Az üzlethelyiség lakóépületbe történő egyszerű bejelentés jogszabályi keretei és gyakorlata
Az 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárások átalakításával integrálta az egyszerű bejelentési eljárást a lakóépületek bővítésére és új építésére vonatkozó szabályok közé.
A rendelet hatálya és átmeneti rendelkezések
A rendelet hatályba lépésével az általános építésügyi hatóság feladatai közé került az építésfelügyelet is, és a lakóépület egyszerű bejelentésének eljárásait az IV. fejezet 16. § és V. fejezete tartalmazza.
A kormányrendelet átmeneti rendelkezései alapján a 2024. október 1. utáni eljárásokban kell alkalmazni a szabályokat, a 2024. szeptember 30-ig indult és folyamatban lévő eljárásokban pedig a korábbi 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet az irányadó.
A rendelet 1. melléklete a tartalmát határozza meg az egyszerű bejelentéshez szükséges építészeti-műszaki dokumentációnak.
Egyszerű bejelentés új lakóépület építése esetén
Az egyszerű bejelentéshez mellékelni kell az 1. melléklet 1-3. pontjában meghatározottakat, és az építésügyi hatóság az eljárás során érdemi vizsgálatot végez a tervezés szabályosságáról.
Az egyszerű bejelentés tudomásulvételének megtagadása, építési tevékenység megkezdésének megtiltása szóban nem közölhető.
Az iratazonosítóval ellátott döntést közölni kell az érintettekkel és a települési önkormányzat polgármesterével, az állami főépítésszel vagy a területi építészeti tervtanáccsal, ha véleményt adott.
Az építési tevékenység megkezdését az egyszerű bejelentés jogszerű hallgatással történő tudomásulvételének időpontjától számított húsz elteltével lehet megkezdeni, a négy éves határidőn belül.
Ha négy éven belül megkezdik az építést és ezt elektronikus építési naplóval igazolják, a megkezdés időpontjától számított hat hónapig folytatható a tevékenység.
Egyszerű bejelentés meglévő lakóépület bővítése esetén
A meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó bővítésére vonatkozik a főszabály, kivéve a nemzeti emléknek minősülő műemlékeket.
Az eljárás során az építésügyi hatóság nem bocsát ki értesítést az elindulásról, és kizárólag a mellékletek tartalmi elemeinek hiánytalan voltát ellenőrzi.
Hiányos bejelentés esetén nyolc napon belül tájékoztatás érkezik az építtető felé a hiányosságokról, valamint a bejelentés jogkövetkezményeiről.
Hiánytalan bejelentés esetén az építésügyi hatóság nyolc napon belül tájékoztatja az ingatlan tulajdonosát és a települési önkormányzat polgármesterét is.
Az építés megkezdését a hiánytalan bejelentés benyújtását követő tizenöt nap elteltével, legfeljebb négy éven belül lehet megkezdeni.
Ha a kivitelezési tevékenységet eltérően kívánják folytatni, a kivitelezési dokumentációt az elektronikus építési naplóba kell feltölteni eseti bejegyzéssel egyidejűleg.
A bővítésre vonatkozó beruházásról az építésügyi hatóság hatósági bizonyítványt állít ki, ha a fővállalkozó kivitelező a tartalmi követelményeknek megfelelt.
Beépítési és szabályozási háttér
A TEKA - Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata - 2025. január 1-től hatályos, és meghatározza a beépítési magasságot, a tetőhajlásszöget és a zöldfelületi követelményeket.
A HÉSZ-eket ki- és be kell igazítani a TEKA követelményeihez, de helyi településképi bejelentési kötelezettség elő is előfordulhat az adott önkormányzat rendeletei szerint.
A lakóépületet kiszolgáló melléképületek építése és bővítése is lehet egyszerű bejelentés alá vonva, kivéve ha műemlék vagy egyéb kivételes előírás vonatkozik rájuk.
Az egyszerű bejelentés egyes elemei, például homlokzatszín-változtatás vagy napkollektor telepítése, helyi településképi bejelentési kötelezettséget vonhatnak maguk után, amely nem építési engedély, hanem esztétikai kontroll.
Gyakorlati útmutató az építtetőknek
Az építtető és az építész tervező kötelező tervezői művezetést köteles alkalmazni, és ezt a szerződésben rögzíteni kell.
A tervezői művezetés díja jellemzően a tervezési díj 15-25%-a lehet, és a teljes költségvetés részét képezheti.
Az elektronikus építési napló kötelező minden új lakóépület építésénél 2026-tól.
A lakóépület egyszerű bejelentésével kapcsolatos költséggel kapcsolatosan a díjmentes hatósági díj lényegében 0 Ft, a költségek főként a tervezői díjból adódnak.
120 m2-es téglaház példáján keresztül szemléltetve: az építészeti tervek és a művezetés költsége jelentős tétel lehet, de a jogi és kivitelezési kockázatok csökkentésére szolgál; a tervezői művezetés díja 450-750 ezer Ft közé eshet.
120 m2-es épület esetében az egyszerű bejelentés és a kapcsolódó eljárások megfelelően alkalmazva gyorsabban megvalósíthatók, mint a teljes engedélyezési eljárás.
Jogi következmények és ellenőrzések
A jogszerűtlen vagy szakszerűtlen egyszerű bejelentés esetén az eljárási és használatbavételi eljárásokban szankciók érvényesíthetők, és a hatóság bírságokat szabhat ki.
Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályai is módosultak a TEKA és a Módr1, Módr2, Módr4 rendeletek tükrében.
A hatóság a bejelentés megtétele után figyelemmel kíséri, hogy az építési tevékenység megfelel-e a jogszabályi és helyi előírásoknak, és szükség esetén visszavonhatja vagy módosíthatja a bejelentést.
Térképek és ábrák
Rövid gyakorlati ellenőrző lista
- Nézd meg a helyi HÉSZ-t és a TEKA előírásait, és vedd figyelembe a minimális zöldfelületet és beépítési magasságot.
- Válassz építészt, és határozd meg a kötelező tervezői művezetés feltételeit a szerződésben.
- Győződj meg róla, hogy az egyszerű bejelentéshez szükséges tartalmi elemek teljes körűek.
- Készülj fel az elektronikus ÉTDR-ben történő naplózásra és a hatóság felé történő bejelentésre.
- Számolj a 15-20 napos tudomásulvételi idővel és a négyéves kezdési határral.
- Értsd meg, hogy a 2025-től életbe lépő szabályok milyen hatással vannak az új és meglévő építésekre.
tags: #uzlethelyiseg #lakoepulet #egyszeru #bejelentes