Hogyan támadható meg a tulajdonjog bejegyzése és milyen útvonalak vannak az ingatlan-nyilvántartási jogviták rendezésére
A magyar Polgári Törvénykönyv szerint ingatlan tulajdonjoga egyéb, a törvényben megnevezett módok mellett átruházással szerezhető meg - mely szerzésmód a gyakorlatban leginkább gyakori esetnek számít, a tulajdonjog átruházásához pedig az átruházáson (illetve más jogcímen) felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
Éppen ezért az ingatlanok tulajdonjogára vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv mellett az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény tartalmazza.
Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvény szerint meghatározott adatait, az adott ingatlan vonatkozásában pedig a tulajdoni lapra kell bejegyezni, illetve arra átvezetni a törvényben meghatározott adatokat, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, azok jogosultjait és a jogosultak adatait.
Lényeges, hogy ingatlan tulajdonával a polgári jog szabályai szerint nem lehet felhagyni, ami egyben azzal a következménnyel is jár, hogy a tulajdonjog törlése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos egyoldalú kérelme alapján nem lehetséges.
Ebben az esetben ugyanis a korábban bejegyzett tulajdonjog éledne fel a korábban bejegyzett tulajdonos ez irányú beleegyezése hiányában is, ha pedig az ingatlan első tulajdonosa kérné ilyen módon a törlést, az ingatlan ún. uratlan dologgá válna, amely eshetőséget jogpolitikai megfontolásokból igyekszik elkerülni a jogalkotó.
A tulajdonjog törlésének tehát az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint egyik lehetséges módja az eredeti állapot helyreállítása, melyhez az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint hatósági határozat szükséges: ilyennek minősülnek a jogorvoslati eljárásokban hozott határozatok is.
Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására általában a bejegyzés érvénytelenségre hivatkozással indított törlési perben hozott, a kereseti kérelemnek helyt adó bírósági határozat alapján kerül sor.
A törlési per ún. dologi jogi per, mert dologi jogokat, vagy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel “dologiasított” kötelmi jogokat véd, és ingatlan-nyilvántartási jogorvoslat, mivel egy érvénytelen bejegyzés törlésére szolgál.
A bírósági határozat alapján az ingatlanügyi hatóság törli az érvénytelen bejegyzést, és a korábbi tulajdonjogot az eredeti ranghelyen állítja vissza, a törlést pedig nem követi újabb bejegyzés.
A tulajdonjogot átruházó fél által a közvetlen jogszerző ellen indított per sajátossága egyrészt, hogy az átruházó tulajdonjoga az ügylet megkötésének ideje előtti állapotok alapján (ex tunc hatállyal) az eredeti, nem a rangsorban következő ranghelyen áll vissza.
Másrészt, a bíróság ítéletében kizárólag az érvénytelen bejegyzés törléséről rendelkezik, a korábbi tulajdonjogot nem kell újra bejegyezni, mert az a törléssel feléled.
Lényeges megjegyezni, hogy a szerződéskötést megelőző, eredeti állapot helyreállítása a tulajdonjogra vonatkozó törlési perben csak az eredeti tulajdonos és a tőle közvetlenül szerző között lehetséges, mivel az ő szerződésük érvénytelenségéről határoz a bíróság.
Az esetleges további jogszerzők jogügylete a bírói gyakorlat szerint érvényes marad ugyan, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogukat éppen az eredményes törlési per miatt kell törölni a nyilvántartásból.
Utóbbi esetben a további jogszerző külön perben, külön keresettel fordulhat jogszavatossági igénnyel saját jogelődje ellen, melynek sikere esetén elállhat a szerződéstől, egyidejűleg kártérítést követelve, vagy a teljesítés lehetetlenné válásának szabályai szerint érvényesítheti igényét.
Amennyiben a további jogszerző és az ő jogelődje közötti jogügylet is érvénytelen, a bíróság az érvénytelenség általános szabályai szerint jár el.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint a tulajdonjog törlésére sor kerülhet tisztán kötelmi alapon akkor, ha a törlési per feltételei hiányoznak.
Mivel ebben az esetben nem ingatlan-nyilvántartási jogorvoslatként kerül sor a törlésre, változások bejegyzésére vonatkozó általános szabályok, és nem a törlési perek szabályai szerint kell eljárni.
