Új építésű lakások költségei: hogyan alakulnak a kiadások és mire számítsunk?
Még az építkezés megkezdése előtt egy sor előmunkálat zajlik, vagyis egy csomó előfeltételt kell elvégezni és teljesíteni ahhoz, hogy az egész vállalkozás egyáltalán megvalósulhasson. Amennyiben nem rendelkezik telekkel, akkor annak keresésével és megvásárlásával kell kezdeni. Ezzel együtt járnak a helyinformációk, a típus vagy eredeti projekt felhasználásáról szóló döntés a kívánt mérettel, az épület tájolásval, valamint az építészeti és építési (kivitelezési) megoldással. 1.1. A felsoroltakhoz nélkülözhetetlen az építésszel való együttműködés. Az építész majd elkészíti a teljes projektdokumentációt, amelynek tartalmaznia kell az érvényes építési engedélyt, ezenkívül az átfogó tervet, vagyis a teljes kivitelezési projektet. A jelenlegi szabályozás szerint kivitelezés már nem lehetséges részprojektdokumentáció alapján, jogerős építési engedély alapján sem lehet elkezdeni, mert azt be kell fejezni.
2. Az előkészítés és kivitelezés első lépései
2.1. A teljes projektdokumentáció és egyéb szükséges papírok elintézése, valamint az érvényes építési engedély megszerzése után zöld utat kap az építkezés megkezdéséhez. A következő lépés az ajánlattevő kiválasztása, aki megépíti otthonát. 2.2. Építkezés a 3. Mindig a 3. szakaszig történő építkezést javasolják, vagy az úgynevezett kulcsrakész megoldást, amely a leggyakoribb megvalósítási módok között van. A ház 3. 2.3. A kulcsrakész rendszer szerint történő házépítés az összes alapmunkán kívül tartalmazza az épületváz építési munkáit a 3. szakaszig, és a további, a 4. és 5. ütembe tartozó befejező munkákat. Az építés típusának megválasztásához természetesen teljes egészében szabad kezet kap. Akár tégla, akár könnyűszerkezetes épületről van szó, típus vagy eredeti projekt alapján, a 3. ütemig vagy kulcsrakész rendszer szerint - bárhogyan is, a fő, hogy az Ön számára a legmegfelelőbb legyen. 2.4. Az utolsó lehetőség természetesen az, ha önállóan építi fel a házat. Ezt nem javasoljuk, kivéve, ha az építészet terén van tudása és tapasztalata. De vigyázzon! Még akkor is, amikor saját szervezésben is kezd építkezni, építési felügyelőt kell választani, illetve meghatalmazni, akivel írásbeli munkaszerződést kell kötni. Miután mindazt, amiről beszéltünk, befejezi és meghatározza, a munka megkezdése előtt már csak az új építési törvény által meghatározott utolsó lépés van Ön előtt.
3. Költségek és fázisok részletezése
3.1. Az, hogy végül mennyibe kerül egy új ház építése, nagyon sok tényezőtől függ. Az egész folyamat a telekvásárlás költségeivel és a közüzemi szolgáltatások díjával kezdődik. A koronavírus-helyzet idején kezdett ez változni, amikor a nem városi telkek mind vonzóbbá váltak. A korábbi árakhoz képest a telekvásárlás csillagászati összeggé válhat a kívánt helytől függően. 3.2. Új ingatlan építése a 3. A 3. szakaszig nagymértékben függ az épület méretétől, a beépített anyagok minőségétől, az alapozás típusától és a kivitelezőtől. Nettó 150 m2 körüli családi ház esetén a hozzávetőleges ár körülbelül 23024000 forint vagy annál magasabb lehet. Az első fázis a beruházás teljes összegének körülbelül 5%-át jelenti, a második (II.) fázis a pince kiépítését, a harmadik (III.) fázis pedig az összes tartófalat és tetőszerkezetet foglalja magába. Összességében a II. és III. építési szakasz körülbelül 45%-ot tesz ki. A negyedik (IV.) és ötödik (V.) fázis a szerkezet befejezése után következik, kulcsrakész rendszer mellett a maradék költségek 50%-át jelentheti. 3.3. A negyedik és ötödik fázis után a padlók, ablakok, tetők és külső burkolatok költségei, az udvar rendezése és tereprendezés, valamint a külső vakolás adható ki, a példában megadott adatok szerint a kulcsrakész ház ára nettó 150 m2 területnél kb. 23 024 000 forint vagy afölött lehet, ami négyzetméterenként mintegy 153 500 Ft-nak felel meg. A 150 m2-es kulcsrakész ház példának vett ára alapján a teljes költség jobban mutatja a terhek megoszlását: a közvetlen építési költségek jelentik a legnagyobb részt, de a telek és közművek ára nélkül számolva is komoly összeg található. 3.4. Végül az udvar rendezése, csatornaásás és a tereprendezés költsége átlagosan 38 500 Ft négyzetméterenként. Általában ide tartozik a csatorna- és vízvezeték- tömbök kiépítése, térkövezés, aszfaltozás és a gyepszőnyeg fektetése.
