Változás az osztatlan közös tulajdonú föld használati megosztásában
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog és a földhasználati megosztás bejegyzése egyre gyakrabban kerül elő a bankok és tulajdonostársak felvetéseiben. A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet új jogi keretet teremtett a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba, ami jogbiztonságot és dologi hatályt is biztosít. Ez a változás jelentős hatással van az ingatlan-forgalomra, a finanszírozásra és a társasházi megállapodásokra is.
Mi a különbség a vázrajz szükségessége és mikor mire van szükség?
- Térbeli megosztás: Ez a leggyakoribb eset, amikor az ingatlant fizikailag felosztják (például egy ikerház esetén). Ilyenkor elengedhetetlen a vázrajz a pontos határok ábrázolásához.
- Földhasználati jog bejegyzése: Ha az épület és a föld használata között jogilag, vagy a jogok és tények bejegyzése miatt szükséges egy terület meghatározása, akkor vázrajzra van szükség az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.
- Időbeli megosztás: Időbeli megosztás esetén is lehet szükség vázrajzra, hogy a használati jog terjedése egyértelmű legyen.
Fontos megjegyzés: ha a használati megosztás az adásvételi szerződéssel együtt készül, akkor a földhivatalban érkeztethető együtt. Ha viszont az ingatlan adataiban vagy jogokban változás történik, akkor a földmérők közreműködése elkerülhetetlen lehet.
Hogyan kapcsolódik a földhasználati jog a használati megosztáshoz?
A Ptk. 5:159. §-a és a 5:147. § (1) Bek. alapján a használat joga meghatározott személyre vagy családjára korlátozódik, és néha jogi személyek is gyakorolhatják a használat jogát a létesítő okiratban meghatározott cél szerint. A használat joga általában nem átengedhető harmadik fél számára. Emellett a földhasználati jog (Ptk. 5:145. §) lehetőséget ad arra, hogy a föld és az alatt lévő épület tulajdonosa között közös jogi viszony alakuljon ki a használat mértékének meghatározásával.
Az osztatlan közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése konstitutív hatályú lehet, ami azt jelenti, hogy a jog a bejegyzés hatására jön létre és harmadik félre is kötelező erővel bír. A bejegyzés nélkül a kötelmi jogi megállapodás nem biztosít dologi jogi védelmet, és a banki finanszírozás is nehezebben alakulhat ki.
Hogyan érhető el a használati megosztás bejegyzése a gyakorlatban?
- Megállapodás az épületek önálló ingatlanná alakításában.
- Megállapodás a földhasználat jogi és fizikai terjedelmében.
- Földmérő megbízása a szükséges vázrajzok elkészítésére.
- Ügyvéd megbízása a szükséges szerződések elkészítésére, ellenjegyzésére és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására.
Ezek a lépések segítenek abban, hogy a megosztás jogi és földhivatali szinten is rendezett legyen, és a jövőbeni jogutódok számára is világos legyen a használat megosztásának rendszere.
Vázrajz-típusok és jelentőségük
A változási vázrajzok fontosak olyan esetekben, amikor a földrészlet határai vagy a rajta fennálló jogok bejegyzése történik. A használati megosztási vázrajz a közös tulajdonban álló épületek használati rendjét rögzíti a földhivatalnál, és lehetővé teszi a térbeli vagy időbeli megosztás pontos bejegyzését. A vázrajz nem csak a határokra, hanem a jogokra és tényekre is vonatkozik (pl. szolgalom bejegyzése).
A fentiek alapján a vázrajz akkor szükséges, ha a megosztás ténye a térképi adatbázisban is rögzíthető változásként jelenik meg, illetve akkor, ha a megosztás a földhasználati jog bejegyzésével jár.
Mit érdemes tudni a kötelezettségekről és a folyamat végrehajtásáról?
- A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése dologi hatályú, és a jövőbeli tulajdonosokra is kötelezően hat. Ez növeli az ingatlan piaci értékét és a banki finanszírozás lehetőségét.
