Az elővásárlási jog belterületen: részletes útmutató

Az elővásárlási jog sokak számára homályos jogi fogalom, pedig egy eladás meghiúsulását vagy éppen sikerét is jelentheti. Egyszerűnek hangzik, de fontos ismernünk az elővásárlási jog részleteit és buktatóit. Ez a cikkünk az ingatlan adásvételi szerződéseket érintő legtipikusabb megjelenési formáit tekinti át.

Mi az elővásárlási jog?

Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlására. Elővásárlási jog alapulhat törvényen, amikor is jogszabály biztosítja azt bizonyos személyek számára, például osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak. Másik formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog, amely egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye.

A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele, akkor a második, harmadik és így tovább.

Az elővásárlási jog keletkezése és típusai

Az elővásárlási jog két módon keletkezhet: szerződés alapján vagy jogszabály erejénél fogva. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a jogszabályon alapuló elővásárlási jog mindig erősebb, mint a szerződéses. Az elővásárlási joggal rendelkező személyek körét a jogszabályok és a szerződések határozzák meg.

Törvényen alapuló elővásárlási jog:

• Osztatlan közös tulajdon: Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van (osztatlan közös tulajdon), a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg a tulajdoni hányadra harmadik személlyel szemben.
• Társasházi alapító okirat: A társasházi alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási jog létesíthető.
• Helyi önkormányzat tulajdonában lévő ingatlan: Az államot minden más jogosultat megelőző elővásárlási jog illeti meg helyi önkormányzat tulajdonában lévő ingatlan értékesítése esetén (főszabály szerint, a lakások kivételével).
• Kulturális örökség védelme: A kulturális örökség védetté nyilvánított ingatlan elemeire a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg, ha ezt a védetté nyilvánító rendelet kimondja.
• Borszőlő termőhelyi kataszter: A borszőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott föld eladása esetén elővásárlási jog illeti meg a borszőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott szomszédos földet használó hegyközségi tagot.

Szerződésen alapuló elővásárlási jog:

• Ez egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye. Például az ingatlan korábbi tulajdonosa szerződésben köthette ki magának az elővásárlási jogot.
• Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett szerződésen alapuló elővásárlási jog mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez.

Az elővásárlási jog gyakorlásának menete

Meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy csábítóan hangzó vételi ajánlatot és már el is akarnánk fogadni. Ekkor eszünkbe juthat, hogy valakinek elővásárlási joga van rá. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat. Tehát közölnünk kell vele, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor fizetné ki a vevő, mikor kerülne sor a birtokbaadásra, és a többi.

A vételi ajánlat közlése

A tájékoztatást ajánlott írásban, bizonyítható módon megtenni. Az eladó a vételi ajánlatot tértivevényes levéllel küldheti meg a jogosult részére. A vételi ajánlat közlése megtörténhet akár személyesen is, de ebben az esetben írásban kell igazolni annak az átvételét. A gyakorlatban a leggyakoribb megoldás, hogy a személyesen elérhető tulajdonostársak részére az eladó nem vételi ajánlatot küld vagy ad át, hanem két tanú által hitelesített elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot irat alá velük.

Fontos, hogy a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal teljes terjedelmében kell közölni. Általános probléma, hogy a neten talált férc nyomtatványokat használva az eladó az ajánlati vételár közlésével intézi el ezt a feladatot, ami semmiképpen sem tekinthető a vételi ajánlat teljes terjedelmű közlésének.

Határidők és nyilatkozatok

Általános esetben akkor tekinthető úgy, hogy a jogosult nem óhajt élni az elővásárlási jogával, ha a tértivevény tanúsága szerint a vételi ajánlat közlése óta legalább 15 nap eltelt. Ez az időintervallum egyes speciális esetekben ennél hosszabb lehet. Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha azonban nem reagál a határidőn belül, vagy visszautasítja a vásárlást, azzal lemond elővásárlási jogáról.

