Tótkomlós szabályozási terv: helyi építési rendeletek és településképi védelmi elvek
A cikk a Tótkomlós város helyi építési szabályzatáról (HÉSZ) szóló, 2006.06.27-i rendelet és a településképi védelemre vonatkozó, későbbi módosítások összefüggéseiben nyújt áttekintést. A rendelet a város teljes közigazgatási területére terjed ki, és a terület felhasználását, beépítését, továbbá a környezet értékeinek védelmét jogi keretek közé foglalja, egységesen a SZT-vel és mellékletekkel összhangban érvényes.
A rendelet hatálya és kapcsolódó dokumentumok
A rendelet hatálya kiterjed Tótkomlós város teljes közigazgatási területére. A szabályozási terv alapján engedélyezhető és módosítható tevékenységek kizárólag e HÉSZ-szel és a hozzá tartozó szabályozási tervekkel összhangban végezhetők. A 1:2000 és 1:10 000 méretarányú tervlapok meghatározzák a belterületi és külterületi övezeteket, míg az SZ-3 és SZ/2 plan-lapok a terület-felhasználás részleteit tartalmazzák. A mellékletek és a SZT a rendelet nélkülözhetetlen részét képezik, és a különböző övezetekben alkalmazandó szabályokat rögzítik.
Beépítésre és területfelhasználásra vonatkozó alapelvek
A HÉSZ kötelező elemei közé tartozik a belterület határain belüli legfontosabb területfelhasználási és övezeti előírások meghatározása. Az övezetek megadása alapján kötelező és irányadó elemeket különít el a rendelet:
- a mindenkor hatályos belterületi határ;
- az övezeti besorolás, amely meghatározza a területfelhasználási kötelezettségeket;
- a szabályozási terv készítésének előírása;
- a főutak és gyűjtőutak közterületi szabályozása;
- a tervezett szabályozási vonal.
Az irányadó telekhatár vonalát az építéshatóság határozza meg, és minden érintett számára kötelező jelleggel érvényes. A település igazgatási területén található beépítésre szánt területek jellemzően belterületi övezeteket jelentenek, a külterületeken pedig a beépítés mértéke korlátozottabb (5% max). A belváros és a központi területek különleges megkötéseket hordoznak az SZ-3 tervlap szerint.
A HÉSZ szerkezete és az engedélyezési eljárások
Az építés engedélyezéséhez a képviselő-testület az adott építményekkel kapcsolatos hatósági engedélyezési eljárásokról szóló jogszabályok köre fölé kiegészítéseket rendelhet el. Ilyenek többek között:
- homlokzat színezése a belvárosi tervlap által határolt területen;
- fóliasátor felállítása, növénytermesztés és állattartás;
- fa kivágása a 18. § (12) bekezdés szerint.
Az engedélykérelmek elbírálásánál a területfelhasználás megváltozásának modifikációja csak a szabályozási terv módosításával történhet. Kötelező elemnek számít a belterületi határ, az övezeti besorolás, a szabályozási terv készítésének előírása, főutak és gyűjtőutak közterületi szabályozása, valamint a tervezett szabályozási vonal. Irányadó szabályozási elem az irányadó telekhatár vonala, amelyet a hatóság határoz meg.
Beépítésre szánt területek és területfelhasználási övezetek
Beépítésre szánt területek európai példáknak megfelelően a belterületen találhatók; a beépítés mértéke és a zöldfelület követelményei övezetről övezetre változnak. A lakóterületek, a közintézmények, a kertvárosias és falusias övezetek meghatározzák a beépítés paramétereit:
- Kisvárosias lakóterület: beépítési módok lehetnek oldalhatáron állók vagy zártsorúak; legnagyobb beépítettség 45%; legkisebb telekterület 400 m2; zöldfelület minimum 35%.
- Kertvárosias lakóterület: laza beépítés, legfeljebb 2 lakásos épület, 30-55% közötti beépítés; zöldfelület 30-50% a telekmérettől függően; tetőidom és tetőre vonatkozó előírások.
- Közintézmény területek: lehető legnagyobb beépítettség 45%; kötelező közműcsatlakozások és közmű-berendezések elhelyezésének fenntartása.
