Szolgalmi jog alapításához szükséges vázrajz részletes ismertetése

Telki szolgalmi jog alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. A szolgalom tartalma lehet valamilyen használat, vagy éppen attól való tartózkodás. A telki szolgalom legalább két szomszédos földrészlet között létrejövő dologi jog, ami alapján valamely ingatlan mindenkori tulajdonosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa a jogosultságából eredő valamely magatartástól tartózkodjék.

Miért fontos a vázrajz a szolgalmi jog alapításához?

A szolgalmi jog alapulhat a felek megállapodásán, bírósági döntésen vagy jogszabályon. Ha az ingatlan meghatározott részét érinti, a bejegyzéshez rendszerint földmérő által készített, záradékolt változási vázrajzra is szükség lehet. A telki szolgalmi jog alapítása a földmérő által készített változási vázrajz alapján történik, amely tartalmazza többek között a szolgalmi jog tárgyának rajzi ábrázolását, területi kimutatását és a szolgalmi jog típusának pontos megnevezését.

A vázrajz jogi és eljárási követelményei

Az 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet alapján a szolgalmi jog bejegyzéséhez a földmérő változási vázrajza és műszaki dokumentációja kell. A vázrajzot arra jogosult földmérő készítheti; a geodéziai és térképi munkákat a 2012. évi XLVI. törvény (Fttv.) szabályozza (elhatárolás, értesítések, jegyzőkönyv, dokumentáció megőrzése). A földhivatal a földmérő által készített dokumentumokat műszakilag megvizsgálja, hogy megfelel-e az előírásoknak és ha mindent rendben talál záradékolja azt. Erre a törvény szerint 60 nap az ügyintézés határideje.

Milyen tartalmi elemeket kell tartalmaznia a változási vázrajznak?

Az ingatlan szolgalmi joggal érintett részének ábrázolása.
Területi kimutatás, a szolgalmi jog pontos helye és terjedelme.
A szolgalmi jog típusának pontos megnevezése (pl. átjárási, vezetékes, vízelvezetési).
A szolgalom helyszínen megmérhető töréspontjai, a telken fellelhető épületek és telekhatár sarokpontok feltüntetése.

A változási vázrajz hasonlatos ahhoz, mint amit telekalakításoknál használnak. Nem kell vázrajz/vázlat, ha a szolgalom a földrészlet vagy adott alrészlet teljes területét érinti. A záradék jellemzően 1 évig hatályos; hibánál hiánypótlás, lejáratnál újrazáradékolás szükséges.

A földmérési folyamat lépései

A felek jogosult földmérőt bíznak meg.
A földmérő beszerzi és ellenőrzi a szükséges térképi adatokat.
Szükség esetén helyszíni felmérés történik; első lépés a helyszíni felmérés amely során megmérik a munka elkészítéséhez szükséges természetbeni állapotot.
Elkészül a változási vázrajz és a műszaki dokumentáció.
A földhivatal megvizsgálja a munkarészeket; megfelelést találva záradékolja a vázrajzot.
A záradékolt vázrajz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárás melléklete lesz.

A földmérő felméri a területen lévő szolgalmi joghoz szükséges pontokat, amiből elkészíti a szolgalmi jogot ábrázoló változási vázrajzot. Megszerzi a munka elkészítéséhez szükséges összes adatot. A földhivatal az illetékes dokumentumok birtokában záradékolja a vázrajzot, majd a záradékolt változási vázrajzzal és a szolgalmi joggal kapcsolatos szerződésekkel fel kell keresni a földhivatalt, ahol a fenti dokumentumok birtokában átvezetik a tulajdoni lapon a változtatást és a szolgalmi jog bejegyzés rákerül az ingatlan tulajdoni lapjára.

Földmérő a helyszínen: mérőműszerek és telekhatár mérés

Okiratok és bejegyzési feltételek

A bejegyzéshez a szolgalmi jogra vonatkozó megállapodás közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalása szükséges és a szerződésben minden tulajdonostársnak szerepelnie kell. A megállapodást ügyvéd által készített közhiteles okiratba kell foglalni, amit le kell adni az illetékes földhivatalban. Az így keletkezett szolgalmi jog rákerül az ingatlan tulajdoni lapjára. Az okiraton felül még mellékelni kell a szolgalmi jogról készült változási vázrajzot is.

