Az ingatlanok végrehajtási eljárás alatti kezelése
Az ingatlan végrehajtási eljárás egy összetett jogi folyamat, amelynek során az adós tartozásainak kielégítése érdekében az ingatlanát vagy annak egy részét lefoglalják és értékesítik. Ez a folyamat különösen bonyolulttá válhat, ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, vagy ha az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve.
A végrehajtási jog alapja rendszerint egy jogerős bírósági határozat vagy végrehajtható okirat. A végrehajtási eljárás megindításának feltétele, hogy a határozat kötelezést (marasztalást) tartalmazzon, jogerős, végleges vagy előzetesen végrehajtható legyen, és elteljen az abban foglalt teljesítési határidő. A végrehajtás alapjául szolgáló határozatok lehetnek például bírósági polgári ügyben hozott marasztaló határozatok, büntetőügyben hozott határozatok polgári jogi igénnyel, bíróság által jóváhagyott egyezségek, munkavállalóval szembeni követelések, fogyasztóvédelmi békéltető testület határozatai, vagy európai végrehajtható okiratként hitelesített külföldi közokiratok.
A végrehajtás foganatosítása a végrehajtható okirat kiállításával indul, amely lehet végrehajtási lap, végrehajtási záradékkal ellátott okirat, bírósági végrehajtást elrendelő, letiltó vagy átutalási végzés, illetve egyéb, jogszabályban meghatározott okirat. A végrehajtási kérelmet a végrehajtást kérőnek kell benyújtania, amely tartalmazza az adós azonosításához szükséges adatokat, az ügy körülményeit, az adós lakóhelyét, munkahelyét, székhelyét, valamint a végrehajtás alá vonható vagyontárgyának helyét. Ingatlan-végrehajtás kérése esetén az ingatlan-nyilvántartási adatokat, helyrajzi számot, címet, tulajdonos és más jogosultak adatait is közölni kell.
Az ingatlan végrehajtási eljárásának menete
Az ingatlan végrehajtásának menete a következő lépésekből áll:
- A végrehajtható okirat alapján a hitelező kéri az ingatlan végrehajtását.
- Kijelölésre kerül a végrehajtó, és megindul a végrehajtási eljárás.
- A hitelező bejelenti az adós ingatlanvagyonát a végrehajtónak, vagy a végrehajtó magától felderíti azt.
- A hitelező megelőlegezi a végrehajtási költségeket, és a végrehajtó 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant.
- A végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra (ingatlan foglalása).
- A lakóingatlan lefoglalásának tényéről a végrehajtó tájékoztatja az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt.
- A hitelező kéri az ingatlan értékesítését.
- A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt megállapítja a becsértéket.
- Bizonyos kivétellel a végrehajtó kiköltözteti a lakókat.
- A végrehajtó 45, vagy lakóingatlan esetén a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével elárverezi az ingatlant.
- A vevő megveszi az ingatlant, a vételáron a végrehajtást kérő, a végrehajtó és a tulajdonos osztozik.
- A vevő birtokba veszi az ingatlant.
Az ingatlan értékbecslése (becsértékének megállapítása) után az ingatlan értékesítése rendszerint árverésen történik, azonban erre csak akkor kerülhet sor, ha a tartozás összege meghaladja az 500.000,- Forintot. A végrehajtói árverésen való részvételhez szükség van a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerbe történő regisztrációra és az árverési előleg megfizetésére.
Közös tulajdonban lévő ingatlanok végrehajtása
Miért különleges, ha az ingatlan közös tulajdonban van? Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, és nem minden tulajdonostárs adós, akkor a végrehajtás csak az adós tulajdoni részét érinti. Ilyenkor az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni, a többi tulajdonostárs tulajdonjoga változatlan marad. A tulajdonostársak azonban dönthetnek úgy is, hogy kérik az egész ingatlan árverését. Ehhez valamennyi tulajdonostárs közös nyilatkozata szükséges.
Ha egy tulajdonostárs ellen végrehajtás indul, a többi tulajdonostárs tulajdonjoga nem szűnik meg, azonban új tulajdonostárs jelenhet meg az árverés után. Ez gyakran bonyolult helyzetet teremt, ezért ilyen esetekben sok tulajdonostárs inkább az egész ingatlan közös értékesítését választja.
A haszonélvezők speciális helyzete
Hogyan alakul a haszonélvezők helyzete végrehajtás esetén? A haszonélvező helyzete végrehajtási árverésnél alapvetően attól függ, hogy mikor és milyen jogcímen keletkezett a haszonélvezeti jog.
