Vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat az OTP-hez kapcsolódó ingatlanvásárlásnál
Ha ingatlankeresés során megtalálod a megfelelő eladó ingatlant, akkor gyakran az első lépés az írásos vételi ajánlat megtétele. Sokan nem tudják, de az ajánlat már komoly ajánlati kötöttséget jelent. A vételi ajánlat gyakran az első lépés az ingatlan vásárlás menete során.
Mi a vételi ajánlat, és mi a vételi szándéknyilatkozat?
Egy ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat egy egyoldalú írásbeli nyilatkozat, amelyben a vevő kifejezi szándékát az adásvételi szerződés megkötésére meghatározott áron és feltételekkel. A vételi szándéknyilatkozat olyan irat, amelyben a vevő jelzi, hogy milyen feltételekkel vásárolna meg egy ingatlant. Önmagában nem feltétlenül kötelező erejű, de ha vételárat, elfogadási határidőt, foglalót vagy szerződéskötési kötelezettséget tartalmaz, már vételi ajánlatként vagy előszerződésként is értékelhető.
A vételi ajánlatot nem kötelező tenni, nem feltétele az adásvételi szerződésnek. A vételi ajánlat kapcsán fontos tudni, hogy a megfelelő formai és tartalmi feltételek megvalósulása esetén kötelezi a vevőt az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
Milyen tartalmi és formai elemei legyenek a vételi ajánlatnak?
A vételi ajánlatnak meg kell felelnie néhány formai és tartalmi követelménynek. A Ptk. és az azt értelmező szabályok szerint írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:
- a felek megjelölését (vevő, eladó);
- az ingatlant (helyrajzi szám, cím, tulajdoni hányad);
- az adásvételi szándékra utalást és a vételárat;
- ajánlott vételár, és hogy az pontosan mire vonatkozik (pl. mit tartalmaz a vételár).
Ezen alapvető elemek mellett még sok egyéb is belekerülhet egy vételi ajánlatba, illetve ajánlott, hogy belekerüljön a későbbi viták elkerülése végett: vevő személyes adatai (név, lakcím, személyazonosító adatok), az ingatlan pontos adatai (helyrajzi szám, cím, alapterület), és a vételár fizetési ütemezése, birtokbaadás feltételei, foglaló mértéke és a határidők.
Mikor válik érvényessé és mikortól kötelező?
A vételi ajánlat akkor válik érvényessé, ha megfelel a jogszabályi előírásoknak, és megkapja azt az eladó. Az ajánlattevőre ekkor már ajánlati kötöttség vonatkozik, amely - ha szerepel az ajánlatban határidő - meghatározott időpontig érvényes. Az eladóra nézve akkor lesz jogilag kötelező érvényű a megállapodás, amennyiben egy írásbeli vételi ajánlat elfogadó nyilatkozat aláírásával elfogadja az ajánlatot.
Amennyiben a vételi ajánlatot az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadta, akkor az mindkét felet kötelezi az adásvételi szerződés megkötésére az ajánlatban szereplő vállalásokkal. Ha az eladó változtatás nélkül elfogadja az ajánlatot, akkor az már az adásvétel létrejöttét jelenti.
Foglaló vagy előleg: mi a különbség és mikor melyikre számíthatunk?
A vételi ajánlatnak biztosítéka lehet a foglaló. Az ajánlatban vagy az adásvételi szerződésben jelezni kell, hogy foglalóról van szó. A foglaló arra szolgál, hogy ha a vevő hibájából meghiúsul az adásvétel, akkor a foglalót az eladó megtarthatja. A foglaló összege beleszámít a vételárba. Mértékét a törvény nem határozza meg, de általában a vételár 10 százaléka.
Az előleg a vételár első részlete, amit a teljes vételárba bele kell számítani. Ha a szerződés meghiúsul, akkor a már megfizetett előleg minden esetben visszajár a vevőnek. A foglaló és az előleg közti alapvető különbség, hogy az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, ha meghiúsul a szerződés, a foglaló viszont nem minden esetben.
Mire figyeljünk a vételi szándéknyilatkozatnál - mit ne írjunk alá ügyvéd nélkül?
