Üdülő- és hétvégi ház átíratási költségei és hitellehetőségek – részletes útmutató
Sokan szeretnének saját nyaralót vagy hétvégi kertet, ám ha nincs meg a vételár, akkor a vásárlás problémás lehet, mert lakáshitelt nem minden esetben tudsz ilyen célra igényelni.
Megnéztük a szóba jöhető megoldásokat.
Azért, mert a bankok nem adnak lakáshitelt nyaralóra, nem kell lemondanod a vásárlásról.
Mikor, melyiket érdemes választani, és mire kell figyelni a bankoknál?
Piaci árak és a nyaralók jellemzői
Az ingatlanhirdetéseket böngészve igazi gyöngyszemeket találhatunk 10 és 30 millió forint közötti áron.
Az elhelyezkedéstől, az állapottsztól, a terület méretétől függően akár téliesített kis üdülők, komplett nyaralók is felbukkannak a gyümölcsösök, termőterületek, zártkerti ingatlanok között.
Ugyanakkor a nyaralók ára 10 százalékkal nőtt az elmúlt egy évben, és a balatoni árak is rekordmagasságokban vannak: már 1,4-1,7 millió forintért kínálják az ingatlanok négyzetméterét.
15 millió forint alatt inkább csak a nyári pihenésre szolgáló kis hétvégi házak, vagy erősen felújítandó ingatlanok találhatók.
Téliesített, egész évben lakható házat ebben az árkategóriában a Balatonnál szinte lehetetlen találni.
15-25 millió forint között már elfogadható minőségű, 40-80 négyzetméteres, részben felújított nyaralók is találhatók.
Egyrészt egyre több a fűthető (például klímás), így akár egész évben használható ingatlan.
A Velencei-tó környékén már elérhetők ekkora házak, bár a szépen felújítottak ára inkább a sáv felső határát súrolja.
A Tisza vagy a Duna mellett jó állapotú nyaralókat találhatunk, de akár a Balaton környékén is akadnak 20-25 millióért kisebb nyaralók, faházak, panorámás telkek.
25-30 millió forint között már a teljesen felújított, hőszigetelt, 40-90 négyzetméteres, klímával felszerelt, egész évben kényelmesen használható nyaralók is jellemzők.
Akár a Dunakanyarban, a Börzsönyben, vagy a Tisza-tó mellett is találhatunk ilyen ingatlanokat.
Hitelek nyaralókhoz: személyi kölcsön vs. szabad felhasználású jelzáloghitel
Az, hogy személyi kölcsön vagy szabad felhasználású jelzáloghitel lesz a számodra a jobb megoldás, pár alapvető szempont gyorsan eldönti.
A legfontosabb különbség, hogy a jelzáloghitelhez szükséged van egy fedezetként bevonható ingatlanra.
Emellett a jövedelmed és a meglévő hiteleid mértéke (JTM-szabály) ugyanolyan súlyú, mint minden más hitel esetén.
Példánkban van 10 millió forintos önerőnk, és egy 25 milliós nyaralót szeretnénk megvenni.
Az összehasonlításban 600 ezer forintos igazolható jövedelemmel számoltunk, a személyi kölcsön esetében 8 éves, míg a szabad felhasználású jelzáloghitelnél 10 éves futamidővel, fix kamatozással.
Fontos kiemelni, hogy a bankok a jelzáloghitel esetén is kedvezményt adnak a felvenni kívánt összeg, a fedezetként bevont ingatlan és a leigazolható jövedelem mértékének függvényében.
A személyi kölcsön legnagyobb előnye továbbra is a gyorsaság és az egyszerűség.
Nincs ingatlanfedezet, nincsenek járulékos költségek (értékbecslési díj, közjegyzői díj).
Szigorúbb banki elvárások: Bár a jogszabály (JTM) megengedi, hogy jövedelmünk 50-60 százalékáig terheljük magunkat, a bankok a nagy összegű, fedezetlen hiteleknél ennél sokkal óvatosabbak.
Saját, belső szabályzatuk alapján jóval szigorúbbak lehetnek.
Magas jövedelem-elvárás: Egy 12-15 millió forintos személyi kölcsön havi törlesztője az elérhető leghosszabb, 8 éves futamidővel 180-226 ezer forint között mozog.
