Végrehajtási árverés kényszerítése jogi keretek: hogyan birtokba venni az árverésen szerzett ingatlant jogcímen megszerzők esetében

Árverésen szerzett lakás birtokbavétele: mit tehetünk, ha jogcím nélkül lakik valaki az ingatlanban? A végrehajtási árverésen vásárolt ingatlan kockázata, hogy abban valaki jogosulatlanul tartózkodik. A végrehajtási árverésen vásárolt ingatlan kockázata, hogy abban valaki jogosulatlanul tartózkodik. Milyen lehetőségei vannak az árverési vevőnek a jogcím nélküli ingatlanhasználók kiköltöztetésére? Hogyan üríthető ki és vehető birtokba az árverésen szerzett lakás?

Bár árverés során az ingatlan piaci értékénél lényegesen olcsóbban vásárolhatjuk meg azt, a folyamat számos kockázattal is jár. Előfordulhat, hogy a liciten megnyert ingatlan nem költözhető, mert abban jogszerűen laknak, vagy az ingatlanon haszonélvezet van (az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad). A kockázatok között talán a kisebbik, de gyakran előforduló jelenség, hogy a liciten megnyert ingatlant az adós vagy más személy nem hagyja el, abban jogosultatlanul tovább tartózkodik. A végrehajtási törvény előírása szerint az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek kötelesek az árveréstől számított 30 napon belül elhagyni az ingatlant.

Ha a fenti határidőn belül az adós nem költözik ki az ingatlanból, az árverési vevőnek két lehetősége is van. A kiköltözési határidő lejártát követő 15 napon belül kérheti az ingatlan birtokba adását a végrehajtótól. A végrehajtó a jegyző részére megküldött tájékoztatástól számított 60 nap elteltével intézkedik az ingatlan birtokba adása iránt. Ha szükséges, akkor a rendőrséget is bevonhatja. Ha az árverési vevő elmulasztotta 15 napon belül beadni a birtokba adás iránti kérelmét, akkor külön végrehajtási eljárást indíthat az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése és birtokba adása érdekében. Ekkor a bíróság végzésben rendeli el az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését, amelyet a végrehajtó foganatosít.

Jogosultságok és eljárási lépések a végrehajtási eljárásban

A blogcikk szerzője Dr. A bírósági végrehajtás egy polgári nemperes eljárás, amelynek során a bíróság, illetve a végrehajtásra felhatalmazott egyéb szerv elsősorban vagyoni kényszerrel juttatja érvényre a kötelezettség teljesítésére vagy biztosítására irányuló szankciót. A bírósági végrehajtási eljárás két fő szakaszból áll: a végrehajtás elrendelésének és a végrehajtás foganatosításának a szakaszából. A végrehajtás foganatosításának szakaszára csak a végrehajtás elrendelése után kerülhet sor. A foganatosítás szakaszban történik meg a konkrét végrehajtási cselekmények elvégzése, így ebben a szakaszban realizálódik a végrehajtás fogalmi elemét képező állami kényszer tényleges alkalmazása.

Kérdés: Mikor kerülhet sor az ingatlan-végrehajtás teljesítésére? Ultima ratio, vagyis végső eszközként alkalmazható, amely során a fokozatosság elve érvényesül, amely alapján a vagyontárgy csak a törvényalkotó mérlegelése szerinti csekélyebb súlyú vagyoni kényszerintézkedések alkalmazását követően, azok kimerülése vagy sikertelensége, esetleg a beláthatatlanul hosszú időtartam miatt kerül értékesítésre. Az adós tulajdonában álló bármely ingatlan végrehajtás alá vonható, nem akadályozza azt sem az ingatlan jogi jellege, sem pedig annak a terhei.

Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését - ideértve az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a megfizetését - követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére akkor intézkedhet, ha a bírósági végrehajtásról szóló törvény (Vht.) 7. § (2) bekezdése szerint a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a 138/C. § (lakás fekvése szerinti illetékes jegyzőt 15 napon belül) szerinti tájékoztatástól számított 60 nap eltelt. Vht. 139. § (3)A végrehajtó az ingatlan árveréséről szóló hirdetményt a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában. A hatályos szabályok szerint a becsérték megállapításától számítva 3 hónapon belül kell közzétenni az árverési hirdetményt, az árverés lebonyolítása ezzel kezdődik meg.