A bejegyzés konstitutív hatályú. A bejegyzési kérelemhez vázrajz mellékelése szükséges. A bejegyzéshez általában ezekre az iratokra van szükség: szolgalmi szerződés vagy más megfelelő jogalap; bejegyzési engedély; ügyvéd által ellenjegyzett okirat; záradékolt változási vázrajz, ha a jog csak meghatározott területrészt érint; földhivatali bejegyzési kérelem.

Ki szerepel a bejegyzésben?

A szolgalmi jog az uralkodó telek mindenkori tulajdonosát illeti meg. A definícióban fontos elem, hogy az uralkodó telek birtokosáról és nem tulajdonosáról van szó, amely a tulajdonoson kívül felöleli például a telek haszonélvezőjét, bérlőjét stb., a telek mindenkori birtokosát. A jogosult nem név szerint kerül feltüntetésre: a telki szolgalmi jog bejegyzésében az ingatlan tulajdonosának név szerinti megnevezése helyett a mindenkori tulajdonos megnevezést kell használni.

Mikor kell vázrajz és mikor nem?

A bejegyzéshez változási vázrajz szükséges, ha a szolgalom csak a földrészlet részét érinti (átjárási sáv, közmű- vagy vezeték-nyomvonal). Nem kell vázrajz, ha a szolgalom a teljes földrészletre vagy adott alrészlet teljes területére terjed ki. A vázrajz nélkülözhetetlen, ha a jog tartalmát térben pontosan be kell határolni.

A szolgalmi jog létrejötte és típusai

A telki szolgalmi jog létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, törvény rendelkezésével vagy bírósági határozat alapján. Szolgalmi jog létrejöhet szerződéssel, elbirtoklással, továbbá közművek esetében bírósági ítélettel, vagy hatósági határozattal. Az egyik legtipikusabb telki szolgalom az ún. szükségbeli út szolgalma (átjárási szolgalom), mely a törvényen alapul; a Ptk. az 5:160. § (2) bekezdésében rendezett szükségbeli út szolgalmát hozza létre jogszabály.

Átjárási és út szolgalmi jog: ha az adott ingatlan közútról közvetlen módon nem közelíthető meg, csak más szomszédos telken keresztül.
Vezeték vezetési szolgalmi jog: ha az ingatlan közmű ellátása közterületről közvetlen módon nem oldható meg, csak más tulajdonban lévő szomszédos telken keresztül (víz, szennyvíz, gáz, áram stb.).

A telki szolgalmi jog korlátlan időtartamra szól, de csak addig áll fenn, ameddig maga a szükséglet is, amely miatt létrehozták és bejegyezték. Amennyiben az ingatlan használatához már nem szükséges a szolgalom, akkor a bíróság megszüntetheti, korlátozhatja vagy felfüggesztheti azt.

Szolgalmi jog elbirtoklással és egyoldalú nyilatkozattal

Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik (szolgáló) ingatlan használata ellen annak birtokosa 15 éven át nem tiltakozik. Egyoldalú nyilatkozat alapján az új Ptk. egyértelművé teszi, hogy egy ingatlan tulajdonosa telki szolgalmat a saját javára is alapíthat, tehát az uralkodó és szolgáló teleknek nem kell önálló ingatlanoknak lenniük, azoknak egy személy is lehet a tulajdonosa.

Gyakorlati kérdések: terjedelem, karbantartás, jogok és kötelezettségek

A használat terjedelme a telki szolgalomhoz igazodik, azonban nem terjedhet ki a dolog egészére. A szolgalmi jogot csak a szükséges mértékben lehet gyakorolni. A jogosult nem használhatja a szolgáló telket korlátlanul, csak annyiban, amennyiben az a szolgalom céljához szükséges.