Személyi kölcsön esetén tehát alapvető elvárás a magasabb jövedelem, a stabil munkáltatói háttér.
A K&H Banknál például 400 ezer forintos jövedelemtől igényelhető K&H kiemelt személyi kölcsön, 9,99 százalékos kamaton.
A MagNet Banknál már 350 001 forintos nettó havi leigazolt jövedelemmel elérhető kedvezményes ajánlat és ingyenes bankszámlacsomag is.
Fel hívjuk figyelmét, hogy a kalkulátorban szereplő banki ajánlatok nem feltétlenül objektív összehasonlítás alapján jelennek meg.
A hiteleket csak negatív KHR listán nem szereplő, és megfelelő jövedelemmel (és adott esetben fedezettel) rendelkezők kaphatják meg a hitelintézet döntésétől függően.
A törlesztőrészletek számítása az aktuálisan meghirdetett kamatokkal történt, amelyeket a hitelintézetek módosíthatnak.
Gyakran előfordul, hogy a banki termékek nem tartalmazzák a vagyonbiztosítás díját, ezért a THM számításnál ezt figyelembe kell venni.
A THM plafon jelenleg az alapkamat 24 százalékponttal növelt összege.
Nagyobb a banki kínálat is a szabad felhasználású jelzáloghitelek terén. Ha megfelelő az ingatlanunk és a jövedelmünk, akár online is elindíthatjuk az igénylést.
A CIB Banknál 15 millió forintos hitelösszeg 8,49 százalékos éves kamaton elérhető, amennyiben a jövedelmed legalább havi 500 ezer forint. A kezdeti költség 66 600 forint, amiből 56 ezer forintot a folyósítást követően visszatérítenek és a jelenlegi akció keretében 40 ezer forint bónusz is jár a feltételek teljesítése esetén.
Online hitelügyintézéssel, már a havi nettó minimálbér összegétől (193 382 Ft) elérhető a Gránit Bank szabad felhasználású jelzáloghitele, akár 8,55 százalékos éves kamattal.
A kezdeti költségekre itt is akció vonatkozik, és a 78 600 forintból a folyósítást követően 48 ezer forintot visszatérítenek, emellett a közjegyzői díjból is maximum 52 000 forintot.
A folyósítási díjat, ami jelen esetben 150 000 forint lenne, a Gránit Bank is elengedi.
Kedvezmények érhetők el az Erste Banknál is. A kezdeti költségek visszatérítése mellett, ami 75 000 forintból 55 000 forintot folyósítás után jóváír a bank, a közjegyzői díjból is visszaadnak legfeljebb 50 ezer forintot.
Jár a kezdeti költségek utólagos visszatérítése a MagNet Banknál is, ahol 80 600 forintból 50 ezret jóváírnak folyósítás után, valamint maximum 50 ezer forint visszajárhat a közjegyzői díjból is.
Többféle kamatkedvezményt kínál a bank, így a jövedelem és a hitelösszeg függvényében 10 éves kamatperiódus esetén az éves kamat akár 9,55 százalék is lehet.
15 millió forintot 10 éves kamatperiódussal 9,94 százalékos éves kamaton kaphatunk.
Az Egyenlítő hitelnél a folyószámládon tartott pénzre a bank naponta annyi kamatot számol, amennyi a hiteled kamata.
Az így összegyűlt kamatot a bank rendszeresen betörleszti a hiteledbe, ezért minél több pénz van a számládon, annál gyorsabban csökken a tartozásod.
Tájékoztatunk, hogy kalkulátorunk nem számol a megvásárolni kívánt vagyonbiztosításának díjával, mivel az ingatlan hitelbiztosítéki értéke nem ismert.
A vagyonbiztosítás díját figyelembe kell venni a THM plafon számításánál.
Illetékek, költségek és átírás
Az ingatlanátírás költségei bonyolult témát jelentenek, és a legtöbb tulajdonos számára a vételáron felül további költségek merülnek fel.
Az ingatlan adásvétel alapvetően a vételár 4%-át érinti vagyonszerzési illetékként.
Ha 15 millió forint alatti új ingatlant vásárolsz, 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettség, a 15 millió és a vételár közötti különbözet 4%-át kell befizetni.
Illetékmentességet élvezhetünk ingatlancserénél és vásárlásnál, ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és az új lakás vételára kisebb, mint az elcserélt vagy eladott ingatlan értéke.
