Tulajdonjog átruházási szerződések – ingatlan- és gépjármű-ügyek gyakorlata
Ebben a fejezetben olyan szerződések konkrét szabályaival és a hozzájuk kapcsolódó bírói gyakorlatokkal foglalkozunk, melyek eleme az ingatlan tulajdonjogának átruházása, akár visszterhesen, akár ingyenesen. Egyes szerződéseknél a tulajdonjog-átruházás a szolgáltatás, másoknál az ellenszolgáltatás. A Ptk. rendszerében a jogalkotó a fő szolgáltatásuk szerint csoportosítja az egyes szerződéstípusokat. Tulajdonátruházó szerződés az adásvétel, a csere és az ajándékozás. A tartási és életjáradéki szerződéseknek is eleme a tulajdonátruházás, de ezt teljesen külön típusként kezelve, külön fejezetben helyezi el a jogalkotó, mivel fő szolgáltatásuk a tartás. Az öröklési szerződés tulajdonátruházó és tartási elemet is tartalmaz, de mivel halál esetére szóló megállapodás, az öröklési jogi fejezetben kapott helyet. A házassági vagyonjogi szerződés lényegét tekintve nem tulajdonjog átruházó megállapodás, hanem az életközösség alatt szerzett vagyon hovatartozásáról rendelkezik, a közös vagyont megosztó szerződés pedig a közös vagyon tárgyait különvagyonba utalja. Mivel ezek szorosan a házassági életközösséghez tapadnak, a Ptk. Negyedik, Családjogi Könyvében, ezen belül is a házassági vagyonjogról szóló címben kaptak helyet. A bizalmi vagyonkezelési szerződés egy teljesen új intézménye a Ptk.-nak, de mivel tulajdonátruházással is jár, érintőlegesen foglalkozunk vele. Ez a szerződés a megbízási típusú szerződések között kapott helyet, mert fő szolgáltatása a vagyonkezeléssel való megbízás.
- Átruházó szerződések köre
- A tulajdonátruházó szerződések közé tartozik az adásvétel, a csere és az ajándékozás.
- A tartási és életjáradéki szerződéseket külön fejezetben, a tartás fő szolgáltatása miatt, önállóan kezelik.
- Az öröklési szerződés tulajdonátruházó és tartási elemet is tartalmaz, de halálra szóló jellegéből adódóan az öröklési jogi fejezetbe kerül.
- A házassági vagyonjogi szerződés a közös vagyont érinti, nem tulajdonjog-átruházó megállapodás, és a házassági életközösséghez kötődően a negyedik könyvben található.
- A bizalmi vagyonkezelési szerződés új intézmény, amely a Ptk.-ban a megbízási típusú szerződések közé tartozik, mivel fő szolgáltatása a vagyonkezelés megbízása és részben tulajdonátruházást is érint.
- A jogalkotói és jogalkalmazói keret
A jogalkotó a fő szolgáltatásuk szerint csoportosítja a szerződéstípusokat a Ptk. rendszerében, ezért a tulajdonátruházó szerződésekhez kapcsolódó részletek és a bírói gyakorlat is ennek megfelelően jelennek meg.
- Gyakorlati tartalmi elemek
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése során fontos a megfelelő bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba, az alaki követelmények betartása, és a jogalanyok szerzési joga és lehetőségeire koncentráló figyelem. A bírói gyakorlat segítségével mutatjuk be, hogyan lehet a kívánt joghatást elérni, milyen alakiságokra és a jogalanyok szerzési joga és lehetősége körében mire kell figyelni. Részletesen taglaljuk a tulajdonszerzési módozatokat, különös hangsúlyt fektetve a Ptk. új szabályaira.
- Gépkocsi adásvételi szerződés és összehasonlítás
A gépjárművek adásvétele gyakran munkaidő után vagy hétvégén történik, amikor a legtöbb nyomtatványbolt már zárva van. Ezért ingyenes, ingatlanhoz hasonlóan informatív gépjármű tulajdonátruházási szerződés-gyűjteményt tesszünk közzé, amely segít a megfelelő dokumentáció megtalálásában és használatában. Fontos azonban különbség, hogy a gépjármű tulajdonjogának bejegyzése a közúti közlekedés nyilvántartásába történik, és a tartalmi elemeket meghatározza a 304/2009. (XII. 22.) Korm. rendelet.
- Miért fontos a tartalmi elemek és a bejegyzés?
