Tulajdonjog fenntartás angol megfelelői és magyar jogi változások összefüggéseiben
Ha a felek tulajdonjog fenntartásban állapodtak meg, helye van és 2024. január 31-ig még helye lesz a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzésének. A területi közigazgatás működésével, az ingatlan-nyilvántartással és a területfejlesztéssel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2022. évi XLVIII. törvény 54.§ (1) bekezdése 2024. február 1-i hatállyal módosította a Ptk. 6:216. § (1) bekezdését.
Az új szöveg is fenntartja, hogy tulajdonjogot csak a vételár jellegű ellenszolgáltatás teljesítéséig lehet fenntartani, ugyanakkor továbbra is érvényesül a szerződéses szabadság, miszerint „A kötelmeknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó közös szabályaitól a felek egyező akarattal eltérhetnek, ha e törvény az eltérést nem tiltja (Ptk. 6:1.§ (3) bek.).
A Ptk.-ból nem olvasható ki annak tilalma, hogy a felek egyéb feltétel bekövetkezéséhez kössék a tulajdonjog fenntartását. Az új rendelkezésben megfogalmazódik az az eddig is evidens tilalom, miszerint a vevő hozzájárulása nélkül a tulajdonszerzésére irányuló jogát a tulajdonjog fenntartás ideje alatt az eladó nem csorbíthatja. A Ptk. egyértelművé teszi, hogy a tulajdonjog fenntartás intézménye nem csak az eladó vételárhoz fűződő jogát biztosítja, hanem a vevő tulajdonszerzéshez fűződő jogát is.
A vevő tulajdonszerzéshez fűződő jogát a Ptk. Ingatlan esetében 2024-től elmarad, hogy a tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezztetni. E helyett csak annyi jelenik meg a jogszabályban, hogy „Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni”.
A szövegből félre nem érthető, hogy az ingatlan-nyilvántartásba többé nem tényt, hanem jogot jegyeznek be. Az új Inytv. 2024-es hatályba lépésével megszűnik az a szabály, hogy „A bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti.” (Inytv. 26.§ (7) bek.). Az új szabály az, hogy „Jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a (2) bekezdésben foglalt kivétellel a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le.” (új Inytv. 44. § (1) bek.).
A (2) bekezdés szerinti kivétel a jog vagy tény törlése. Ez a jog vagy tény jogosultjának egyoldalú kérelmére is teljesíthető, ha az Inytv. az említett Ptk. és Inytv. szabályokból kiolvasható, hogy a vevői jog bejegyzése csakis közös kérelem alapján történhet. Ettől eltérő megállapodás kizárt, ugyanis az új Inytv. 44.§ (1) bekezdés nem a kötelmeknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó közös szabálya. (vö. Ptk.)
Az új szabályok szerint is igaz, hogy a vevői jog bejegyezhetőségéhez is szükséges az eladó egyoldalú rendelkezési nyilatkozata, a bejegyzési engedély (új Inytv. 32.§ (1) bek.). Ez nyilvánvalóan elkülönül a tulajdonjog bejegyzési engedélytől, hiszen a vevői jog értelme éppen az, hogy a tulajdonjog a fenntartás miatt még nem jegyezhető be.
A tulajdonjog fenntartás időtartamáról a Ptk. 2024. februárjától is csak annyiban szól, hogy a vételár későbbi megfizetéséig tart. Mint ahogyan nem kizárt, hogy a felek nem vagy nem csak a vételár okán állapodnak meg tulajdonjog fenntartásában, az sem kizárt, hogy a fenntartás előbb vagy később érjen véget, mint a vételár megfizetése. Az sem kizárt, hogy a megállapodás szerinti tulajdonjog fenntartás nem a vételár egészének, hanem csak egy részének a megfizetéséig tart.
A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése úgy, hogy az ingatlan-nyilvántartásból kiderüljön a fenntartás időtartama vagy megszűnésének időpontja, elviekben eddig sem volt kizárt. A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése a hatályos szabályok szerint csak a vevő törlési engedélyével vagy ítéleti úton lehetséges. Ez a vevői jog esetében sem fog változni, de kormányrendeleti szinten, az Inytv-vhr-ben elhelyezve várható az a hasznos szabály, amelynek értelmében a vevői jog a felek megállapodásában meghatározott határozott idő, de legfeljebb öt év elteltével kérelemre törölhető vagy a hatóság kérelem nélkül, a hivatalbóli törlés szabályai szerint intézkedik.
Nagyon fontos szabály, hogy az ingatlanügyi hatóság azokat az eljárásokat hivatalból függeszti fel, amelyek a vevői jog széljegyzését követő hat hónapon belül indulnak. A későbbi beadványok alapján indult eljárásokat tehát - hacsak ennek egyéb oka nincs - nem hat hónapra függesztik fel, hanem csak a vevői jogi kérelem érkezésétől számított hatodik hónap végéig. Ha a vevői jogi kérelem széljegyzését követő hat hónapon belül egy másik vevői jogi kérelem érkezik, mindez rá is igaz. Ezeknek az eljárásoknak a felfüggesztési tartama attól függ, hogy mennyi van még hátra a vevői jogi kérelemmel induló hat hónapból.
