Üzemeltetési díj és bérleti díj közötti különbség egy irodaépület példáján

Érdemes első körben áttekinteni, hogy pontosan mik tartoznak az üzemeltetési költségek közé, mit fedeznek. Egy olyan épület esetében, amelyben több bérbeadható helyiséggel üzemel (az egyszerűség kedvéért gondoljunk egy irodaházra) a bérlőknek a bérleti díj és saját energiafelhasználásuk díja mellett üzemeltetési költséget is fizetniük kell. Az üzemeltetési költség általában két nagyobb kategóriát foglal magában, egyrészt a közvetlenül nem bérelt, de valamennyi bérlő által használt „közös helyiségek” (pl. folyosók, előtér, liftek) energia díját, másrészt az épület színvonalas működéséhez szükséges szolgáltatások (pl. a nyújtott karbantartási és szolgáltatási tételek).

A gyakorlati működés és az elosztás

A leggyakoribb eset, hogy az üzemeltetési költséget a bérbeadó az egyes bérleményeknek a teljes bérbeadható területhez viszonyított arányában osztja szét a bérlők között. Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy a bérbeadó megbecsüli a felmerülő havi üzemeltetési költséget, és aszerint előleget szed a bérlőktől, bizonyos időszakonként (általában évente) pedig elszámolást tartanak a felek. Az utólagos üzemeltetési költség elszámolás az elmúlt években nem okozott gondot az árszínvonal stabilitás és kiszámíthatóság miatt. Az elmúlt évben megjelenő kiszámíthatatlanság és infláció odavezetett, hogy a bérbeadóknak akár az év során többször kellett üzemeltetési költség előleget növelniük vagy az elszámolás során a bérlő komoly különbözet fizetési költség hárult. Ez merőben eltért az elmúlt évek gyakorlatától, és gyakran a felek elképzeléseitől is.

Tapasztalatunk szerint az elszámolással kapcsolatban a viták alapvetően két irányból szoktak felmerülni. Az első, hogy a bérlők úgy gondolják, hogy nem a szerződésben rögzítettek szerint (leggyakrabban a bérlemény arányában) kerül rájuk átterhelésre az üzemeltetési költség. A Deloitte szakértői segítséget tudnak nyújtani mind bérlőknek, mind bérbeadóknak. Könyvvizsgáló csapatunk végez ún. compliance auditokat, amely keretében megvizsgálja, hogy a bérbeadónál felmerült számlával igazolt költségek „valósak-e” azaz tényleg megjelennek a bérbeadó könyveiben. Abban az esetben, ha felkeltettük érdeklődésüket, forduljanak hozzánk bizalommal!

Az üzemeltetési díj tartalma

Az üzemeltetési díj (Service charges) a bérlők által a bérleti díjon felül fizetendő a létesítmény vagy ingatlan karbantartásával és üzemeltetésével kapcsolatos költség. A szolgáltatási díjak tartalmazhatják, de nem korlátozódnak a következő tételekre: a közösségi területek és az épület felszereléseinek karbantartása és javítása, takarítási szolgáltatások a közösségi területekhez, az energia és a víz közösségi területeken való használata, biztonsági szolgáltatások, parkolóhelyek vagy más kültéri területek karbantartása és javítása, az ingatlankezelés költségei, az ingatlan biztosítása, hulladékkezelés. A közös költségek közé tartoznak az olyan kiadások is, amelyek a közös tulajdonú ingatlanrészekkel függnek össze, és a karbantartási költségek is ide tartoznak. A közös költségek részleteit és gyakorlati megvalósítását érdemes a bérleti szerződésben egyértelműen meghatározni.

Összefoglaló a gyakorlatból

Open book rendszer - a tételek a bérbeadó meglátása szerint bővíthetőek, de ezt általában szerződéses keretek közé kell foglalni.
Arányos terhelés - a bérbeadó a teljes bérbeadható terület arányában osztja el a költségeket.
Követelmények az elszámolásnál - havi előlegek, éves elszámolás, viták két fő iránya: szerződés szerinti terhelés és valós költségek.
Kockázatok - infláció és kiszámíthatatlanság növeli a bizonytalanságot és a vitákat a díjak felett.

Infografika

Auditálási és tanácsadói lehetőségek

Könyvvizsgáló csapatunk végez compliance auditokat, amely keretében megvizsgálja, hogy a bérbeadónál felmerült számlával igazolt költségek „valósak-e” azaz tényleg megjelennek a bérbeadó könyveiben. Deloitte szakértői segítséget tudnak nyújtani mind bérlőknek, mind bérbeadóknak. Ha felkeltettük érdeklődésüket, forduljanak hozzánk bizalommal!

Gyakorlati példa a „Service charges” tartalmáról

A közösségi területek karbantartása és javítása, a liftek és a fűtési rendszerek üzemeltetése gyakran szerepel a díjban. Az energia és víz közösségi területeken való használata is ebbe a körbe tartozik. A biztonsági szolgáltatások és a hulladékkezelés is részét képezhetik a fizetendő összegnek.

A szerződés szerepe

Az üzemeltetési költségek feltételeit egyértelműen meg kell határozni a bérleti szerződésben. A szerződésnek tartalmaznia kell az arányos terhelés mérésének módját, a nyilvántartás és elszámolás szabályait, az előlegek és a végelszámolás menetét, valamint az inflációval és költségváltozásokkal kapcsolatos elmozdulások kezelését is.

tags: #uzemeltetesi #dij #es #berleti #dij #kulonbseg