- Történeti és mezővárosias területek: a hagyományos építészeti karakter megőrzése kiemelten fontos; a tetőtér beépítésénél és nyílászárók megőrzésénél szigorú korlátozások érvényesek.
Településképi követelmények és védelmi elvek
A településképi védelmet szolgáló rendelkezések célja a történeti múlt, az építészeti kultúra és a polgárok identitásának megőrzése. A rendelet meghatározza a védett területeket, a helyi egyedi védett építményeket és a látványtervek fontosságát. A településképi illeszkedés biztosításához a következőket kell figyelembe venni:
- Új építés vagy bővítés esetén az épület karaktere legyen összhangban a környezettel; a tető,idom, tömegképzés és nyílászárók arányaiból az egységes megjelenés érdekében szükség van az együttműködésre.
- Az utcai homlokzatok színeinek egységességét és a tetőidomok egyezőségét előírják; a megengedett eltérés legfeljebb ±1,0 m lehet a közterület felől nézve.
- Gépészeti berendezések, klímaberendezések elhelyezését tilos utcai homlokzatra vagy tetőszakaszra tenni, kivéve meghatározott körülményeket és erkélyes lakások esetén adott megoldásokat.
- Külső burkolatok és tetőfedések anyaghasználatának megengedése megszabott, a történeti megőrzés érdekében téglaarchitektúrát és natúr színeket preferálnak.
Építési tevékenységek részletes szabályai a történeti területeken
A történeti beépítésű területeken különös figyelmet fordítanak a hagyományos megjelenés megőrzésére. A tetőidom, tetőfedés, nyílászárók és külső díszítő elemek egységességét és az eredeti állapothoz való visszatérést hangsúlyozzák. A tetőtér beépítésének előírásai szigorúak: a meglévő tetőjellemzők megtartandók, a tetőablakok és felépítmények mérete és helye az eredeti állapotnak megfelelő maradjon. A közművezetéek és közvilágítás formája a terület karakteréhez igazodjon, és a látványtervek részletezett kidolgozása kötelező.
Mezővárosias és falusias övezetek: építészeti követelmények
A Mezővárosias övezetek és Faluszias lakóterületek részletes előírásokat tartalmaznak a beépítés módjára, a legkisebb telekterületre, zöldfelület arányokra és a tetőfedésre vonatkozóan. A tetőtér és a dézsifelületek tervezésekor figyelembe veszik az utcai vonalak és a telekhatár viszonyát, a tömegképzést, valamint az övezethez illeszkedő kiegészítő építmények elhelyezését. Tilos a hullámpala vagy más, a történeti környezetbe nem illő anyagok használata a közterületi építményeknél, kivéve meghatározott gazdasági célú létesítményeket.
Településkép védelmének gyakorlati elemei
A rendelet 2019-es módosítása a településkép védelmét célozza meg részletesen: történeti és mezővárosias területek esetében a látványterv kötelező; a közterületen elhelyezendő közmű-berendezések egyedivé illeszkednek a terület jellegéhez. A közműveket érintő csatornázási és víz-ellátási tervek megvalósítása során kiemelt figyelmet fordítanak a vizuális és történeti megjelenés megőrzésére. A helyi védelem alatt álló utcakép és építmények kezelése minden érintett partner részvételével történik, a partnerségi egyeztetések szabályait a 19/2017. (VIII. 25.) önkormányzati rendelet részletezi.
Rövid összegzés a készülődés és a megvalósítás szempontjából
A Tótkomlós szabályozási terv és a településképi védelmi intézkedések egységes keretet adnak a beépítésnek és a városképi értékek megőrzésének. A rendelet részletezi a tervlapokkal összhangban végzendő tevékenységeket, az övezeti előírásokat és a történeti értékek megóvásának feltételeit. A beépítés vagy bővítés során szem előtt kell tartani a településkép illeszkedését, a zöldfelületek arányát, a tetőfedés és nyílászárók egységességét, valamint a közterületi elemek egyedi megoldását, hogy Tótkomlós építészeti identitása erős és megőrzött maradjon.
tags: #totkomlos #szabalyozasi #terv