Átjárási szolgalomnál ez lehet gyalogos közlekedés, személygépkocsival történő behajtás, az ingatlan mindennapi megközelítése, szükséges karbantartási munkák az út járhatóságának fenntartásához. A jogosult nem terjesztheti ki önkényesen a használatot, például az átjárási jog nem feltétlenül jogosít építőanyag tárolására, parkolóként való használatra vagy üzletszerű forgalom bonyolítására.

A fenntartási költségek kérdését érdemes már a szerződésben rendezni. A szolgáló telek tulajdonosa köteles tűrni a jogszerű használatot, de nem kell elfogadnia minden használati módot; nem akadályozhatja az átjárást, például nem torlaszolhatja el az utat vagy nem zárhatja le úgy a kaput, hogy a jogosult ne tudjon közlekedni.

Bejegyzés utáni kérdések: értékcsökkenés, törlés, és öröklés

Mivel a szolgalmi jog esetenként értékcsökkentő tényező egy ingatlan vonatkozásában, ezért a létesítését anyagi ellenszolgáltatáshoz is lehet kötni. Ellentételezése során vizsgálni kell az ingatlan értékét és azt, hogy a szolgalmi jog milyen mértékben csökkenti azt. A szolgalmi jogok a tulajdoni lap III. oldalán, mint terhelések jelentkeznek. Egy szolgalmi joggal terhelt ingatlan eladható, de a vevőnek pontosan értenie kell, mit jelent a bejegyzés a mindennapi használatban.

A szolgalmi jog nem attól szűnik meg, hogy egy ideig nem használják. A törlés történhet megállapodással (a jogosult lemond a jogáról), vagy bírósági úton is, ha például a szolgalom feleslegessé vált vagy hosszú ideje nem gyakorolták. A bejegyzés törléséhez is megfelelő jogalap és földhivatali eljárás szükséges.

Infografika: szolgalmi jog létrehozásának folyamata

Gyakran ismételt adminisztratív kérdések

Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött telki szolgalmi jogot, akkor is, ha akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri.
A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni, kivéve, ha a jogosult lemondott vagy a jog megszűnt.
A záradékolt vázrajzzal együtt kell beadni az okiratot a Földhivatalba ingatlan-nyilvántartási átvezetésre.

Mire figyeljünk a gyakorlatban?

A legnagyobb hiba a pontatlanság: nem elég annyit rögzíteni, hogy „át lehet járni”. Pontosan tisztázni kell, melyik ingatlan javára és melyik ingatlan terhére jön létre a jog; pontosan hol vezet az út; milyen széles az átjárás; gyalogos, autós vagy más használatról van-e szó; ki és milyen költséggel tartja karban az utat; lehet-e kaput, sorompót vagy kamerát elhelyezni; mi történik, ha az ingatlanokat később eladják, megosztják vagy beépítik.

A jól megírt szolgalmi szerződés nemcsak a földhivatali bejegyzés miatt fontos, hanem azért is, mert évek múlva is ebből derül ki, mire jogosult az egyik tulajdonos, és mit köteles tűrni a másik. Az ügyvéd elkészíti a megállapodást a felek között. A közhiteles okiratot és a földhivatal által záradékolt változási vázrajzot le kell adni az illetékes földhivatalban.

Kapcsolódó jogszabályok és rendeletek

A releváns jogszabályok között említendő a Polgári törvénykönyv (2013. évi V. törvény), az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és végrehajtási rendeletei, továbbá az 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet és a 2012. évi XLVI. törvény a geodéziai és térképi munkákról.

Összefoglaló gondolatok

A szolgalmi jogok fontos eszközt jelentenek az ingatlanok hatékony és harmonikus használatához, biztosítva mindkét fél érdekeinek védelmét és a jogviszonyok átláthatóságát. A vázrajz pontos elkészítése és a jogi okiratok gondos összehangolása elengedhetetlen a bejegyzéshez és a hosszú távú jogbiztonsághoz.

tags: #vazrajz #szolgalmi #jog #alapitasahoz