Az Inytv.-vhr. tervezet részben eltér attól a most hatályos szabálytól, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás feljegyzett tényének hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilaloméval (hatályos Intv-vhr. 32.§ (2) bek.). Ez a hatály csak a vevői jogi kérelem széljegyzését követő hetedik hónap első napján kezdődik. Hat hónapon belül a vevői jogi bejegyzésnek nincs ilyen hatálya, és ez azt is jelenti, hogy az elidegenítési és terhelési tilalmi hatály akkor is a kérelem széljegyzését követő hat hónap elteltével következik be, ha bármely oknál fogva a vevői jogot hat hónap elteltével jegyzik be.
A hatály visszamenőlegessége nem okoz gondot, hiszen a hatodik hónap végéig az utóbb indult eljárások fel vannak függesztve, a kérelmeket nem bírálják el, utóbb pedig az elidegenítési és terhelési tilalmi hatály okán az elintézésre csakis a jog jogosultjának hozzájárulásával kerülhet sor. Az új Inytv. a végrehajtási rendelet várható szabályait azzal alapozza meg, hogy kimondja, „Az ingatlanra vonatkozó jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti: … b) ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított legfeljebb hat hónapos határidő elteltéig; … „ (48. dr.
Bejegyzések témakörében érvényes, hogy a vevői jog bejegyezhetőségéhez szükséges az eladó egyoldalú rendelkezési nyilatkozata, a bejegyzési engedély (új Inytv. 32.§ (1) bek.). Ez elkülönül a tulajdonjog bejegyzési engedélytől, hiszen a vevői jog lényege, hogy a tulajdonjog a fenntartás miatt még nem jegyezhető be.
A tulajdonjog fenntartás időtartamáról szóló szabály 2024-től: a vételár későbbi megfizetéséig tart. Lehet, hogy a felek nem vagy nem csak a vételár okán állapodnak meg fenntartásban; előfordulhat, hogy a fenntartás vége megtörténik a vételár megfizetése előtt vagy után. A megállapodás szerint a fenntartás nem biztos, hogy a teljes vételárra vonatkozik, lehet, hogy csak egy részre terjed ki.
A feljegyzés elvei továbbra is alkalmazhatók: a tény, hogy a feljegyzés a vevő kérése nélkül hogyan módosítható, és hogyan függeszthető fel a hatály a vevői jogi bejegyzés széljegyezésével összefüggésben. Az Inytv.-vhr. tervezete hozzáteszi a végrehajtási rendelethez kapcsolódó részleteket, hogy a vevői jog megállapodásban meghatározott időtartamon belül, de legfeljebb öt évig törölhető.
Fizetésképtelenség esetén a fedezett és a fedezet nélküli hitelezőkkel szembeni hátralékos kötelezettségeket azoknak a vagyontárgyaknak az eladási árból kell kielégíteni, amelyekre nem vonatkozik a tulajdonjog fenntartása. A hitelezők védelme érdekében fontos, hogy a tulajdonjog fenntartása és a vevői jog kapcsolata világosan értelmezett legyen a nemzetközi magánjog és a Belső piac szabályai szerint.
Az új jogszabályok szerint is igaz marad, hogy a vevői jog bejegyezhetőségéhez szükséges az eladó egyoldalú rendelkezési nyilatkozata, a bejegyzési engedély (új Inytv. 32.§ (1) bek.). A folyamat hosszú távú stabilitását a közös megállapodások és a jogszabályi módosítások együttesen biztosítják, miközben a tulajdonjog fenntartás sajátosságai a szerződések személyes tartalmához igazodnak.
Áttekintés a szakmai terminológiáról (angol-magyar összefüggések)
- transfer (átadás, átruházás) - általános kifejezés, amely lehet tulajdon vagy birtok átruházása; ingatlan esetén gyakran a transfer of title of ownership to the property.
- deliver (átadás) - nem közvetlenül a tulajdonjoghoz kapcsolódó kifejezés; a birtokba adás, szolgáltatás átadása canvas.
- convey / conveyance - az ingatlanügylet teljes folyamatát lefedi (reálügyletként kezeli a jogrendszer); a kontinentális és anglo-szász jogrendszerek közötti különbséget is figyelembe veszi.
- retention of title (tulajdonjog fenntartása) - a szerződéses egyezség része, amely a tartozás rendezéséig fenntartja a eladó tulajdonjogát; a vevő jogai is védve maradnak a fenntartás alatt.
- conveyance (átadás, közvetítő eszköz) - az adásvételi folyamat egy általános terjedelmű fogalom, amely magába foglalja a teljes átruházási folyamatot.
Az angol nyelvű köztudatban az ilyen jogi konstrukciók pontos megnevezése kontextusfüggő; a jogi gyakorlatban a pontos kifejezés megválasztása a konkrét tranzakció függvénye. A fentiek összegzik a tulajdonjog fenntartásának és a vevői jog bejegyzésének általános angol kifejezéseit a magyar jogi környezethez viszonyítva.
tags: #tulajdonjog #fenntartas #angolul