Balla Ingatlaniroda vélemény: tapasztalatok, szerződések és jutalékok

Van valakinek tapasztalata a Balla ingatlanközvetítő irodával? Budapesten is van Balla iroda, nagyon korrekt az ügyintézésük. A Balla Ingatlan speciális helyzetben van a hazai piacon, hiszen 50 irodájuk közül 25 saját tulajdonú, és ezekben dolgozik munkatársaik hetven százaléka.

Felhasználói tapasztalatok, személyes történetek

Én ugyan (tavaly) nem a Balla mellett döntöttem, sajnos vagy nem sajnos, hanem egy egész más ingatlanosnál. Hasonló árban próbálkozom eladni az ingatlanom, de nem sok sikerrel. Nemsokára lejár a kizárólagos szerződés, és tanácstalan vagyok, folytassam-e velük, mert egy harmadik ingatanos szerint túl magas az ár, lejjebb kell árazni, mert erősen felújítandó.

A mi házunkat úgy adták el, hogy az első vevő megvette, akit az ügynök elhozott - és nem azért, mert alul volt árazva. Az első lakást megvettük, amit személyesen is is bemutatott. A kizárólagosság miatt 4% volt a jutalékuk.

Volt velük is megbízási szerződésem. Két éven át volt a piacon a lakás és egy vevőt nem hoztak. Végül magam adtam el az általam elvárt áron.

Néhány hete keresett meg egy barátom, hogy van egy sztorija. Akart venni a Tisztviselőtelepen egy házrészt, ami ugyan romos volt, de ő szerette volna eredeti szépségében visszaállítani (vannak ilyen emberek). Teljesen természetes, hogy ilyenkor mindenki egyből az irodával azonosítja az elkövetőt. De vajon tényleg nem felelősek az ingatlanirodák azért, amit az ingatlanosaik művelnek?

Szerződéstípusok, kizárólagosság és kilépési lehetőségek

A vizsgálat során azt tapasztaltuk, hogy vagy (eseti) megbízási, vagy kizárólagos megbízási szerződéssel dolgoznak a közvetítőirodák. Több iroda is kiemeli, hogy kizárólagos megbízási szerződés kötése esetén ehhez az opcióhoz kedvezményeket társít. Lényege, hogy a hirdető más irodával nem áll szerződésben, illetve nem is fog más szolgáltatóval szerződéses viszonyba lépni, ő maga azonban eladhatja/kiadhatja az ingatlant.

Kizárólagost pedig nem ajánlom senkinek (vagy csak határozott időre), mert az kötelmekkel jár az eladóra nézve. Kizárólagost nem adnék 3 hónapnál tovább. Mozgassa magát, dolgozzon ha 3 hónap alatt nem hoz megszüntetném a kizárólagosságot és más ingatlan irodával is szerződnék.

A szerződés lényeges pontja, hogy az adott esetben kizárólagos, vagy „sima” szerződésből a fogyasztó miképpen tud kilépni. Az mindegyik szerződés esetében természetes, hogy rendkívüli felmondással mindenki élhet, ám ezek a rendkívüli felmondások csupán a megbízott súlyos szerződésszegése esetében léptethetőek életbe. Rendes felmondással több iroda esetében is élhetünk bármikor, jellemzően a nem kizárólagos szerződések esetében.

Rövid határozott idejű kizárólagos szerződés (jellemzően 3, 6, 12 hónap) választása mellett jutalékkedvezmény is elérhető, de ezen időn belül vagy igen magas (akár a jutalék teljes mértékét elérő) kötbér ellenében mondhatunk fel, vagy más esetekben (a bírósági határozatokból kiindulva tisztességtelen és semmis) a jutalék kerül felszámításra abban az esetben is, ha az ingatlant nem a megbízott segítségével értékesítették.

Uram bocsá', én szóljak az ingatlanosnak, hogy bocsi, de lejárt a fél éves szerződés??? Ezt a lehetőséget a törvény biztosítja neked, függetlenül attól, hogy az iroda mit szeretne a torkodon letolni. Már van predecens bírósági ítélet is, azt hiszem a Duna House ellen.