Mit ne írjon alá a vevő ügyvéd nélkül? Tulajdoni lap lekérése nélkül bármit kockázatos aláírni, de még a jogi státusz ismeretében is óvatosan kell kezelni az olyan iratot, amely:
- foglaló megfizetését írja elő;
- az ajánlat elfogadására határidőt ad az eladónak;
- kimondja, hogy az eladó elfogadásával szerződés jön létre;
- visszalépés esetére az ajánlati biztosíték elvesztését írja elő;
- kizárja a vevő jogi vagy műszaki ellenőrzési lehetőségét;
- nem tisztázza, hogy az átadott pénz pontosan milyen jogcímen jár;
- az ingatlanközvetítő díját a vevőre is átterheli;
- nem tartalmazza, hogy a vevő döntése a tulajdoni lap, a hitel és az okiratok ellenőrzésétől függ.
Ha a dokumentum ilyen elemeket tartalmaz, azt már nem érdemes egyszerű mintaként kezelni és érdemes mielőbb ügyvédhez fordulni. Sok ügyfél hív minket azzal a kérdéssel, hogy biztonságos-e aláírni vételi szándéknyilatkozatot, milyen következménye lehet a dokumentumnak, és mire kell figyelnie, mielőtt pénzt ad át vagy kötelezettséget vállal?
Miért kérnek vételi szándéknyilatkozatot az ingatlanközvetítők?
A vételi szándéknyilatkozat célja a gyakorlatban az, hogy a vevő írásban jelezze az ingatlanközvetítőnek: komoly érdeklődő, és meghatározott vételáron vagy feltételekkel megvenné az ingatlant. Az ingatlanközvetítő elméletileg minden szándéknyilatkozatot továbbít az eladónak - ügyvédként azonban gyakran látni, hogy sok közvetítő kiköti, hogy a vevő regisztrációs díjat, vagy ajánlati biztosítékot is mellékeljen a nyilatkozata mellé, különben az eladó nem értesül az érdeklődéséről.
A probléma sokszor itt kezdődik, hiszen ha a „vételi szándéknyilatkozat” című irat már konkrét kötelezettségvállalást, elfogadási határidőt, pénzátadást, foglalót vagy visszalépési szabályokat tartalmaz, akkor a vevő nem puszta szándékot jelez, hanem jogilag kötelező ajánlatot tesz, amit szerencsés alaposan meggondolni.
Meddig érvényes egy vételi szándéknyilatkozat vagy vételi ajánlat?
A vételi ajánlat kapcsán, ha szerepel az ajánlatban határidő, meghatározott időpontig érvényes az ajánlati kötöttség. Egy nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozatnál az „érvényességi idő” inkább gyakorlati határidő, nem klasszikus ajánlati kötöttség. A vevő jelezheti például, hogy az érdeklődését 3 vagy 5 munkanapig tartja fenn. Ha azonban a dokumentum azt mondja ki, hogy a vevő az ajánlatát meghatározott ideig fenntartja, és az eladó elfogadása esetén köteles szerződést kötni, akkor már nem egyszerű szándéknyilatkozatról beszélünk.
Elállhat-e a vevő aláírás után?
Ha aláírom a vételi ajánlatot, kötelező megvennem az ingatlant? A vételi ajánlat aláírása ajánlati kötöttséget jelent az érdeklődő fél számára, és ha az eladó változtatás nélkül elfogadja az ajánlatot, akkor az már az adásvétel létrejöttét jelenti. Egy valódi, nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozattól általában következmények nélkül vissza lehet lépni. Ha azonban pénzmozgás is történt (foglaló, előleg), akkor az már más helyzet: a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése esetén egyéb jogkövetkezmények is felmerülhetnek.
Elállás előtt mindenképpen érdemes ügyvéddel konzultálni. Ha olyan okból hiúsul meg a szerződés, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ha a szerződés meghiúsul a vevő hibájából, akkor a foglalót elveszíti, ha az eladó hibájából, akkor az eladó a foglalót kétszeresen fizeti vissza.
Előszerződés és mikor minősül annak egy nyilatkozat?
Az előszerződés a vételi ajánlathoz hasonlóan erős jogi kötelezettséget jelent, csak eleve mindkét fél aláírja. Egy irat akkor kerülhet közel az előszerződéshez, ha mindkét fél aláírja; pontosan meghatározzák az ingatlant; az irat tartalmazza a vételárat; rögzíti, hogy a felek később ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést kötnek; mindkét félre kötelezettséget telepít. Ilyenkor már nem az a kérdés, hogy a dokumentum címe „szándéknyilatkozat” volt-e. A jogi minősítésnél a tartalom számít.