Az első lépés: a végrehajtást kérőnek kifejezetten kérnie kell az ingatlan értékesítését. Ez külön, az ingatlan értékesítésére irányuló kérelmet jelent, nem értelmezhető annak a végrehajtást kérő végrehajtási lapon tett azon nyilatkozata, amely szerint a teljes vagyonra kiterjedő végrehajtást kér, akként, hogy ezt a külön feltételt is teljesítené. A becsérték - Vht. 140. A végrehajtó az ingatlan értékesítésére akkor keríthet sort, ha az adó- és értékbizonyítvány kiállításától 6 hónapnál több idő nem telt el. Amennyiben ez alatt az időtartam alatt nem sikerült az árverést kiírni, a becsérték újabb megállapítását kell kérni.

Előfordulhat továbbá, hogy a becsérték megállapítását követően az árverés kiírása megtörtént, de az értékesítés sikertelen volt. A végrehajtási eljárás első szakasza a végrehajtás elrendelése. A végrehajtható okirat kiállítására irányuló kérelem a megfelelő formanyomtatványon nyújtandó be. A bíróság a szóban előterjesztett kérelmet a végrehajtható okirat nyomtatvány kitöltésével foglalja írásba.

A végrehajtást kérő köteles közölni az adós nevét és az azonosításához szükséges adatokat, továbbá legalább egy adatot az adós lakhelyére, székhelyére, munkahelyére, illetve a végrehajtás alá vonható vagyontárgyainak helyére vonatkozóan. A teljesítési határidő letelt. Tartásdíj és más hasonló, tartásra irányuló járadékszerű szolgáltatás behajtására a hat hónapnál régebbi részletekre csak akkor lehet végrehajtható okiratot kiállítani, ha a végrehajtást kérő valószínűsítette, hogy a hátralék az adós rosszhiszemű magatartására vezethető vissza, vagy annak érvényesítését alapos okból mulasztotta el. A végrehajtási lap tartalmazza a végrehajtandó határozat kivonatát, valamint mindazokat az adatokat, amelyekre a végrehajtónak az eredményes eljárás céljából szüksége van.

Minden ügyben rendszerint egy végrehajtási lapot kell kiállítani, kivéve, ha a követelés több végrehajtást kérőt illet meg, vagy a végrehajtást több adós ellen kell foganatosítani. Ha a végrehajtási kérelem alaptalan, a bíróság a végrehajtási lap kiállítását végzéssel megtagadhatja. A végzést a végrehajtást kérő megfellebbezheti. A kérelemtől eltérő tartalommal állíthatja ki a végrehajtási lapot a bíróság, ha a kérelem részben alaptalan (pl. a kamat összegét a végrehajtást kérő rosszul számította ki).

Az árverésre történő felkészülés és regisztráció fontos része a folyamatnak. Önmagában a végrehajtó a lefoglalást és az árverést követő jogi lépéseket kezdeményezi, azonban a vevőnek észben kell tartania, hogy a közvetlen letiltás és a bankszámla végrehajtása speciális szabályok szerint működik. A munkáltató köteles az adós munkabéréből a letiltásban meghatározott összeget levonni és kifizetni a végrehajtást kérőnek, vagy átutalni a végrehajtó letéti számlájára. A nettó munkabérből általában legfeljebb 33%-ot lehet levonni, kivételesen legfeljebb 50%-ot, és a minimálbér nettó összegének 60%-át meg nem haladó része mentes a letiltástól. A bankszámla végrehajtása esetén a forintban tartott összeg kerül előnyben részesítésre, és több számlatulajdonos esetén a követelés rangsora szerint történik a letiltás.

Az ingatlan lefoglalása és értékesítése során a földhivatali nyilvántartásba történő bejegyzés is szem előtt van: a lefoglalt ingatlan adatait a végrehajtó a földhivatalnál jegyző közreműködésével bejegyzi, amely nem teszi forgalomképtelenné az ingatlant, de a tulajdonszerzés így korlátozott lehet. Az ingatlan értékesítése csak az adós egyéb vagyontárgyaiból fennálló fedezet megtörtént vagy aránytalanul hosszú idő eltelte esetén történhet. A becsérték megállapítását követően 3 hónapon belül kell közzétenni az árverést, és az árverés megrendezéséhez szükséges minden előkészítő cselekményt ennek figyelembevételével kell végrehajtani. A becsérték megállapítását követően a végrehajtó 6 hónapnál nem régebbi becsérték alapján intézkedhet az ingatlan árverezése felől.