Jutalékok, díjszabás és átláthatóság

Az irodák jelentős része sikerdíjat számol fel, amennyiben értékesíti az ingatlant: ezt a sikerdíjat jutalékos formában számlázza ki a megbízónak. Sajnos a legfontosabb adat; a jutalék mértéke egyáltalán nem, vagy csak hosszas keresgélés után érhető el online a legtöbb irodánál. Valljuk be a fő szempont az iroda kiválasztásánál, hogy utánajárunk, hány %-os jutalékkal dolgoznak.

Az irodák alapvetően személyes közbenjárással értékesítik a meghirdetett ingatlanokat, de az utóbbi években alapvetővé vált az is, hogy a felkínált lakásokat, házakat online portálokon is elhelyezik. Minden irodánál megfigyelhető, hogy a vevőik a szolgáltatásokat ingyenesen vehetik igénybe, tehát minden esetben az eladót/bérbeadót terhelik a költségek (hirdetés feladási díj, jutalék, ügyvédi költségek, stb.).

Több ingatlanközvetítő iroda jutalékkedvezményt kínál azon ügyfeleinek, akik kizárólagos megbízási szerződést kötnek velük. Az egyik esetben például 3%-os, illetve 5%-os jutalékra számíthatunk, szemben az eseti megbízási szerződéssel járó alapjutalékra rakódó +1%-os, +1,5%-os jutalékkal.

A jutalékok mértéke egy irodán belül is széles skálán mozog, ami függ az értékesítők tapasztalatától. Több szolgáltató is úgy határozza meg a jutalék mértékét, hogy az függ az ingatlan elhelyezkedésétől és/vagy értékétől. Tipikus példa erre az alábbi: 2 millió Ft-ig 150.000 Ft; 2-10 millió Ft között 300.000 Ft; 10 millió Ft fölött 3%.

Ez a megoldás azonban nem túl előnyös az eladókkal szemben. Nézzük meg néhány konkrét példán keresztül, hogy hogyan alakulhatnak arányaiban ezek az összegek. 2 millió Ft-ig 150.000 Ft: Tehát akinek 900.000 Ft-ért sikerül értékesíteni az ingatlanát, az is 150.000 Ft jutalékot fizet. 2-10 millió Ft között 300.000 Ft: Ez elég széles skála, hiszen nem mindegy, hogy 2.100 000 Ft-ért adom el a lakásomat, vagy 7.800 000-ért. 10 millió Ft fölött 3%: Vegyünk 30.000 000 Ft-ot; eszerint az eladó 900.000 Ft-ot fizet ki jutalékként. Ha azonban 80.000 000 Ft az eladási ár, annak a 3%-a 2.400 000 Ft.

Alapdíj és sikerdíj kombinációja sem ritka: néhány iroda alapdíjat is számít fel, tehát sikertelen értékesítés esetén is kell bizonyos összeget fizetni. Az eladók részére tanulság lehet, hogy érdemes a szerződés előtt foglalóként legalább az ingatlanközvetítő jutalékával megegyező összeget kérniük.

Átláthatóság, megtévesztő gyakorlatok és hatósági vizsgálatok

Ami feltűnő és zavaró is volt egyben: a 15 tesztelt ingatlanközvetítő cég közül mindössze a kifejezetten online közzétételt vállaló közvetítők mellett csupán egyetlenegy irodát találtunk, akinek a szerződési feltételei a honlapján elérhetőek voltak. Az átláthatóság megkívánná, hogy az ÁSZF és az egyéb kiegészítő szerződési feltételek elérhetőek legyenek már a honlapokon is.

Magyarországon 15, online is elérhető ingatlanközvetítő oldalt vizsgáltunk meg 2019. február-márciusban fogyasztóvédelmi szempontból. A vizsgálat elsősorban a díjszámítás módszereire, a jutalékrendszer szerződéses hátterére, a megtévesztő állításokra, valamint a szerződési feltételekre terjedtek ki. A kutatással egy időben is folytak még eljárások a Pest megyei Főügyészség döntései kapcsán, melyben több irodával szemben is indítottak keresetet a szerződési feltételeik tisztességtelen volta miatt.

