Az üzlethelyiség bérbeadásának megtérülése: Hogyan maximalizáljuk a profitot?

Az aktuális gazdasági helyzettől függetlenül mindig felmerül a kérdés: mibe érdemes tőkét fektetni, ami hosszútávon is biztonságos és a várható hozam szempontjából is előnyös? A lehetséges válaszok sokrétűek, ám az ingatlanbefektetés mindig vonzó alternatívaként jelenik meg. De megéri manapság ingatlanpiaci befektetésekben gondolkodni? Kinek, és mikor célszerű emellett döntenie, és mire érdemes odafigyelnie?

Az ingatlanbefektetés általában egy ingatlan megvásárlásával indul, melyet ezt követően, - szükség esetén -, felújítanak, majd később magasabb áron értékesítenek, vagy bérbe adnak. Mekkora a befektetni kívánt tőke? Milyen időtávban gondolkodik? Mennyi pénzt és időt kíván az esetleges felújításra szánni?

Van, aki hosszú távú befektetést tervez, és az elsődleges szempontja a kedvező kondíciók mentén történő kiadhatóság, ezért olyan helyen vásárol lakást, ahol a későbbi bérleti díj folyamatos és kiszámítható bevételt generál a számára. Mivel a befektetés megtérülése eladás és bérbeadás útján is realizálódhat, továbbá a ez utóbbi rövid,- (szálláshely, vagy Airbnb) valamint hosszabb távú (albérlet, üzlethelyiség) periódusokban is megvalósítható, így ezt a kérdéskört is tisztázni szükséges.

Mindenképp érdemes tájékozódnia az ingatlanpiac aktuális helyzetéről. Az MNB rendszeresen közzéteszi a lakáspiaci jelentéseit, emellett a KSH lakáspiaci árindexe is informatív az lakások árváltozásai tekintetében.

Az ingatlanbefektetés megtérülésének kiszámítása

Ha megvan a megvásárolni kívánt ingatlan, következhet a várható megtérülés kiszámítása. Ezzel nem csupán képet kaphat a befektetés bevételi és kiadási mutatóiról, hanem az támpontokat nyújthat például az ingatlan bérleti díjának meghatározásához is. Az ilyen kalkulációk elvégzéséhez érdemes szakértői segítséget igénybe venni.

Bár egy ingatlanbefektetés sikerét több pillér egyidejűleg határozza meg, tudatos stratégiával szerencsére annak számos kockázata csökkenthető. Érdemes fontolóra vennie, hogy igénybe vegye egy kellő szakértelemmel rendelkező ingatlanközvetítő, vagy ingatlanfejlesztő cég segítségét is. Noha elsőre sokan azt gondolják, hogy ez csak tovább növeli az amúgy is tetemes költségeket, ám ezzel nem csak időt spórolhat, hanem anyagilag is kifizetődő lehet, ha emellett teszi le a voksát.

Sok esetben problémát okozhat az olyan eladni, esetleg vásárolni kívánó célszemélyek elérése is, akik nem, vagy nem kizárólag a szokásos ingatlanpiaci portálokat használják erre a célra. Amennyiben ingatlanpiaci befektetés mellett döntene, a Global Realty Group nem csak az ingatlan eladásában, bérbeadásában, vagy a bérbeadott ingatlan kezelésében tud segítséget nyújtani, hanem a teljes befektetési folyamat során, a hitelügyintézésben, valamint a felújítási munkálatokban is. Szolgáltatásainkkal teljes körűen a sikeres és hatékony ingatlanbefektetéseinek megvalósítását szolgáljuk.

Felújítás vagy azonnali kiadás?

Az egyik leggyakrabban feltett kérdés, amellyel bérbeadójelöltek fordulnak hozzánk: „Megéri felújítani a lakást kiadás előtt, vagy adjam ki úgy, ahogy van?" A válasz - mint az ingatlanos kérdések nagy részénél - az, hogy „attól függ". A felújítás kérdése nem esztétikai döntés - legalábbis nem kellene annak lennie.

Egy 55 négyzetméteres, kopottas állapotú lakást felújítás nélkül 180 ezer forintért lehet kiadni. Felújítás után - új burkolat, korszerű konyha, festés - ugyanaz a lakás 260 ezer forintért mehet el. Ha a felújítás 3 millió forintba kerül, a megtérülési idő: 3 000 000 / 80 000 = 37,5 hónap, azaz kb. 3 év.

Mit érdemes mindenképpen megcsinálni?

Vannak olyan elemek, amelyek nélkül ma egy lakást Budapesten nehéz jó bérleti díjért kiadni.