Miért érdemes ügyvédet bevonni már a vételi ajánlat szakaszában?
A vételi ajánlat megtételénél és elfogadásánál számtalan jogi probléma felmerülhet. Habár a neten - többnyire az ingatlanközvetítő irodák honlapjain - elérhető több különféle ingatlan vételi ajánlat minta (vagy más néven vételi szándéknyilatkozat minta), de mivel számos jogi buktatóba futhatsz bele egy vételi ajánlat megtétele során, ha nem figyelsz a részletekre, így érdemes lehet már ebben a szakaszban ügyvédet bevonni. Sokkal hasznosabb mielőbb ügyvédhez fordulni, átnézetni a tulajdoni lapot és egyeztetni az adásvétel menetéről, mint utóbb arról jogvéleményt készíttetni, hogy hogyan kell a vételi ajánlattól, szándéknyilatkozattól elállni.
Tulajdonjog kontra okirat: Ne keverd össze ezeket a jogi fogalmakat!
Gyakorlati javaslatok a vevők számára
- Kérj tulajdoni lapot és jogi, műszaki tájékoztatást az ingatlanról, mielőtt bármilyen nyilatkozatot aláírsz.
- Ha csak érdeklődést akarsz jelezni, egyértelműen rögzítsd a nyilatkozatban, hogy az nem kötelező erejű vételi ajánlat.
- Kerüld az olyan mintákat, amelyek foglaló, elfogadási határidő vagy automatikus szerződéskötés kikötését tartalmazzák ügyvédi ellenőrzés nélkül.
- Ha pénzt adsz át (foglaló, ajánlati biztosíték), írasd le pontosan: kinek, milyen jogcímen, mikor jár vissza, mikor nem jár vissza, ki őrzi az összeget.
- Ha hitelre tervezel vásárolni (pl. OTP lakáshitel), kezdeményezd az előzetes díjmentes hitelbírálatot, hogy tudod: megkaphatod-e a szükséges finanszírozást.
OTP-hez kapcsolódó hitel és folyamatok - röviden
Az Ön céljától függően a hitel igénylésének lehetnek további feltételei. A hitel igénylésének 2 alapvető feltétele, hogy Ön vagy adóstársa rendelkezzen: rendszeres, igazolható, legalább 3 hónapja fennálló havi jövedelemmel, melynek összege eléri a havi nettó 214 000 forintot, és egy olyan ingatlannal, ami a hitel fedezete lehet. Lakáshitel esetén legalább 20% önerőre van szükség. Megfelelő plusz fedezet bevonása mellett az ingatlanok értékétől függően akár önerő nélkül is kaphat hitelt.
A kölcsön folyósítása előtt teljesíteni kell a kölcsönszerződésben foglalt feltételeket, lakásbiztosítást kell kötni az ingatlanra, és OTP lakossági folyószámlát kell megadni. A hiteligénylés beadását követően a tanácsadója tájékoztatja Önt a hitelbírálat eredményéről. Az ingatlan értékének megállapítása és a hitelbírálat körülbelül 3 hétig tarthat.
| Fontos pont | OTP-hez kapcsolódó megjegyzés |
|---|---|
| Előzetes hitelbírálat | Díjmentes, 90%-os pontossággal jelezhető, hogy kaphat-e hitelt és mennyit |
| Szükséges jövedelem | Legalább havi nettó 214 000 Ft (és igazolható, minimum 3 hónapja fennálló) |
| Önerő | Általában 20% szükséges, de megfelelő fedezettel akár önerő nélkül is lehetséges |
| Fedezet | Ingatlanra bejegyzett jelzálogjog; lakásbiztosítás szükséges |
A kölcsön igénylésével és folyósításával kapcsolatos díjakat és vonatkozó akciókat a lakáshitel hirdetményekben találja; az aktuális feltételekről tanácsadója ad részletes tájékoztatást.
Végső megjegyzés a dokumentumok felhasználásáról
A vételi szándéknyilatkozat vagy vételi ajánlat elnevezése nem döntő: a tartalom dönti el a jogi minősítést. Mintát keresni olcsó - pereskedni drága. Érdemes tehát a lehető legkorábban jogi szakemberrel egyeztetni, különösen ha foglaló vagy pénzmozgás is történik.
tags: #veteli #szandeknyilatkozat #otp