Verőce zártkert átminősítése: helyi rendeletek és gyakorlati útmutató
A jelen cikk a 2026. évben hatályos helyi rendeletek és jogszabályi változások összefoglaló áttekintését adja a zártkerti ingatlanok művelési ágának kivonásáról a fővárosi övezetekben, különös tekintettel Verőcére és a környező kerületekre. A cél az, hogy a tulajdonosok és érintettek számára egyértelmű legyen, mikor és hogyan lehet kérelmezni a művelés alól kivett terület bejegyzését, milyen feltételek szükségesek, és mire érdemes felkészülni a földhivatali eljárás során.
Amit a jogszabályok és rendeletek meghatároznak
A Budapest Főváros XVIII. kerületében (Pestszentlőrinc-Pestszentimre) kiadott önkormányzati rendelet a kerület területén található zártkerti ingatlanokra vonatkozóan lehetőséget ad a művelési ág alóli kivonás bejegyzésére, tulajdonosi kezdeményezésre, a Kerékvágás út - Alacskai út - Aratás utca által Határolt területen. Hasonló eljárás érvényes a Budapest XXI. kerület Csepel Önkormányzatánál a kijelölt területeken is: a Csepeli út-II. Rákóczi Ferenc út-Vízmű utca-Csepeli határ - Szederfa utca-Almafa utca által határolt zónában lehet kérelmet benyújtani. Budafok-Tétény, XXII. kerület 4/2026. (II. 16.) rendelete ugyancsak meghatározza a zártkerti kivonás lehetőségeit az ottani területek megjelölésével.
A lényeg tehát: a művelés alóli kivonás nem automatikus átalakulás - a település vagy kerület kijelöl egy területet rendeletben, amely lehetőséget ad a kivonásra, és ezt követően a földhivatali eljárásban kell kérvényezni a kivonást a 2021. évi C. törvény 72/E. § szerinti kérelem benyújtásával. A helyi rendelet tehát csak az elérhetőséget jelöli ki, a tényleges átminősítéshez továbbra is a földhivatal által meghatározott eljárás és feltételek érvényesek.
Mikor érdemes hozzákezdeni a kivonáshoz
Ha a telek tényleges funkciója már rég nem mezőgazdasági (például régi présház vagy üdülő található rajta), és a terület a kijelölt zónában van, akkor a földhivatali eljárás gyorsabban megy végbe, és kevesebb önkormányzati egyeztetés szükséges. A gyakorlatból ismert két gyakori hiba: a foglaló átvétele után kezdik meg a kivonást, és azt gondolják, hogy a kivonás egyben átminősítés lakóövezetté. Mindkettő külön eljárás és feltételek kérdése.
Kivonás a következő feltételek fennállásakor kérhető: hatályos önkormányzati rendelet kijelöli a kérelmezhető területet; az ingatlan zártkertként szerepel a tulajdoni lapon; csatolják az önkormányzati rendeletre való hivatkozást és a szükséges mellékleteket (helyszínrajz, tulajdoni lap, meghatalmazás); érint-e épület feltüntetésére is sor kerülhet a kérelemben.
Hogyan zajlik a kérelem beadása
A kérelem az 2021. évi C. törvény 72/E. § szerinti „adatváltozás bejegyzése iránti kérelem”. A későbbiekben várható egy további lehetőség: „A zártkerti művelés alól kivont területként történő feltüntetés iránti kérelem”. A kérelemben hivatkozni kell az önkormányzati rendeletre, csatolni a szükséges mellékleteket (helyszínrajz, tulajdoni lap, meghatalmazás), meg kell jelölni, érint-e épületet.
Részleges kivonás is lehetséges telekmegosztással, de a jogi jelleg (művelés alól kivett terület) csak megosztás mellett érvényesíthető; a megosztás telekalakítási eljárást igényel. A kivonás önmagában nem építési engedély; beépíthetőséghez továbbra is övezeti besorolás, minimális telekméret, közműellátottság és más feltételek szükségesek.
Hogyan néz ki az ingatlan a tulajdoni lapon
Ha nincs épület: „zártkerti művelés alól kivett terület”. Ha van épület: „zártkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]”. A kivonás tehát jogi lépés az ingatlan használatának módosítására, de nem automatikus építési jog.
