Vevő díja az eladó ingatlanügynökök hogyan működik

Ez az első ingatlan adásvételem, még nem találtam meg a megvásárolni kívánt lakást. Egy ingatlan felkeltette az érdeklődésemet. Láttam, hogy az ingatlant többen hirdetik, különböző portálokon, más-más fotókkal.

Mikor célszerű ellenőrizni az ingatlanközvetítőt?

Ha ingatlaniroda hirdeti az ingatlant, akkor célszerű annak ellenőrzését elvégezni, hogy az adott iroda vagy személy jogosult-e ingatlanközvetítésre! Az ingatlanközvetítők (a névjegyzék) nyilvántartása bárki számára hozzáférhető, célszerű tehát az adott személyt ellenőriznünk. Nem szeretnék bajba kerülni. Tisztában szeretnék lenni az adásvétel ügymenetében részt vevők jogosultságaival, illetőleg azzal, hol végződik a kompetenciájuk határa.

Ingatlanközvetítő és ügyvéd: hatáskörök és korlátok

Az ingatlanközvetítő a Lakás tv. 64/A. § (2) bekezdés helyes értelmezése szerint jogosult az ingatlan megbízási szerződés szerinti hirdetésére, vevő-jelölteknek történő bemutatására, az ingatlannal és az ügylettel kapcsolatos korábbi okiratok, építészeti tervek, földmérési vázrajzok, hatósági bizonyítványok, energetikai tanúsítvány, térképmásolatok, tulajdoni lap stb. beszerzésére, összességében a megbízás teljesítése érdekében a megbízás tárgyával kapcsolatos műszaki - gazdasági - és részint jogi háttér tisztázásával összefüggő tevékenység elvégzésre, előkészítésére, továbbá az ügyletkötő felek adatainak - adatvédelmi szabályok szerinti - rögzítésére, tárolására és az okiratszerkesztő ügyvédnek történő tovább küldésére.

Az ügyvéd elmélyültebb gyakorlattal és szélesebb jogi tudással rendelkezik. Egy ingatlan adásvételkor számos olyan kérdés felmerülhet, amelynek helyes megítéléséhez több jogág (polgári jog, ingatlan-nyilvántartási jog, végrehajtási jog, adó -, illetékjog) kiterjedt ismerete szükséges. Egy ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédnek ma már értenie kell a földmérői vázrajzok értelmezéséhez is.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 2. § (1) bekezdése szerint az ügyvédi tevékenység a jogi képviselet ellátása, a büntetőeljárásban védelem ellátása, a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben a szerkesztett okiratok és mellékleteik elektronikus okirati formába alakítása, és az ügyvédi tevékenységgel összefüggésben letét kezelése.

Az Ügyvédi törvényt a Lakástv. rendelkezéseivel összevetve a fentiekből következően az ingatlanközvetítő irodákban tevékenykedő ingatlanügynökök nem jogosultak az ügyletek lebonyolításához szükséges, eladó és vevő közötti bármilyen kötelem létrehozására, azaz okirat megszerkesztésére, „kitöltésére” stb., így különösen az ügynökök által előszeretettel alkalmazott ún. vételi ajánlat + elfogadás, „foglalós okirat”, előszerződés, letéti okirat stb. készítésére, továbbá pénzletét (tipikusan: foglaló, óvadék) átvételére.

Az ügyvéd nem csak felel az egész folyamatért, hanem anyagi felelősséggel is tartozik érte, felelősségbiztosítása, külön letéti számlája, teljes anyagi és fegyelmi felelőssége, min. 10 év tanulmánya és szigorúan ellenőrzött kamarai letét-bejelentési kötelezettsége mellett, jól átgondolva vehet át pénzletétet a vevőtől.

Ezzel szemben - álláspontom szerint - jogalap nélkül, hiszen semmilyen törvény nem teszi számára lehetővé -, minden bejelentés, ellenőrzés és felelősség nélkül veszi át az ingatlanközvetítő a pénzletétet az ügyfelektől - „bánatpénz”, „foglaló” stb. elnevezés mellett.

Mire figyelj, ha az ingatlanirodák közvetítik az eladást?

