Vételi ajánlat: mit jelent, mikor kötelező és mire figyeljük ingatlanvásárlás során
Lakás, lakóház vagy más ingatlan vásárlásánál biztosan szembe találkozol valamelyik kifejezéssel, különösen akkor, ha ingatlanközvetítő közreműködésével zajlik az ügylet lebonyolítása. A vételi ajánlat a vevő egyoldalú, az eladónak címzett nyilatkozata, amelyben kifejezi az adott ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékát. Ez a nyilatkozat tartalmazza az ingatlan adatait, a vételárat, a fizetési feltételeket (ütemezés, határidő, stb.), különöse tekintettel a foglalóra.
Mi a vételi ajánlat és miért fontos?
Az eladó a vételi ajánlatot elfogadja vagy elutasítja. Erre általában a vevő által meghatározott határidő áll rendelkezésére, ez az ajánlati kötöttség időtartama, amely lehet azonnali, vagy néhány napos vagy akár hosszabb határidő. Ha az eladó lényeges kérdést (pl. vételár összege) tekintetve az ajánlattól eltérően fogadja el az ajánlatot, akkor az új ajánlatnak minősül a részéről, aminek elfogadásáról vagy elutasításáról a vevőnek kell nyilatkoznia. A vételi ajánlat megtételével és annak elfogadásával az adásvétel létrejön. Mindkét nyilatkozat megtétele csak írásban érvényes, tekintettel arra, hogy ingatlanra vonatkozik.
Az írásba foglalás történhet papír alapon készített és aláírt okirat formájában, vagy elektronikus aláírással (általában AVDH) ellátott pdf dokumentum formájában. A bíróság iránymutatása és a joggyakorlat alapján a vételi ajánlatnak legalább a következőket kell tartalmaznia: vevő neve, születési neve, születési helye és ideje, lakcíme, ha lehet a személyi azonosítója, az érintett ingatlan helyrajzi száma és címe, a vételár összege, vevő kötelezettségvállalása az ingatlan megvásárlására, keltezés helye és ideje, aláírás.
Miért lehet előnyös és mi a hátránya?
A vételi ajánlat egy fontos dokumentum, amely joghatás kiváltására alkalmas, tehát aláírása következményekkel jár. Előnyei közé tartozik az írásba foglalás szükségessége és a jogi kötelezettség, amellyel a vevő jelzi szándékát. Hátránya, hogy ajánlati kötelezettséget keletkeztet, elfogadása pedig az adásvételi szerződés megkötéséhez vezet. A feltételeken a felek csak közös megegyezéssel változtathatnak az elfogadás után.
Fontos megérteni, hogy a vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat között a különbség elsősorban a tartalomban van: a szándéknyilatkozat inkább vizsgálódó, bizonyos esetekben nem kötelez, míg az ajánlat konkrét feltételeket tartalmazó, kötelező érvényű nyilatkozat. A vételi ajánlat tehát jogi értelemben előkészíti a szerződést, és az elfogadásával létrejön a végleges adásvételi szerződés.
Előszerződés és előszerződéshez kapcsolódó tények
Az előszerződés is sokban hasonlít a vételi ajánlathoz. Ebben a felek megállapodnak abban, hogy későbbi időpontban szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Az előszerződést teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalva, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva, de legalább két tanúval hitelesítve szükséges megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek megkötni a végleges adásvételi szerződést; ennek elmaradása esetén bármelyikük bírósághoz fordulhat a szerződés létrehozása érdekében. Az előszerződésben minden lényeges körülmény legyen feltüntetve, és a felek alaposan gondolják át nyilatkozataikat.
Fontos megemlíteni, hogy a Lakástörvény módosítása 2021. január 1. napján egyértelművé tette: a vételi ajánlat megszerkesztése és az okiratba foglalása nem tartozik az ingatlanközvetítő tevékenységébe. Okiratszerkesztés alatti tevékenység az ügyvéd vagy közjegyző feladata. A közvetítő segíthet a szerződéskötés előkészítésében és a szükséges dokumentumok beszerzésében, de az okiratok szerkesztése kizárólag jogi okiratképzés keretében történhet.
Foglaló, előleg és ajánlati biztosíték - mi a különbség?
Gyakran előforduló kérdés, hogy foglalót, előleget vagy ajánlati biztosítékot hogyan kell értelmezni. Megállapításuk a következő:
- Előleg: a vételár 5-20%-a közötti összeg; visszajár, ha az ügylet meghiúsul; előleget csak ingatlanra vonatkozó előszerződésben lehet kikötni, a vételi szándéknyilatkozattal nem.