Beépíthetőség és a gyakorlat
A kivonás nem építési engedély a zártkerti területekre nézve. A beépíthetőség feltételei továbbra is az OTÉK és a helyi építési szabályzat szerint értelmezettek: övezeti besorolás (TÉKA), minimális telekméret, közműellátottság, nincs kisajátítási korlátozás, nincs helyi védelem vagy útterv. A kivonás tehát csak az első lépés a bizonytalan jogi helyzet megszüntetésére, de építési jogot közvetlenül nem ad.
Verőce konkrét példája és a helyi rendeletek
A Verőce Község Önkormányzata a 2025-ös jogszabályváltozások nyomán a Településrendezési Tervét rendezi úgy, hogy a belterület közigazgatási és a külterületi területek között rögzítse a kivonás lehetőségeit. A SZ-1, SZ-2 és SZ-3 jelű mellékletekben foglalták össze a Verőce Településrendezési Tervet, Belterület, Dél- és Észak-mellékletek szerint. Ezek a rendeletek egyértelműsítik, mely területeken lehetőséges a kivonás, és milyen feltételek mellett lehet azt megtenni. A 314/2012. (XI.8.) Kormányrendelet szerinti OTÉK és az építési követelmények pedig részletesen meghatározzák a teleképítés és zöldfelületek előírásait is. A döntés meghozatala után az önkormányzat megfontolja mind az elővásárlási jog helyi alkalmazásának lehetőségét, mind a zártkerti ingatlanok átsorolásának megkönnyítését.
A jogszabályi környezetben megjelent LXVII. törvény és a kapcsolódó végrehajtási rendeletek még nem kerültek teljes körűen kihirdetésre, így a gyakorlatban az önkormányzatok és földhivatalok továbbra is a 2021. évi C. törvény és az OTÉK előírásai szerint járnak el. A gyakorlati hatások közé tartozik, hogy az átminősítéshez szükséges területek kijelölése és a végrehajtási rendeletek megjelenése után gyorsulhat a kivonási eljárás és a finanszírozási lehetőségek megnyílása az érintett területeken.
Gyakorlati tanácsok a tulajdonosoknak
- Írjon az érintett önkormányzathoz, és kövesse a kijelölt területre vonatkozó rendeletet.
- Gyűjtse össze a szükséges dokumentumokat: helyszínrajz, tulajdoni lap, meghatalmazás, épületfeltüntetés - ha érintett.
- Kérje ki jogi tanácsadó és ingatlanközvetítő segítségét az értékbecslés és a kivonási folyamat során.
- Ne várja meg az építési engedélyt a kivonást követően; az építőipari jogszabályok és övezeti feltételek továbbra is érvényesek.
Tájékoztató összegzés
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása egy jogi és önkormányzati szinten koordinált folyamat, amelynek kulcsa a helyi rendeletek megléte és a földhivatali eljárás betartása. A kivonás első lépése a terület kijelölése a rendeletben, majd a kérelem benyújtása a 72/E. § szerinti eljárásban. A kivont terület elvileg beépíthető lehet, de ezt sok feltétel és további engedélyei szükségessé teszi. A história: Verőce és Csepel, valamint Budafok-Tétény példáin keresztül jól látható, hogy a helyi önkormányzatok aktívan dolgoznak a jogszabályok hatályba lépése után az unikális átminősítés megkönnyítésén.
| Terület | Rendelet szerinti hivatal | Kérelmezés feltétele | Értékbecslés és finanszírozás |
|---|---|---|---|
| Kerékvágás út - Alacskai út - Aratás utca területe | XVIII. kerület Önkormányzata | Hatályos rendelet és zártkerti nyilvántartás a tulajdonlapon | Hitelkonstrukciók elérhetősége |
| Csepeli út - II. Rákóczi Ferenc út - Vízmű utca területek | XXI. kerület Önkormányzata | Hivatkozás rendeletre, helyszínrajz, földhivatal | Átminősítés alapján banki feltételek |
| Verőce külterületi részei | Verőce Önkormányzat | SZ-1, SZ-2, SZ-3 mellékletek szerinti területek | Változó, a rendelet hatálya alatt |
Források és jogszabályok: 2025. évi LXVII. törvény a Magyarország versenyképességének javítása érdekében; 2025. évi LXVII. törvény végrehajtási rendeletei; Magyar Közlöny 2025. évi 126. szám.
tags: #veroce #zartkert #atminositese