- A megosztás bejegyzéséhez szükség lehet vázrajzra, amelyet a földmérő készít, és amely a megosztási megállapodás mellékleteként vagy a bejegyzés alapjául szolgálhat.
- Ha a megosztás a területi minimumokat érinti, az egyezségben részletezni kell a területi minimumok elérését vagy a bekebelezés lehetőségét és ennek díjazását.
- A részarányok értékbecslése és esetleg új értékbecslés költségei a bekebelező tulajdonostársat terhelhetik, amennyiben a megállapodás ezt úgy írja elő.
Tipikus esetek és gyakorlati példák
Gyakori probléma az ikerházak esetében, amikor a telek nem osztott meg, de a felek közös használatra vonatkozó megállapodást kötnek. A banki finanszírozás gyakran megköveteli ezt a megállapodást a hitelszerződés megkötése előtt. Az új szabályozás lehetővé teszi, hogy a közös használatra vonatkozó jogot bejegyezhessük az ingatlan-nyilvántartásba, amely jogi védelmet és egyszerűsített áttekinthetőséget biztosít a tulajdonostársak között.
Ha a megosztás telekalakítás nélküli, a földrészleten belüli használati megosztás a megállapodásban foglaltak szerint rendezhető. Ilyenkor a földhasználati szerződéseket érdemes közösen módosítani, mert a bejegyzés konstitutív hatályú és jogutódokra is kiterjedő.
Gyakorlati útmutató a jogszerűsítéshez
- Ha több épület található a telken, és földhasználati jogot szeretnének bejegyeztetni, kezdjék a megállapodással az épületek önálló ingatlanná alakításában.
- Készítsenek vázrajzokat a földmérő bevonásával, és kérjék az ügyvéd segítségét a megállapodások előkészítéséhez és az eljárások lefolytatásához.
- Ha a megosztás része egy adásvételi szerződésnek, az együtt érkeztethető a földhivatalhoz.
Rövid összefoglaló a jogi változásokról
Az Új Inyvhr. 20. § 24. pontja és az ehhez kapcsolódó jogszabálymódosítás lehetővé teszi a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését a földhivatalban, amely dologi hatályú, és lehetővé teszi a banki finanszírozás és a jövőbeli tulajdonosok jogi védelmét. A változás figyelembe veszi, hogy a korábbi gyakorlatban a használati megállapodások gyakran nem voltak nyilvántartottak, ami akadályozta a banki és jogi áttekintést. Most a jog bejegyzésével ezek a megállapodások közhitelesek lesznek és az ingatlanpiacon is megbízhatóbbak.
#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése és a földhasználati jog bejegyzése közötti összefüggéseket a jogszabályok részletezik, és a feleknek a megosztási egyezség összeállításakor figyelniük kell a területi minimumokra, bekebelezésre és az érték-alapú kompenzációkra. A folyamatban a földhivatal, a földmérő és ügyvéd feladatkörök határozottan megosztottak, és a bejegyzés konstitutív hatályúvá teszi a jogot.
Infografika: Út a használati megosztáshoz
Táblázat: Főbb vázrajzok és felhasználási körük
| Vázrajz típusa | Fő cél | Bejegyzési hatály | Példák |
|---|---|---|---|
| Változási vázrajz | Határok vagy jogok bejegyzése | Állami térképi adatbázisban | Telekalakítás, haszonélvezeti jog |
| Közös használat vázrajz | Használati jog térbeli ábrázolása | Bejegyzés lehetősége | Ikerház részei |
| Hibajavító vázrajz | Hiba kijavítása a térképen | Nyilvántartásban visszakereshető | Térképészeti hiba |
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése és a földhasználati jog bejegyzése összhangban áll az új ingatlan-nyilvántartási szabályozással, és a felek együttműködése mellett megkönnyíti a finanszírozást és a közös tulajdon rendezését.
tags: #valtozas #az #osztatlan #kozos #tulajdonu #fold