Ugyved általi tulajdoni lap lekérésének jelentősége és gyakorlati útmutatója
A lakásvásárlás legkritikus pontja - kétségtelenül - a tulajdoni lap alapos átvizsgálása. Az ügyvédeket az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény és az Etikai Szabályzat kötelezi arra, hogy az adásvételi szerződés szerkesztésekor, illetve az ellenjegyzést közvetlenül megelőzően köteles közhiteles ingatlan-nyilvántartásba való betekintésre, magyarán mondva: az ügyvéd az ellenjegyzés előtt köteles lekérni egy tulajdoni lapot. Valójában az ügyvéd nem csak mechanikusan teljesíti a kötelességét: a tulajdoni lapból fontos adatokat próbál meg kiszűrni: valóban az eladó rendelkezik-e az ingatlannal, van-e olyan jog vagy teher, ami akadályozhatja a vásárlást, van-e folyamatban olyan eljárás, ami veszélyezteti az ügyletet, és egyáltalán: azt az ingatlant veszi-e meg a vevő, amit gondol? A vevő és az ingatlan védelme érdekében érdemes tehát szakértői szemmel vizsgálni a dokumentumokat. Kövesse oldalunkat a Google keresőben - így mindig elsők között látja a cikkeinket.
Ki a tulajdonos? és a Tulajdoni hányad stimmel?
- Ki a tulajdonos? Az első és legfontosabb kérdés: valóban az adja el az ingatlant, aki a tulajdoni lapon szerepel?
- Az ügyvéd ellenőrzi: név, tulajdoni hányad, személyes adatok, tulajdonszerzés jogcíme.
- Az első és legfontosabb kérdés: valóban az adja el az ingatlant, aki a tulajdoni lapon szerepel?
- Gyakori probléma: az eladó csak részben tulajdonos. Például: 1/2 tulajdoni hányad, örököstársak, házastársi közös tulajdon. Ilyenkor nem biztos, hogy egyedül el tudja adni az egész ingatlant.
Széljegyzett beadványok és jelzálogjog
- A széljegy azt mutatja, hogy folyamatban van valamilyen földhivatali eljárás. Ez lehet: új jelzálog, adásvétel, végrehajtás, ajándékozás, peres eljárás.
- A vevő ügyvédje ezért nemcsak a bejegyzett adatokat nézi, hanem azt is, hogy milyen kérelmek érkeztek már be a földhivatalhoz.
Jelzálogjog és elidegenítési tilalom
- A leggyakoribb teher a jelzálogjog. Az ügyvéd megnézi: melyik bank javára van bejegyezve, mekkora összegre, hogyan fogják törölni. A vevőnek tudnia kell: a hitel nem „tűnik el” automatikusan az adásvétellel, ehhez a bank törlési engedélye kell.
- Elidegenítési és terhelési tilalom gyakran kapcsolódik banki hitelhez, CSOK-hoz, támogatásokhoz. Ilyenkor az ingatlan nem adható el szabadon.
- A végrehajtási jog komolyabb kockázat. Az ilyen ügyeknél különösen fontos a tartozás rendezése, a végrehajtó bevonása, a megfelelő kifizetési konstrukció.
Haszonélvezeti jog és fő rendeltetés
- Haszonélvezeti jog: az egyik legfontosabb ellenőrizendő adat. Ha a haszonélvező nem mond le: a vevő nem tudja teljesen birtokba venni az ingatlant, a haszonélvező bent maradhat.
- Az épület fő rendeltetése: Lakás? Üzlethelyiség? Garázs? A bank és az illeték szempontjából sem mindegy.
Szolgalmi jogokra utalás
Például: út-szolgálom, vezetékjog, földhasználati jog. Ezek jelentősen korlátozhatják az ingatlan használatát.
Társasházi lakások és iratbetekintés
Külön figyelmet igényel a társasházi lakások tulajdoni lapja. Társasháznál az ügyvéd gyakran a különlapot és a társasház törzslapját is ellenőrzi. Itt derülhet ki például: társasház előzetes alapítása, közös tulajdont érintő jogok, alapító okiratban előforduló elővásárlási jog, az eszmei hányad mértéke.
Mi az az iratbetekintés?
Az ingatlan-nyilvántartás nemcsak a tulajdoni lapból áll, hanem az annak alapjául szolgáló iratokból (okirattár) is. Az ügyvédi munka és a tudatos vásárlói magatartás fontos része az iratbetekintés. Az iratbetekintés és a dokumentumok kikérése nem ingyenes. Az eljárásért úgynevezett igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, melynek mértékét miniszteri rendelet határozza meg. Ez a díj fedezi az iratok kikeresésének, esetleges másolásának vagy digitalizálásának költségeit. Az ingatlanügyi hatóság két formában őrizheti az iratokat: papíralapú okirattár és elektronikus okirattár. A törvény értelmében a kérelmezőnek választási joga van: kérheti az iratot az eredeti formában, de kérheti annak átalakítását is. Összegzés: a vevő ügyvédje a tulajdoni lap lekérésével ellenőrzi az ingatlan tulajdonosát, a tulajdoni hányadot, a jelzálogot, a haszonélvezeti jogot, az elővásárlási jogot, a végrehajtást, valamint a folyamatban lévő földhivatali eljárásokat. A tulajdoni lapból derül ki, hogy az ingatlan jogilag valóban tehermentesen megvásárolható-e.
Az iratbetekintés díjai és az új határidők
Dr. Homoki Balázs ügyvéd 2024. július 29. napjától közel 10 évvel a legutóbbi módosítást követően bemutatta, hogy a korábbi kedvező eljárási díjak mennyiben változtak. A 2024. június 28-án megjelent 1/2024. (I.30.) KTM rendelet szerint fizetendő igazgatási szolgáltatási díjak módosultak: a változásbejegyzés díja általánosságban 6.600 forintról 10.600 forintra, jelzálogjog bejegyzésének és módosításának költsége 20.000 Ft, társasház-alapítás díja albetétenként 6.600 Ft, térképmásolatért pedig 5.000 Ft telekegyesítésnél és más díjak. Az e-hiteles tulajdoni lap másolatának díja 4.800 Ft. A közhiedelemmel ellentétben az ügyvéd nem ingyenesen kéri le a tulajdoni lapokat. Akár online, akár papír alapon a földhivatalban ki kell fizetnie a tulajdoni lap másolatának díját, mint bárki másnak. A korábbi évek gyakorlatának megfelelően a természetes személyek számára évente két alkalommal továbbra is díjmentes az elektronikus dokumentumként letöltött tulajdoni lap. Frissítés: ez a gyakorlat 2025-ben az új ingatlannyilvántartási törvény bevezetésével változott. A változások értelmében mostantól minden tulajdoni lap lekérdezése díjköteles, és csak a saját tulajdonú ingatlan esetén jár ingyenes hozzáférés. Az új rendszer szerint a földhivatalban személyesen csak az tekinthet be, aki az adott ingatlan tulajdonosa vagy haszonélvezője. Ha valaki jogosulatlanul tölt le tulajdoni lapot, a mindenkori díj háromszorosát kell büntetésként megfizetnie. A jogi képviselet és az ingatlanügyekben a szakértő ügyvéd kiemelten fontos szerepet játszik: lekérés és elemzés révén feltárhatók a jogi akadályok és készülhet a biztonságos tranzakció.
#01 Tulajdoni lap lekérés ügyfélkapu segítségével 🏠🎙️
tags: #ugyved #altal #keszitett #tulajdonlap