Festés. A legolcsóbb és legnagyobb hatású beavatkozás. Egy frissen festett, világos lakás azonnal vonzóbbá válik, és a bérlők is magasabb árat fogadnak el érte. Költség: 200-500 ezer forint egy átlagos méretű lakásnál, a kivitelezőtől és az állapottól függően.
Burkolatok cseréje. Repedt csempék, kopottas parketta, elavult laminált padló - ezek azonnal leértékelik az összképet. Egy új burkolat nem csupán esztétikai kérdés: a bérlők a tisztaságot és a rendezettséget is ebből olvassák le.
Konyha és fürdőszoba alapfelújítása. Ez a két helyiség „eladja" a lakást. Nem szükséges olasz márvány - de egy korszerű csaptelep, egy tiszta, csempézett fürdőszoba és egy funkcionálisan rendezett konyha sokat nyom a latban.
Nyílászárók állapota. Rozsdás kilincsek, rosszul záródó ablakok, hibás redőnyök - apróságnak tűnnek, de a bérlők feltűnnek rajtuk.

Fontos az ellentétes oldal is.

Luxus konyha prémium gépekkel. Egy Miele mosogatógép és egy Gaggenau sütő valóban prémium bérlőket vonz - de átlagos kategóriájú lakásnál a visszatérülés kérdéses.
Egyedi, erősen személyes ízlést tükröző kialakítás. Tűzpiros fal, szokatlan burkolatok, egyedi formatervezett bútorok - ami tetszik neked, a bérlők egy részét elvadítja.
Épületszerkezeti beavatkozások, amelyek kötelezően a társasházat terhelik.

Fontos szempont, amelyet sokan elfelejtenek a számolásban: a felújítás nemcsak a bérleti díjat emeli, hanem az ingatlan piaci értékét is növelheti. Mennyivel növeli az értéket egy felújítás? Ez kerületenként, ingatlanonként és a felújítás minőségétől függően változik. Mielőtt komoly összeget ölsz bele, érdemes megnézni, mi a lakás jelenlegi piaci értéke - és megbecsülni, mire számíthatsz felújítás után.

Mikor nem éri meg felújítani és kiadni?

Ha az ingatlan állapota annyira rossz, hogy a felújítás összege megközelíti vagy meghaladja az ingatlan értékének 30-40%-át.
Ha az ingatlan lokációja gyenge bérlői keresletet hoz.
Ha személyes vagy örökségi okokból kerültél a lakás tulajdonába, és nem szeretnél bérbeadással foglalkozni. Ebben az esetben a gyors, jó áron való eladás pszichológiailag és anyagilag is felszabadítóbb lehet.

Az ingatlan: 60 m²-es, 2 szobás téglaépítésű lakás, VIII. kerület, közepes állapot. Jelenlegi piaci értéke: kb. Ebben az esetben a felújítás egyértelműen megéri: a bérleti bevételből 40 hónap alatt visszajön a befektetett összeg, és közben az ingatlan értéke is nőtt. Ez összességében 5-6 millió forintos pozitív hatás kb.

A felújítási döntés soha nem ösztönből születik a legjobban - hanem számokból. Ha tudod, mennyit ér ma a lakásod, mennyiért lehet kiadni felújítva és felújítás nélkül, és mennyibe kerül a munkálat, a döntés szinte magától adódik. Kérdésed van a felújítás megtérüléséről vagy a kiadás előkészítéséről? Vedd fel velünk a kapcsolatot!

Adózási és jogi szempontok

A kft.-nk egyik tulajdonos tagja egyéni vállalkozói tevékenységet is folytat, amihez - természetesen - külön adószámmal rendelkezik (áfaelszámolási kötelezettséggel). A tevékenységei között nem szerepel az ingatlan (üzlethelyiség) bérbeadása, de 2003. január hónaptól mint magánszemély kívánja a tulajdonában lévő üzlethelyiséget bérbe adni. A tulajdonában lévő üzlethelyiség bérleti díját magánszemélyként - az egyéni vállalkozástól függetlenül - elszámolhatja-e az Szja-tv. 74. §-a (1) bekezdésében foglalt 20 százalékos - jövedelem-összevonás alá nem tartozó - adókulccsal?

Megjelent a Számviteli Levelekben 2003. október 2-án (68. […] akkor költségelszámolás nem érvényesíthető, és az adó mértéke 20 százalék. Ilyen esetben az adófizetési kötelezettség a kifizetői adólevonással és/vagy a negyedévenként a magánszemély által történő fizetendő adó befizetésével teljesül. Ha a bérlő kifizetőnek minősül, akkor a bérleti díj 20 százalékát le kell vonnia. Kifizetőnek nem minősülő bérlő (pl.

Így adózunk a bérbeadott ingatlan után

Az ingatlanpiac aktuális helyzete és hozamok

Az ingatlanpiaci befektetés általában egy ingatlan megvásárlásával indul, melyet ezt követően, - szükség esetén -, felújítanak, majd később magasabb áron értékesítenek, vagy bérbe adnak. 2023-ban az átlagos budapesti ingatlanárak a központi kerületekben négyzetméterenként 3000 és 5000 euró között mozogtak, ezzel szemben Bécsben vagy Berlinben ez meghaladta a 7000-10 000 eurót.