Az árverések során a nyertesnek kötelezettségei vannak: a vételárat köteles az árverésen nyomban kifizetni, és az ingatlant a jogszerű átadás után veheti birtokba. A jogszabályok szerint a kiköltözést és birtokba adást a végrehajtó foganatosítja: amennyiben az adós a határidőn belül nem távozik, a végrehajtó további intézkedéseket tehet, ideértve a rendőrség beavatkozását is. A bíróság a végrehajtási eljárás során kiadott határozatokkal lehetőséget ad a gyorsítással, de a folyamat gyorsítása nem mehet a becsérték közlésének és licitálás 60 napos időtartamának rovására; a törvény 30 napot biztosít a becsérték közzétételére és az árverés megindítására. A végrehajtó a lefoglalt ingatlant csak akkor értékesítheti, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva teljesíthető.

Beépített jogorvoslati lehetőségek és speciális esetek

Ha az adós egyetlen lakóhelye az árverés alá vont ingatlan, és az az adós lakóhelye a végrehajtás megindítását megelőző hat hónapban is így volt, akkor ezt a feltételt a végrehajtó lakóingatlan-különös rendelkezéseinek figyelembevételével ellenőrizheti. A becsérték közlésétől számított 15 napon belül lehet kifogást benyújtani a becsérték ellen. A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a földhivatali bejegyzés kézbesítését követően 45 napot követően intézkedhet. A jogorvoslati lehetőségek közé tartozik, hogy a felek fellebbezéssel élhetnek a végzés ellen, vagy a végrehajtói lap kiállítását megtagadó vagy módosító végzés ellen is van lehetőség felülvizsgálatra. A végrehajtási eljárás során a feleknek a jogorvoslati jogok széles tárháza áll rendelkezésre, amely magában foglalja az inkasszóval kapcsolatos jogorvoslatot is, ha banki számláról van szó.

• A fentiek szerint az adósnak és az adóstól függő tulajdonosi helyzetnek több feltétele egyszerre kell fennállnia a különleges védelmi szabályok alkalmazásához.
• Az ingatlan értékesítése előtti becsérték megállapítása és a gyorsított eljárások célja a határidők betartása és a hatékony kielégítés biztosítása.
• A végrehajtási eljárás során a lefoglalt ingóságok értékesítése is lehetett, amelyre külön szabályok vonatkoznak, ideértve az árverés sorrendjét és a rendes licitek lebonyolítását.

Az ingatlan értékesítésével kapcsolatos szabályozás részletesen meghatározza a becsérték megállapítását és a kikiáltási ár meghatározását, valamint az előleg mércéjét és a fizetési kötelezettségek határidejét. Ha az árverés sikertelen, a végrehajtást kérő általában visszajuttatja az ingatlant, vagy a licitált összegek alapján történik a további intézkedés. Az ingatlan értékesítésére csak abban az esetben kerülhet sor, ha a követelés a többi vagyontárgyból nem fedezhető, vagy a gyorsabb kielégítés érdekében szükséges.

1. Végrehajtási eljárás megindítása és a kérelem benyújtása
2. Ingatlan becsértékének megállapítása
3. Ingatlan lefoglalása és jogi bejegyzése a földhivatalnál
4. Árverés kiírása és licitálás
5. A nyertes vételárának kifizetése és az ingatlan birtokba adása

tags: #vegrehajtasi #arveres #kikenyszeritese

Népszerű bejegyzések:

• Hogyan építsünk felhallgató kimenetet Dell/Alienware fejhallgatókhoz: részletes útmutató
• Jelzáloghitel-biztosítási konstrukciók összefoglalása
• Készházak és könnyűszerkezetes építészet Magyarországon: mit érdemes tudni
• Mit tudjon az E-jelölésről és az e-Markról
• Tetőcsere finanszírozása: pályázatok és napelemes rendszerek