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 1. § (6) bekezdése értelmében: „Ügyvédet mindenki szabadon választhat”, vagyis senki sem köteles - főleg költségviselőként - az ügyének intézésére elfogadni pl. a szerződés ellentétes pozíciójában lévő személy (legyen az eladó, építési vállalkozó, beruházó stb.), vagy adott esetben a közvetítő, mediátor, az ingatlanügynök stb. ajánlását! Álláspontom szerint - különösen a költségviselő fél szempontjából - sérti a szabad ügyvédválasztás jogát a tipikusan eladók, beruházók, építési vállalkozók, ingatlanközvetítők által oktrojált jogi képviselők „megbízása”, főleg, ha az általuk elvárt jogi képviselő megbízásától tesznek függővé szerződéskötési (eladási) szándékot, avagy helyeznek kilátásba előnyt, illetve hátrány elmaradását.

A gyakorlatban előfordul, hogy bizonyos projektértékesítés esetén praktikus szempontokból korlátozva van az ügyvédválasztás szabadsága annak érdekében, hogy a projektgazda ügyvéd fogja össze már az ingatlan értékesítése előtti -, és a projekt elindulása utáni értékesítéssel kapcsolatos jogi feladatokat, amely segítheti a feleket a folyamatok standardizáltan és gördülékenyen történő előre haladásában. Ennek hátránya lehet a blankettaszerződések alkalmazása, az egyedi jogi jellegű igények és észrevételek figyelmen kívül hagyása.

Fontos tisztázni, hogy a jelenlegi szabályok szerint Magyarországon működő ügyvédek, ügyvédi irodák mindegyike jogosult ingatlan szerződések szerkesztésére, ellenjegyzésére és a földhivatalnál történő ügyvitelre, így a még a fenti esetekben „oktrojált” vagy „melegen ajánlott” jogi képviselőnek is kötelessége a felek akaratának és a jogszabályoknak megfelelően - legjobb tudása szerint - gondosan és pártatlanul eljárni.

Melyek az ügyvédi szerepkör gyakorlati előnyei?

• Elmélyültebb gyakorlattal és szélesebb jogi tudással rendelkezik.
• Egy szakterületén otthonosan eljáró ügyvéd az egész folyamatot átlátja, tudja azt is, mire figyeljen a későbbi jogviták elkerülése érdekében.
• Az ügyvéd felelősségbiztosítással, kamarai kötelezettségekkel rendelkezik, ezért jól átgondoltan vehet át pénzletétet a vevőtől.
• Az ügyvéd elvégzi a személyazonosság ellenőrzését (JÜB), a tulajdoni lap ellenőrzését és a földhivatali ügyintézést.

Ki fizeti az ügyvédet és mikor?

Nincs olyan magyar törvény, ami kimondaná, hogy a vevőnek kell fizetnie az ügyvédet. Akkor miért van ez mégis így a legtöbb esetben? Ez egy évtizedek alatt kialakult ingatlanpiaci szokásjog. De vigyázz! Ez nem kőbe vésett szabály. Az ügyvédi díj kapcsán nincs törvényileg szabályozva sem annak mértéke, sem az, hogy a vevő vagy az eladó fizeti. A magyarországi gyakorlat szerint ezt a költséget a vevő fizeti.

Általában az ingatlan vételárának 0,5% - 1,5%-a között mozog az ügyvédi munkadíj, plusz az áfa és a dologi költségek (tulajdoni lap, ingatlan bejegyzés, jelzálog levétel díja). Az ügyvédi díj mértéke nincs törvényileg szabályozva, de a gyakorlatban általában a vételár 0,5 százaléka körül alakul.

Milyen költségekkel számolj a vételáron felül?

Az ingatlanvásárlás költségei itt azonban nem állnak meg. Számos egyéb tétellel is számolni kell az ingatlan ára mellett, amelyek között akad nagyobb kiadás is. A vételáron kívül a legnagyobb tétel a vagyonszerzési illeték, ami a vételár 4%-a. Emellett számolnod kell az ügyvédi díjjal (jellemzően a vételár 0,5%-a), a földhivatali díjakkal, valamint ha hitelt veszel fel, annak költségeivel és a közjegyzői díjjal is. Ne feledkezz meg a költözés és az esetleges felújítási munkálatok költségéről sem.

