használat megosztásának módját, és a harmadik személyek vagy más tulajdonostársak részére történő átengedés feltételeit. A cikk áttekinti a használati megállapodások és a többlethasználati megállapodások jogi jellegét, feltételeit és hatályát, különös tekintettel az osztatlan közös tulajdonban álló földekre és az elővásárlási jog biztosítására vonatkozó szabályokra.
A használati rend és a többlethasználati megállapodás alapelvei
A közös tulajdonban álló földek használatát a tulajdonostársak közös joga határozza meg, és a használati rend nyilvántartásba történő bejegyzése dologi jogként készteti a másik tulajdonostársnak történő használatba vételt. A használati rendet a földhivatal, illetve a mezőgazdasági igazgatási szerv is elismeri, és bejegyzésekkel biztosítja a jogokat. A többlethasználati megállapodás olyan írásbeli egyezség, amelyet a közös tulajdonú föld tulajdonostársai köthetnek egymással. Ennek keretében az egyik tulajdonos átengedi a használati megosztás során kijelölt területének használatát egy másik tulajdonostárs részére. Fontos megjegyezni, hogy ez a megállapodás nem minősül önálló használati jogcímnek, mivel az átengedett területet továbbra is tulajdonos használja.
Miért értékes a többlethasználati megállapodás?
A többlethasználati megállapodás tiszta jogalapot ad a tulajdoni hányadok természetbeni használatához, és lehetőséget biztosít ellenérték meghatározására. A megállapodás lehet határozatlan időre kötött is, de a használat megosztásának fennállása idejére korlátozódik. A jogi keretek között a többlethasználati megállapodás létrejöhet a közös tulajdon egészére vagy annak részterületére is, és a bejegyzés a földhivatal által történik, szükség szerint záradékolt vázrajzzal együtt. A törvény szerint a többlethasználati megállapodás megszűnésének eseteit (például a tulajdonostársi minőség megszűnése) is rögzítik.
A törvényi háttér és a jogalkotói változások hatása
A 2013. évi CCXII. törvény (CCXII. §) szabályozza a többlethasználati megállapodás létrejöttét, és a 2022. január 1-jén hatályba lépett módosítás a Fétv. 72. § (1) és (5) bekezdéseit érintette. Ennek értelmében a többlethasználati megállapodás és a földhasználati szerződés közötti megkülönböztetés részben megkönnyült, és a tulajdonostársak között kötött megállapodások is érintettek lehetnek a jogi védettség szempontjából. A jogi értelmezés szerint a többlethasználati megállapodás nem tartozik a földhasználati szerződések közé, bár hatással lehet a használati jogokra és a földhasználat következményeire. A Kúria hangsúlyozta, hogy a többlethasználati megállapodás nem kötelező eleme a használati rendnek, de szükség esetén írásba foglalva és térképi kimutatással együtt érvényes.
Mit tartalmazzon a használati megállapodás egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetén?
- Bevezető rendelkezések - ingatlan azonosítása és a résztvevő tulajdonostársak listája a tulajdoni hányadokkal.
- A használat megosztása - részletes szöveges leírás és a rajz mellékletre való hivatkozás, amely jelöli a kizárólagos és közös részeket.
- Közművek és mérőórák - az elosztás módja és elérhetősége, a leolvasás joga és az elszámolás elvei.
- Jogutódlási nyilatkozat - az utódok felé történő tájékoztatás és elfogadás kérdése.
- Aláírások és hitelesítés - minden tulajdonostársnak alá kell írnia, és szükség van ügyvéd vagy közjegyző hitelesítésére.
- Ügyvédi vagy közjegyzői hitelesítés - kötelező kivétel nélkül a banki elvárások érdekében.
Mitől válik banki szemszögből érvényessé egy használati megállapodás?
A banki elvárások szerint a dokumentumnak egyértelműen tartalmaznia kell a vázrajzot hitelesítő aláírásokat, az egyes részterületek pontos megjelölését, a közműórák elhelyezkedésének leírását és a jogutódlási nyilatkozatot. Emellett fontos a minden tulajdonostárs aláírása és az ügyvédi vagy közjegyzői hitelesítés jelenléte. A jogi keretek között a többlethasználati megállapodás nem minősül önálló jogcímnek, de a használati rendhez tartozó, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogok közé tartozik.
OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON: Mire figyelj öröklés vagy vásárlás esetén?
Gyakori problémák és hogyan előzzük meg őket
- Nincs részletes vázrajz és rajzi melléklet - a bank visszadobhatja a dokumentumot.
- Nincs közműórákra vonatkozó leírás vagy a leolvasás joga egyértelműen rögzítve; ez vitát okozhat.
- Nem minden tulajdonostárs írta alá a megállapodást - jogi hatások hiányozhatnak.
- Nincs hitelesítés - a dokumentum hitelessége kérdésessé válhat.
A többlethasználati megállapodás és adózási vonatkozások
A többlethasználati megállapodás megkötése és annak tartalma befolyásolja a földhasználati bejegyzés lehetőségét, amely pedig a támogatások igénybevételében is releváns lehet. Az Szja törvény vonatkozó pontjai szerint adómentesség vagy adóztatás szempontjából fontos lehet, hogy a haszonbérlethez hasonlóan határozott időre kötött megállapodás esetén az 5 évet elérő időtartam az adómentesség feltétele lehet. A közös tulajdonban álló földek használatának szabályait a törvény 69-74. §-ai tartalmazzák, és a használati rend alapján minden tulajdonostárs jogosult a tulajdoni hányadának megfelelő terület használatára, illetve - a megállapodások szerint - többlethasználati megállapodással átengedésére a másik tulajdonostársnak vagy harmadik személynek.
Összegzés
A közös tulajdonban álló földek használatának rendezésére szolgáló dokumentumok között a többlethasználati megállapodás egyre fontosabb jogi eszközzé válik, amely tiszta jogalapot ad a tulajdoni hányadok természetbeni használatához és lehetőséget nyújt ellenérték meghatározására. A banki jóváhagyás érdekében nélkülözhetetlen a pontos vázrajz, a részterületek egyértelmű jelölése és minden tulajdonostárs aláírása közjegyzői vagy ügyvédi hitelesítéssel együtt. A jogi környezet dinamikus: a módosítások és újabb ítéletek tovább alakíthatják a gyakorlatot.
tags: #tobblethasznalati #megallapodas #teljes #hrsz