A fogyasztóvédelmi hatóság több szegmensben is szabott már ki bírságot olyan esetekben, amikor az „akciós” felirat esetében az eredeti ár nem volt megtalálható, vagy azt sosem kísérelték meg azon az áron értékesíteni. A hatóságok a tisztességtelen gyakorlatokra vonatkozó eljárásuk során több ízben mutatták be, hogy melyek azok a - jellemzően piacelsőségi - állítások, amelyek jogsértőnek minősülnek.

Reklámok és piacelsőségi állítások

A közvetítők igyekeznek többféle szlogennel, állítással kiemelni cégüket. A fő elvárás az, hogy a piacelsőségi állítások bizonyíthatóak legyenek. Az egyik vállalkozás szerint ők a „Legtöbb irodával rendelkező cég”, amit igazolni látszik saját statisztikájuk is, ugyanakkor bizalomnövelő lenne, ha ezt az állítást az oldalukon alá is tudnák támasztani (évszám, irodaszám, stb.).

Egy másik cég azt állítja magáról, hogy ő a „Legismertebb ingatlan és hitelközvetítő”. Erre az állításra egy kutatóintézeti kutatást hoz bizonyítékként. Fontos ugyanakkor, hogy a GVH korábbi határozatai alapján a kutatások is csak abban az esetben „védhetik” a piacelsőségi állítást, amennyiben azok aktuálisak, és nem hozzák tisztességtelenül hátrányba a piaci konkurens cégeket.

Találkoztunk több iroda esetében is „AKCIÓ” és „ÁRCSÖKKENÉS” feliratokkal, de csak 1 irodánál tudtuk meg az eredeti árakat is, tehát azt, hogy az adott ingatlan ára mennyivel csökkent az eredetihez képest. Az ingatlanok értékesítése során is alkalmas lehet egy ilyen hirdetés a megtévesztésre, amennyiben az eredeti hirdetett áron sosem kínálták az ingatlant, vagy az eredeti ár nem látható, nem érhető el.

Franchise rendszer, felelősség és panaszkezelés

A hazai ingatlanirodák jelentős része ugyanis valamelyik nagy lánchoz tartozik, azonban önálló cégként működnek - magyarul franchise partnerek. A dolog persze visszafele is működik: ha valami probléma van egy kis irodával, akkor a károsult nem a nevesincs cégecskére rág be, hanem a Duna House-ra, vagy az Otthon Centrumra.

Az Otthon Centrum például igyekszik elég komolyan venni ezeket a problémákat. Legalábbis amikor megkérdeztük őket, részletesen kifejtették, hogy "a franchise tulajdonos és a partnerek közötti szerződés kiterjed az ügymenet és a szervezet működésének teljes körű szabályozására is".

"A kérdések nagy részére igen egyszerű választ tudok adni, mert természetesen nem dolgoznak a hálózatunkban olyan kollégák, aki ellen büntető eljárás van vagy volt. - kezdte alapos válaszát Balla Ákos a Balla Ingatlaniroda tulajdonos-ügyvezetője. - Minden jutalékot visszafizetünk, vagy árengedményt adunk amennyiben a cégünk hibázott; bár ilyen eddig nem fordult elő: az nem hiba hogy lassan adunk el egy ingatlant, vagy nem annyiért, amennyiért az eladó megálmodta, hanem annyiért amennyit a piac indokol.

Előfordult hogy megvontuk a franchise jogot egy partnerirodától, de ennek - szerencsére - nem tisztességtelen üzleti magatartás volt az oka. A kérdéseinket majd' egy hónapja elküldtük a Duna House-nak is, akik először egy kis türelmet kértek, utána sajnos már választ sürgető levelünkre se feleltek. Kár.