A CSOK vagy falusi CSOK igénybevétele esetén előzetesen illetékmentesség léphet fel 2024. január 1-től.
A CSOK Plusz esetén pedig 2024-től illetékmentesség is járhat.
Az első lakás kedvezményéhez 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok jogosultak, ha a forgalmi érték 15 millió forint alatt van.
A vagyonszerzési illeték bejelentése a NAV-hoz történik, és a bejelentés a B400E elektronikus nyomtatványon vagy papír alapon érkezhet.
A NAV az illeték kiszabásáról határozatot küld, melyben feltüntetik a fizetési határidőt.
A NAV automatikusan engedélyezheti a részletfizetést első lakás esetén, és más esetekben is lehetőség van vis maior alapon kedvezmény kérésére, de feltételek vannak.
A közmű átírás költségei szintén fontosak: a közművek átírását érdemes minél hamarabb elintézni a számlák helyes címzéséért és a felelősség tisztázásáért.
Az átírási költségek jellemzően 5-10 ezer forint körül mozognak, de a késedelmek és a közműtartozások rendezése plusz költségeket okozhat.
Közmű átírása online vagy szolgáltatóval gyorsítható, de több szolgáltatónál is intézendő lehet.
Az átírás elmulasztása esetén díjak léphetnek fel a késedelmi bejelentés esetén, és a számlák továbbra is az előző tulajdonost terhelhetik.
Gyakorlati ellenőrző lista eladóknak
- Előre kalkuláld ki a várható költségeket (közvetítői jutalék, adózás, közműátírás, energetikai tanúsítvány, közjegyzői díj, tehermentesítés).
- Rendeld meg és rendezd az energetikai tanúsítványt a hirdetés előtt.
- Konzultálj jogi tanácsadóval a szerződés feltételeiről.
- Foglald le az ügyvédi tanácsadást az átadás előkészítéséhez.
- Készítsd elő a közműtartozások rendezését és a közmű átírását.
- Vizsgáld meg a tulajdoni lapot és a földhivatali bejegyzéseket a várható átíráshoz.
Átminősítés és új lehetőségek zártkertben
Egyre több a beszámoló, hogy az egyébként zártkerti ingatlanok átminősítése lakóingatlanná egyre relevánsabb témává válik, különösen 2026-tól kezdődően.
Ezek a folyamatok magukban foglalják a településképi bejelentést, a bejegyzési és tervezési követelményeket, és a földhivatalnál történő átvezetéseket.
Településképi bejelentés és engedélyezés
A településképi bejelentési eljárás díjmentes, és az eljárás gyorsítható az önkormányzati szabályozások alapján.
A bejelentéshez szükséges dokumentumok: helyszínrajz, alaprajz, metszetek, homlokzatok, látványterv, beépítettség- és épületmagasság számítás, energetikai tanúsítvány.
Hol mutatkozik meg a részletekben a lakóingatlan minősítés?
Az OTÉK és a TÉKA szabályai kiemelten meghatározzák a lakóingatlan fogalmi és mérethatárait, ezért a lakás minősítésének megállapítása a jogszabályi előírások figyelembevételével történik.
Ha a hétvégi ház megfelel a TÉKA előírásainak, akkor megvan az esély, hogy lakóházként jegyezzék be. Ugyanakkor a 111. § és a későbbi szabályok a meglévő épületekre kedvezményeket adhatnak, ha az megfelel bizonyos feltételeknek.
Az átminősítéshez szükséges előírásokat a helyi rendeletek és a TÉKA is részletezi, ezért célszerű az önkormányzattal és építészekkel együtt dolgozni.
Röviden a költségekről és a kötelező elemekről
Az átírási költségek általában több tételből állnak: közműátírás, ingatlan-nyilvántartási eljárás díjai, közjegyzői díjak, energetikai tanúsítvány, és az ingatlan adásvételi szerződéshez kapcsolódó költségek.
Az adásvételi szerződéshez kapcsolódó jogi díjak, a hitelintézet díjai és a közműtartozások rendezése is hozzáadódik a végső költséghez.
Fontos a korai felkészülés és a reális költségbecslés, mert a költségek akár a vételár 3-6 százalékát is elérhetik.
tags: #udulo #hetvegi #haz #atiratasi #koltseg