Ha az ingatlan állapota annyira rossz, hogy a felújítás összege megközelíti vagy meghaladja az ingatlan értékének 30-40%-át. Ha az ingatlan lokációja gyenge bérlői keresletet hoz.

A befektetők körében gyakran feltett kérdés, hogy érdemes-e még vásárolni az ingatlan piacon, vagy már a csúcson vannak az árak? Az elmúlt évek árfolyam emelkedése után sokakban felmerülhet az, hogy bizony itt egy újabb tetőzést láthatunk, így érdemes kivárni az újabb ingatlan befektetésekkel.

Ingatlan típusok és azok megtérülése

Az ingatlan befektető életében a megtérülés és a pénz forgási sebessége fontos dolog. A piaci helyzet egyik percről a másikra nagyon gyorsan megváltozott. Hogyan kezeled ezt a gyors változást? Tudod kezelni? Hogyan találod meg a megoldást, hogy ne csökkenjen a profitod, miközben a bérlőid egyre nehezebben fizetik a bérleti díjat.

Tároló: A tároló, mint befektetési lehetőség nem rossz. Elég jó megtérülést lehet vele elérni. Mindig is az egyik legjobb volt. Minden lakáshoz tartozott tároló. Előfordult, hogy külön értékesítették a tárolót, és nem a lakáshoz adták. Amikor egy tárolót külön értékesítenek, eléggé leszűkítik a bérlet felől érdeklődők célközönségét, de még így is megérte.
Iroda: Egy válság esetén az iroda piac beszűkül. A válság azt is megmutatta, hogy nem kell állandóan az irodába ülnie valakinek. Otthonról is nagyon hatékonyan lehet dolgozni. Természetesen a kiváló helyen lévő irodák mindig kelendőek lesznek. Viszont, ha van irodád, az egy teljesen más felfogásban kell kiadnod. A régi üzleti modell már a múlté. Teljesen új modellt kell kidolgoznod és megvalósítanod.
Üzlet: A hagyományos üzleteknek befellegzett. Online üzlettel is ki kell egészíteni. Anélkül csak a hagyományos üzletekkel csak a megélhetésért lehet küzdeni. Természetesen ez nem minden üzletre igaz. Viszont az online felületen való megjelenés sokkal olcsóbb. Egy fizikai üzletet fenntartani nagyon költséges mulatság. Egyre drágább. A munkaerő költségeket is egyre nehezebb kitermelni. Ez egy darabig még így lesz.

A közvetlen ingatlan befektetés során a befektető megvásárol egy ingatlant, melyet bérleményként kiadva folyamatosan bevétele származik a tevékenységből. Fontos megérteni, hogy a közvetlen ingatlan befektetés egy aktív befektetői magatartás, tehát időt és energiát igénylő folyamat. Egyrészt időt kell fordítanunk arra, hogy informálódjunk az ingatlan piacról, alapvető jogi ismeretekre is szükségünk lesz. Gondolok itt az adásvételi szerződés folyamán esetlegesen felmerülő problémákra, de a kiadás során sem árt ha megfelelő ismereteink vannak a bérlő és bérbeadó jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatban.

Gyakran teszik fel a befektetők a kérdést, hogy megéri-e ingatlanba fektetni a pénzünket. Egyrészt ez a kérdés arra vonatkozik, hogy vajon a jövőben is emelkedni fognak az ingatlan árak. Ezt előre senki nem tudja, azonban vannak olyan tényezők, melyek erőteljesen hatnak az ingatlanpiacra. A legfontosabbak a tartós gazdasági növekedés, növekvő lakosság, külföldiek ingatlanvásárlásai stb. A fentieken túl pedig a kiadásból származó hozam, ami meghatározhatja, megéri-e az ingatlan befektetés.

Szerencsére itt könnyebb helyzetben vagyunk, mivel az ingatlan kiadás költségei, és a bevételek könnyen meghatározhatók, így könnyen ki tudjuk kalkulálni, hogy milyen megtérülésre számíthatunk, ami egyúttal meg is mondja, hogy megéri-e ingatlanba befektetni. Erről részletesen beszéltünk fentebb. A fenti kalkuláció már egyértelműen megmondja számunkra, hogy érdemes-e ingatlanba befektetni.

A fenti ingatlanpiaci adatok alapján kijelenthető, hogy az ingatlanbefektetés továbbra is az egyik legbiztonságosabb és legkiszámíthatóbb hozamot biztosító befektetési forma, különösen abban az esetben, ha hosszútávra tervezünk.

tags: #uzlethelyiseg #kiadas #megterulese