Az elővásárlásra jogosultnak háromféle nyilatkozatot tehet:

• Elfogadja az ajánlatot, azaz gyakorolja az elővásárlási jogot - ez esetben a szerződés közte és a tulajdonos között jön létre.
• Kifejezett lemondó nyilatkozatot tesz, mellyel nem kívánja gyakorolni az elővásárlási jogát.
• Hallgat.

Különleges helyzetek és buktatók

Az elővásárlási joggal nem csak közös tulajdon értékesítése esetén kell számolni. Társasházi alapító okiratban a külön tulajdonú lakásra, vagy akár nem lakás céljára szolgáló helyiségre elővásárlási jog alapítható a társasház tulajdonostársai javára.

Sok elővásárlásra jogosult

Mi a helyzet akkor, ha sok embernek van elővásárlási joga az ingatlanunkra? A polgári törvénykönyv szerint az eladó nem köteles tájékoztatni a jogosultakat a vételi ajánlatról abban az esetben, ha ez számára „rendkívüli nehézséget” vagy „számottevő késedelmet” okozna. A bírói gyakorlat szerint nagyméretű jogosulti kör esetén fennállnak az előbb említett esetek. Szerencsés esetben a hirdetményi úton történő értesítés is elegendő lehet.

Az elővásárlási jog kijátszása

Gyakran előfordul, hogy egyes eladók megpróbálják kijátszani az elővásárlási jogot. Egy gyakori módszer például, hogy először egy kis tulajdoni hányadot ajándékoznak a kiszemelt vevőnek, így téve őt tulajdonostárssá. Az ilyen és ehhez hasonló módszerek azonban jogszabályba ütköznek és komoly következményekkel járhatnak. Ha bebizonyosodik, hogy az eladó szándékosan kijátszotta az elővásárlási jogot, a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja az adásvételi szerződést.

Mikor nem érvényesül az elővásárlási jog?

Vannak olyan esetek, amikor az elővásárlási jog nem érvényesül, még ha egyébként fennállna is. Ilyen például az ingatlan ajándékozása, csereügylet, vagy ha az ingatlant apportként viszik be egy gazdasági társaságba. Fontos tudni, hogy ha az ingatlan tulajdonosa csődeljárás vagy felszámolási eljárás alatt áll, az elővásárlási jog szintén nem érvényesül.

Tanácsok az elővásárlási joggal kapcsolatban

Az elővásárlási joggal kapcsolatos ügyek gyakran bonyolultak és számos jogi buktatót rejtenek. Egy tapasztalt ingatlan adásvételi ügyekkel foglalkozó ügyvéd segíthet Önnek eligazodni a szabályok útvesztőjében. Segíthet elkerülni a potenciális problémákat, és biztosítani, hogy minden fél jogai megfelelően érvényesüljenek. Emellett segíthet a szükséges dokumentumok elkészítésében, legyen szó akár vételi ajánlatról, akár lemondó nyilatkozatról vagy magáról az adásvételi szerződésről.

Fontos tudni, hogy az elővásárlási jog átruházása - ha törvény eltérően nem rendelkezik - semmis. Gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Az elővásárlási jog - ha törvény eltérően nem rendelkezik - az örökösökre nem száll át.

Összefoglaló táblázat az elővásárlási jogokról

Ha Ön olyan ingatlant szeretne eladni, amelyre vonatkozóan valakinek elővásárlási joga van, először is közölnie kell a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosultnak általában 8-15 nap áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon: él-e jogával vagy sem. Ha él vele, akkor ugyanolyan feltételekkel kell megkötni vele az adásvételi szerződést, mint amit az eredeti ajánlat tartalmazott.

tags: #elovasarlasi #jog #belterulet

Népszerű bejegyzések:

• Szolnoki lakásfelújítási tippek
• Mértani testek: alapok és példák
• Termőföldárak Magyarországon
• Ingatlanpiaci Hírek Magyarországon
• Nyaralók eladók Veszprém megyében