4. Piaci környezet és trendek
Általánosságban elmondható, hogy a koronavírus-járvány gazdasági hatásai több évre kitérő költségnövekedést hoztak az építészetben: egyes becslések szerint 30-40%-kal emelkedtek az építési munkák árai az ezt megelőző periódushoz képest. Ezzel párhuzamosan a lakásépítési és kivitelezési kapacitás nagyon feszült maradt, különösen, ha sürgős projektről van szó, így érdemes már a megelőző fél évben elkezdeni a partnerkeresést. A 2024 tavaszára tervezett munkák esetén javasolt a kivitelezők felkutatása és az ajánlatok begyűjtése 2023 őszén. 5. A határidők és fizetési ütemezés. A könnyűszerkezetes házak gyorsabban épülnek, míg a téglaházak fázisonként történhetnek, és a részletfizetés is megállapodható. A piac folyamatosan alakítja a költségeket, és a regionális különbségek jelentősek lehetnek.
6. Piaci árszintek és regionális különbségek
Budapesten az újépítésű lakások átlagos fajlagos költsége országosan eltérő. A fővárosban a fajlagos árak magasabbak: 750-800 ezer Ft/m² is előfordulhat, míg Észak-Magyarországon 370 ezer Ft/m² körüli árszintek találhatók. Pest vármegyében és a nagyobb vidéki városokban 450-550 ezer Ft/m² között mozognak az átlagárak. A Dunántúl nyugati és középső részein hasonló nagyságrend figyelhető meg (450-500 ezer Ft/m²), míg az Alföldön általában olcsóbb. A piaci trendek folyamatosan változnak, és az Otthon Start program hatása is befolyásolja a kínálatot és az árakat. 2025-ben a használt és az újépítésű lakások áraiban folyamatosan közelítenek egymáshoz a számos budapesti kerületben, például a IV., XI., III. és XIX. kerületekben. A programok és projektek által megnyitott lehetőségek miatt 2026-ban is merülhetnek fel új, kiemelt státuszú beruházások, amelyek ráadásul a kínálatot bővítik.
Fontos kiemelni, hogy az árak tájékoztató jellegűek, és sokszor a földrajzi elhelyezkedés, a tervezés részletei és a kivitelezői döntések alapján jelentősen változhatnak. A piaci adatok között azonban kiemelt szerepe van a tervezés és a kivitelezés költségeinek alakulásában, az egyes fázisok arányában pedig nagy hangsúlyt kap a telek ára, a közművek bevezetése, az építési engedélyek és az egyedi szoftveres árajánlatok.
7. Ötletek a költségek optimális kezeléséhez
- Időben kezdjön a kivitelező kiválasztásával és az ajánlatok bekérésével (minimum 3-5 árajánlat).
- Érdeklődjön a tervezés során a részletekben: anyagminőség, energiahatékonyság, nyílászárók, esztétikai elvárások.
- Vizsgálja meg több bank feltételeit és mérlegelje a finanszírozási lehetőségeket, hogy elkerülje a későbbi likviditási problémákat.
- Figyeljen a szerződésben foglaltakra, és legyen önálló ügyvéd, aki a vevő érdekeit védi - különösen az adásvételi szerződésben és a társasházi alapító okiratban rejlő kérdések esetén.
- Készítsen részletes költségvetést, amely tartalmazza a telek árát, közműveket, tereprendezést és a belső befejező munkákat is.
tags: #uj #epitesu #lakasok #onkoltseg