A főszabály: a haszonélvezeti jog megmarad. Az árverési vevő tulajdonjogát továbbra is terheli az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, sőt a törvényen alapuló haszonélvezet is, akkor is, ha nincs bejegyezve. Ez azt jelenti, hogy az ingatlant haszonélvezeti joggal terhelten szerzi meg az árverési vevő, a haszonélvező továbbra is használhatja az ingatlant, az új tulajdonosnak tűrnie kell ezt a jogot.
Az Vht. 141. § (2) két fontos kivételt mond ki - ilyenkor az árverés után törlik a haszonélvezetet. Az árverési vevő tulajdonjogát nem terheli a haszonélvezeti jog, ha:
- A haszonélvező felel a tartozásért: Ha a haszonélvező adóstárs, kezes, vagy egyéb módon felel a követelésért. Ebben az esetben az árveréssel a haszonélvezeti jog megszűnik.
- A haszonélvezet később jött létre, mint a jelzálog: Ha a jelzálogjog már fennállt, és utána alapították szerződéssel a haszonélvezetet, akkor az árverésnél a haszonélvezeti jog nem marad fenn. Ez a bankok védelmét szolgálja, hogy a tulajdonos ne tudja utólag „kiüresíteni” a fedezetet.
Ha a haszonélvezet fennmarad, a haszonélvező tovább lakhat az ingatlanban, az új tulajdonos nem költöztetheti ki, a tulajdonos csak a haszonélvezeti jog megszűnése után használhatja. A jog általában a jogosult haláláig tart (ha személyes haszonélvezet).
Az ingatlan végrehajtás alatt történő vásárlása
Eladható-e az ingatlan a végrehajtási jog bejegyzése után? Igen, de az új tulajdonos csak úgy szerezhet jogot, hogy az nem sértheti a végrehajtást kérő jogát és nem hiúsíthatja meg a végrehajtást. A végrehajtási jog tehát továbbra is terheli az ingatlant.
Lehetséges a végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni a végrehajtáson kívül is. A Vht. szerint a lefoglalt ingatlanra jogot azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtási jogot nem sérti, és a végrehajtás célját sem hiúsítja meg. Ez azt jelenti, hogy az ilyen jog nem elidegenítési és terhelési tilalom hatású, azaz nem kizárt a végrehajtási joggal terhelt ingatlan értékesítése - a végrehajtási jog azonban az adásvételre tekintet nélkül fennmarad.
Ha egy ingatlan tulajdoni lapjára végrehajtási jog került bejegyzésre, akkor az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban, amelynek során a végrehajtó az ingatlant lefoglalta. A végrehajtási jog az ingatlan tulajdoni lapján meg fog jelenni. Ha az ingatlan tulajdoni lapjára jelzálogjog van bejegyezve, s a végrehajtási jogot nem a hitelt nyújtó bank kezdeményezte, akkor a földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését kezdeményezőt értesíti erről. Ennek azért van jelentősége, mivel a jelzálogjogosult hitelező - annak ellenére, hogy felé rendben történik a tartozás fizetése - jogosult a végrehajtási eljárásba bekapcsolódni és a tartozást egy összegben követelni, a saját követelését is behajtani.
Amennyiben az adós több ingatlannal is rendelkezik, a követelés biztosítása érdekében akár több ingatlan is lefoglalható az arányosság elvének figyelembevételével. Az ingatlan nem vonható végrehajtás alá, ha felszámolási eljárás során nem lehetne az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni.
Végrehajtási jog törlése
A végrehajtási jog törlésére akkor van lehetőség, ha ahhoz a végrehajtó hozzájárul. Ennek a legegyszerűbb esete, ha az adós, vagy az adósra tekintettel harmadik személy a teljes tartozást rendezi. A legkézenfekvőbb megoldás, ha az eladóval kötött adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan végrehajtási joggal terhelt és az eladó a vételárból az ingatlan tehermentesítését vállalja. A szerződéskötés előtt tisztázni szükséges, hogy pontosan mekkora összeg megfizetése szükséges ahhoz, hogy a bank vagy a végrehajtó a terhek törléséhez szükséges nyilatkozatot kiadja.
Amit az ingatlanok jogi ellenőrzéséről mindenképp tudnod kell!
Az adós tulajdonában lévő ingatlan végrehajtás alá vonható függetlenül attól, hogy milyen művelési ágú, milyen jogok vagy terhek vannak rajta, vagy milyen tények szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban. Ez azonban csak akkor igaz, ha az ingatlan 1/1 tulajdoni hányada az övé. Ha csak résztulajdonnal rendelkezik, akkor a végrehajtást is csak a részre vezetik rá.
tags: #tulajdoni #lap #vegrehajto #altali