- Foglaló: a vételár körülbelül 8%-a; szintén a vételár része, de egyben jogi biztosíték is. Ha a vevő hibájából hiúsul meg, a foglaló elveszik; ha az eladó hibájából, az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Foglalót csak érvényes szerződéshez kapcsolódóan lehet átadni (adásvételi szerződés vagy előszerződés).
- Ajánlati biztosíték: általában 500 000 - 1 000 000 Ft közötti összeg; ezt az ingatlanközvetítő számára adják, nem az eladónak. Ha az összeg átadása után nincs érvényes adásvételi szerződés, visszakereshető lehet.
Külön fontos, hogy a foglaló átvételi elismervénye tartalmazza a vevő és az eladó adatait, az ingatlan adatait (címe, helyrajzi száma), a vételárat, a tervezett fizetési ütemezést és határidőket, az átvett összeg pontos összegét, hogy az összeg foglalónak minősül-e, mindkét fél aláírása. A tanúk jelenléte itt is javasolt a teljes bizonyító erejű magánokirati formáért.
Mit kell tudni hitel esetén?
Ha hitel felvételére van szükség, a vételi ajánlatban célszerű részletesen rögzíteni, mi történik, ha a bank végül nem finanszírozza a vásárlást, vagy ha a folyósítás késik. A banki finanszírozás minden esetben a vevő kockázata a szerződés aláírásának pillanatától kezdve, hacsak a szerződésben és a foglaló elismervényben nem rögzítették külön a banki feltételek elmaradásának kezelését.
Elfogadási határidő és a későbbi jogi lépések
A vételi ajánlat elfogadási határidő az az idő, amely alatt az eladó elfogadhatja a vevő ajánlatát. Így az ajánlat köti a feleket a meghatározott időtartamra. Ha az elfogadás később történik, a szerződés létrejöttének jogi alapjai változhatnak, és gyakran a végleges adásvételi szerződés képében valósul meg a megállapodás. A teljes bizonyító erejű magánokirat formában rögzített vételi ajánlat és az elfogadó nyilatkozat segíti a bizonyítást vitás helyzetekben.
Előfordulhat, hogy a vevő és az eladó között vita alakul ki a feltételekről, a határidőkről vagy a visszavonásról. Ilyen esetekben nagyon hasznos lehet, ha a dokumentáció teljes bizonyító erejű magánokirat formában van, és ha a felek időben jogi képviseletet vesznek igénybe. Az ingatlan adásvételi folyamatban elengedhetetlen az ügyvédi közreműködés kezdeti szakaszban, hogy a jogi biztonság minél magasabb legyen.
Miért érdemes jogi segítséget igénybe venni?
Az ingatlan adásvétel komplex jogi folyamat, és az előszerződés vagy vételi ajánlat megkötése előtt minden lényeges körülményt tisztázni kell. Az irodánk rendszeresen kíséri a teljes folyamatot a vételi ajánlat előkészítésétől az adásvételi szerződés megkötéséig. Tapasztalataink szerint a legnagyobb jogi biztonság akkor érhető el, ha az ügyvédi közreműködés már a vételi ajánlat megtétele előtt megkezdődik, így a későbbi viták és anyagi kockázatok jelentős része megelőzhető.
Ha álmaink otthonát megtaláltad és szeretnéd biztos alapon eldönteni a lépéseket Budapesten vagy környékén, érdemes szakértő tanácsát kérni. Kérjük, vedd fel velünk a kapcsolatot elérhetőségeinken!
Vételi ajánlat - ezt mindenképp tudnod kell, ha ingatlant adsz el, vagy vásárolsz!
Összefüggő adatok és gyakorlati pontok
- A vételi ajánlat minimális tartalma: felek nevei, ingatlan azonosítása, vételár, fizetési feltételek.
- Az elfogadó nyilatkozat létrehozza az adásvételi szerződést; az elfogadásnak írásban kell megtörténnie.
- A foglaló és előleg közötti különbségek és a vis maior helyzetek kezelése fontos.
- Ha közvetítő dolgozik az ügyletben, figyelemmel kell lenni a limitár és a kötöttség kérdéseire.
- Az előszerződés legyen teljes körű: tartalmazza a felek adatait, az ingatlan adatait és a szerződés lényeges feltételeit.
Az irodánk kész ít a vételi ajánlattól a végleges adásvételi szerződés megkötéséig teljes jogi támogatást nyújtani. Vegye fel velünk a kapcsolatot!