A bejegyzéshez szükséges tartalmi elemek közé tartozik a felek személyes adatai, az ingatlan földhivatali helyrajzi száma és címe, az átruházott tulajdoni hányad, a jogcím (például adásvétel), a vételár és a fizetési feltételek, az adásvétel birtokbaadásának időpontja, a közműórák állása, a kulcsok átadása, a terhek és jogok törlésének módja, a birtok- és tulajdonjog-bejegyzés költségeinek viselése, valamint a szavatosság kérdései. A részletek hiánya későbbi jogvita kockázatát hordozza.
- A foglaló és az előleg
A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót be kell számítani az ellenértékbe. Visszajár a foglaló, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős. A foglaló a szerződésszegés esetén a kárköltség megállapításánál vehető figyelembe, de a felek közötti jogvita esetén a kártérítés is releváns lehet.
- Tehermentesítés és jogterhek
Ha harmadik személynek olyan joga van a vevő tulajdonjogát érintően, amely a szerződés teljesítését akadályozná, a vevő elállhat, és kártérítést követelhet. Ha a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, a vevő elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár csökkentését kérheti. Az eladó viseli a teherrel összefüggő költségek rendezését és az átadással kapcsolatos felelősséget. A vevő jogait a szerződéskötés pillanatában felmerülő korlátozások figyelembevételével kell megvizsgálni.
- Az ingatlan-nyilvántartás és a jogvita
A bejegyzéshez szükséges okiratok és a lajstromkivonatok bekérése, valamint a jogi képviselet (ügyvéd vagy közjegyző) nélkülözhetetlen a joghatásos tulajdonjog-bejegyzéshez. A magyar jog szerint a bírói gyakorlatból fakadó megoldások segítik a hatékony jogérvényesítést és a peres, illetve peren kívüli képviseletet is.
Nagyobb gyakorlati témák a fejezetben, amelyeket részletes példák és döntések színesítenek:
- Ingatan-nyilvántartási bejegyzési alakiságok és a kívánt joghatás elérése.
- Az adásvételi szerződés jogcími megjelölése és a jogi következmények.
- Akciók és előírások a közművek, lajstromok és terhek rendezésére a szerződésben.
- Az ajándékozás, tartási/életjáradéki szerződéshez kapcsolódó átruházás és a gazdasági értékek átadása.
Gépeinkről és elérhető modellekről
A fentiek összefoglalása alapján a gépjármű adásvételi szerződés részletei külön szabályozás alá esnek. A DÁP (Digitális Állampolgár mobilalkalmazás) új megoldásokat kínál a gépjármű adásvételi szerződésekre, ahol mindkét fél digitálisan aláírja a szerződést és közvetlenül intézheti a tulajdonjog-bejegyzés bejelentését. Ehhez azonban mindkét fél érvényes digitális aláírással és aláírásjelszóval rendelkezik. A digitális aláírás nélküli használat csak papíralapú megoldást tesz lehetővé, amelyet külön felmérhetünk szükség esetén.
EZT NÉZD MEG, mielőtt autót vásárolsz! Lépésről lépésre bemutatjuk a gépjármű-adásvételi szerződés lebontását
Összefoglaló a főbb különbségekről
- Ingatlan adásvétel: bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba, kötelező ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirat, alaki és tartalmi elemek részletezése.
- Gépjármű adásvétel: rendszám, alvázszám, gyártmány, forgalmi engedély és törzskönyv, a közigazgatási nyilvántartásban való módosítás a cél.
- Jogcímek: adásvétel, ajándék, csere és egyéb jogforrások a bejegyzéshez szükségesek.
- Bejegyzési költségek és felelősség: a birtokátruházás és a bejegyzés költségeit és kockázatait ki melyik fél viseli.
A Tulajdonjog átruházási szerződés(ek) típusai a gyakorlatban
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez a szerződésen túl szükséges a bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzés feltételei és a jogvita elkerülése érdekében célszerű, hogy a felek részletes, egyértelmű és minden részletre kiterjedő tartalmi elemeket szabályozzanak. A különböző konstrukciók közé tartozik az adásvétel, az ajándékozás, a tartási/életjáradéki szerződéshez kapcsolódó átruházás, a gazdaságátadási szerződések és a bizalmi vagyonkezelés is. A gépjármű adásvételének sajátosságai a közúti nyilvántartás bejegyzésében rejlenek, amelyet a 304/2009. (XII. 22.) Korm. rendelet határoz meg.
Meta leírás és kulcsszavak
tags: #tulajdonjog #atruhazasi #telek #szerzodes