A bíróság megkeresése alapján ekkor a korábbi tulajdonjog törlésével egyidejűleg az új tulajdonjog bejegyzése is együtt jár, ez a törlés azonban jogi természetét tekintve viszont nem azonos a korábban tárgyalt törléssel.
Miután az újbóli bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény általános szabályai szerint történik, arra csak a rangsorban következő ranghelyre bejegyzés kerülhet sor, ráadásul csak az elrendelő határozat jogerőre emelkedésétől fogva, ún. ex nunc hatállyal.
Nem szükséges viszont az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint az eredeti állapot helyreállításához a hatóság határozata akkor, ha a felek utóbb elállnak a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől, azt felbontják, megszüntetik, vagy érvénytelennek ismerik el.
Végül érdemes megemlíteni, hogy az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint keresettel kérheti a bíróságtól az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését az, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog megszűnt, vagy elévült, illetve a nyilvántartott tény megváltozott.
Előfordulhat azonban, hogy az ingatlan-nyilvántartásba is téves adatok kerülnek. Hogyan lehet kijavítani az ingatlan-nyilvántartás adatait?
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tanúsítja a benne foglalt adatok valódiságát.
Természetesen nem hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartás tartalmára az, akinek tudomása van arról, hogy az ingatlan valódi helyzete az ingatlan-nyilvántartástól eltér.
Ha valaki arra hivatkozik, hogy a tulajdoni lapon szereplő adatok, jogok és tények nem állnak fenn, vagy nem a bejegyzés szerint állnak fenn, ezt neki kell bizonyítani.
Láthatóan nagyon fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a valóságnak megfelelő jogok és tények kerüljenek bejegyzésre.
A helytelen megjelölést a földhivatal a saját hatáskörében kijavíthatja.
Előfordulhat, hogy a földhivatal határozata hiányos. Például nem rendelkezett a hozzá benyújtott kérelem valamely részéről.
Ilyen eset lehet például, ha az adásvételi szerződés alapján tévesen ajándékozás címén jegyzik be a vevő tulajdonjogát.
A jelenlegi szabályozás sajnos nem ad pontos iránymutatást arra vonatkozóan, hogy mit tekinthetünk az ingatlan-nyilvántartás kiigazításának. Tehát az egyik érintett fél egyoldalú kérelmére a földhivatal nem tudja teljesíteni a törlést vagy a kiigazítást.
A tulajdonjog bejegyzésének menetét az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szabályozza, előző részletekben összefoglalt módon.
Az ingatlan-nyilvántartásban előforduló hibák és a jogorvoslat rendszere
A földhivatal és az ingatlan-nyilvántartási hatóság döntései ellen fellebbezésnek és közigazgatási pernek van helye a magyar jogrendben.
A fellebbezési jog a járási hivatal döntéseivel szemben lehetőséget ad a határozat felülvizsgálatára.
A fellebbezésre jogosult a fellebbezési jogáról szóban vagy írásban lemondhat, a szóban történő lemondást jegyzőkönyvbe kell foglalni.
A fellebbezést a kormányhivatalnál kell benyújtani, és a másodfokú döntés tartalmának megfelelő változást az ingatlanügyi hatóság foganatosítja a tulajdoni lapra vezető záradékkal együtt.
Ha az előzetes bizonyítás hiányzik, a bíróságnak az első tárgyalás napját úgy kell kitűznie, hogy legkésőbb az iratok érkezését követő hatvan napon belül megtartható legyen.
Az Itv. szerint az egyezségi kísérletre idézés költsége alacsonyabb, mint egy teljes per, és a bíróság által jóváhagyott egyezség végzéssel hatályba lép.
Az új szabályozás szerint a törléshez vagy bírósági egyezséget kell jóváhagyatni, vagy keresetet kell indítani a bejegyzés érvénytelenségének megállapítására.
Az eljárás során a feleknek pontosan kell dokumentálniuk jogviszonyukat és a bejegyzés megítélésének jogalapját.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályú, tehát maga a bejegyzés teremti meg a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásban.
tags: #tulajdonjog #bejegyzes #megtamadasa
Népszerű bejegyzések:
- Budapest XVIII. kerület, felújított panellakás 1,5 szobával eladó
- Laki Irodaház bemutatása – kiadó iroda a belvárosi XIII. kerületben
- Gealan profilokból készült ablak- és ajtócsere Mezőtúron
- Átfogó útmutató a Kormányzati földhivatal címéről és elérhetőségeiről
- Vályogház külső glettelése: hasznos tanácsok