Rákérdeztem arra is, hogy visszafizeti-e a Duna House a közvetítői jutalékot, ha a közvetítőnek felróható okból állnak el a felek egy megkötött adásvételi szerződéstől. Mint írták, ilyen eset igen ritkán fordulhat elő, mert szabályaik alapján ez elvileg nem történhet meg, de természetesen ha a partner vagy az értékesítő hibázik és emiatt elállnak a felek, akkor kötelezhetik őket a visszafizetésre.

Piaci esélyek, eladási idő és árképzés

Az, hogy mennyi idő alatt lehet eladni, sok mindentől függ, nagyértékű ingatlan optimális értékesítési ideje kb. 6 hónap. Egy átlagos lakásé 3. Ha én ingatlanügynök lennék, hozzá sem nyúlnék olyan ingatlanhoz, amit minden lúzernak odaadtak. Ja, Magyarországon sose lennék ingatlanügynök.

Mindegyik ugyan azon a piacon működik. Egyiknek sincs nagyobb esélye az eladásra, mint a másiknak. Az ügynökök meg csak akkor mozdulnak meg, ha rövid időn belül pénzt láthatnak belőle. Ez nem igaz. És pont a Balla kedvezőbb díjakkal dolgozik, mint sokan mások.

Árképzés gyakorlati tanácsok

Kérjünk piaci összehasonlítást és indoklást az árkalkulációhoz.
Ne kössünk hosszú kizárólagos szerződést automatikusan; mérlegeljünk 3 hónapos határozott időt.
Szerződés aláírása előtt tisztázzuk a felmondási feltételeket és a kötbér mértékét.
Érdemes foglalót kérni, legalább a várható közvetítői jutalék összegének megfelelő mértékben.

Összehasonlítás: irodahálózatok és eloszlás

A vállalkozások közül 7 franchise rendszerben működik, értelemszerűen nagyobb irodaszámmal, míg 8 vállalkozás 1-1 irodát működtet. Az alábbi táblázat szemlélteti néhány vizsgált vállalkozást és irodáik számát:

Név	Budapesti irodák száma	Vidéki irodák száma	Összes iroda
Otthon Centrum	90	103	193
Duna House	70	64	134
Balla Ingatlaniroda	20	30	50
Smart Ingatlan	14	19	33

Fogyasztóvédelmi megállapítások és ajánlások

A kutatás során a díjszámítás módszereire, a jutalékrendszer szerződéses hátterére, a megtévesztő állításokra, valamint a szerződési feltételekre terjedtek ki a vizsgálatok. A kutatással egy időben is folytak eljárások a Pest megyei Főügyészség döntései kapcsán, melyben több irodával szemben is indítottak keresetet a szerződési feltételeik tisztességtelen volta miatt.

A jogsértő díjfeltüntetés, eldugott feltételek és díjak, szinte mindig jól járó mamutcégek, vagy őket követő kisebb irodák problémái miatt fontos, hogy az eladók tisztán lássanak a szerződéskötés előtt. A tesztet a Fogyasztóvédők M... (a kutatás részletezése a fogyasztóvédelmi anyagban található).

Kolorcity Kazincbarcika SC - Videoton FC Fehérvár

Gyakorlati javaslatok eladóknak

Ne írjunk alá hosszú kizárólagos szerződést automatikusan; tárgyaljuk meg az időtartamot és a felmondás feltételeit.
Kérjük számon az irodán a szerződési feltételeket és a pontos jutalék mértékét, írásban.
Fontoljuk meg a foglaló mértékét az előszerződés megkötése előtt.
Ha a szerződésben tisztességtelen kikötést találunk (pl. jutalék követelése teljesítés nélkül), jogi tanácsot kérjünk.
Keressünk referenciákat, korábbi eladó ügyfelek tapasztalatait, és ne csak a szlogenek alapján döntsünk.

Ne feledjük: egyik iroda éppen annyira olyan mint a másik, amennyire egyik könyvelő, tanár, mérnök, pénztáros, stb. Szerintem csak 1 Balla ingatlanközvetítő iroda van - a tapasztalatok és a helyi irodák referenciái sokat számítanak.

tags: #velemeny #balla #ingatlaniroda