Ha lakáshitelt veszel fel, a kamaton felül további díjakkal is számolnod kell. Ilyen lehet például az értékbecslési díj, a folyósítási díj, a közjegyzői okirat díja, valamint a különböző adminisztrációs vagy szerződésmódosítási díjak. Ezekről a költségekről a THM (Teljes Hiteldíjmutató) ad tájékoztatást.

Ingatlanközvetítői díjak: hogyan alakulnak és mit tartalmaznak?

Az ingatlanközvetítői díj jelenleg több tényezőtől is függ, de körülbelül az eladási ár kettő és öt százaléka között mozog. Az ingatlanközvetítői díj többek között tartalmazza az ingatlan értékbecslésének, vagyis az eladási ár megállapításának költségét. Emellett a fotók és az alaprajz elkészítésének díját, illetve az utazási és a telefonköltséget. A hirdetések elkészítésének, több weboldalon történő szerepeltetésének, kiemelésének, frissítésének és az ingatlan célzott kiajánlásainak díját. Ezeken kívül a tanácsadások, egyeztetések, tárgyalások és az ingatlanmegtekintések szervezésének és lebonyolításának költségét. Mindemellett az ártárgyalás során történő segítségnyújtás díja is ide sorolható, hiszen az ingatlanközvetítő egyfajta mediátorként működik közre az eladó és a vevő alkudozása során.

A jutalék általában a vételár 2-5%-a + ÁFA. A pontos arány függ a megbízás típusától: kizárólagos megbízás esetén 2-3%, nem kizárólagos esetén 3-5% szokott lenni. Magyarországon hagyományosan az eladó fizeti az ingatlanközvetítői jutalékot a megbízási szerződés alapján. A vevő általában nem fizet jutalékot az ingatlanosnak (kivéve, ha külön „vevő-megbízást" kötött).

Milyen megbízástípusok léteznek és ezek hatása a díjra?

• Nyílt megbízások: a tulajdonos egyszerre több ingatlanközvetítőt is megbízhat, és mellettük eladhatja ő is az ingatlant.
• Kizárólagos megbízások: a tulajdonos egyetlen közvetítőt bíz meg az értékesítéssel, ilyenkor gyakran alacsonyabb a jutalék százaléka.
• Félkizárólagos megbízások: a kizárólagosra hajaznak, de bizonyos rugalmasságot hagynak.

Összefoglalva elmondhatjuk, hogy az ingatlanközvetítői díj 1,5% és 5% között mozog, ha százalékosan kell őket meghatározni. Ha nagyértékű ingatlanról van szó, akkor további ingatlanközvetítői díj csökkenésre számíthatunk.

Mikor fizetjük a közvetítői díjat és hogyan történik a kifizetés?

A jutalék általában az adás-vételi szerződés aláírásakor vagy a vételár teljes kifizetésekor esedékes - a megbízási szerződés szabályozza. Vázlatos rend: szerződéskötéskor 50%, vételár-kifizetéskor a maradék 50%. A jutalék tárgyalható - különösen nagy értékű ingatlan, kizárólagos megbízás, gyors eladás vagy több ingatlan együttes értékesítése esetén.

Mire figyelj, ha eladó ajánlja a jogi képviselőt vagy ügyvédet?

Saját ügyvéd véleményezése: Bármikor megteheted, hogy a kapott ingatlan adásvételi tervezetet elküldöd a saját ügyvédednek. Ő átnézi „eladói szemmel”, és szól, ha valami nem stimmel. Ezt hívják kontroll-ügyvédnek. A vevő szabadon választhat ügyvédet, és nem köteles elfogadni az eladó által ajánlott jogi képviselőt.

Milyen szakembereket érdemes bevonni az adásvétel előtt?

Az eset bonyolultsága tükrében számos további szakember - pénzügyi tanácsadó, bank, értékbecslő, földmérő mérnök, építész mérnök, statikus mérnök, könyvelő stb. - bevonása lehet indokolt és célszerű, akik nélkül az adott szakterület vonatkozásában jelentős kockázatok jöhetnek létre, pl. nem lesz megfelelő a finanszírozás, térképészetileg rendezetlen az épület, a kerítés nem a jogi határon van, az ingatlan nem felel meg a CSOK követelményeinek, a felépítmény műszaki problémákkal terhes stb.

Első sorban vevő viseli a megkeresés elmaradása esetére a kockázatot, azonban bizonyos esetekben az azokból eredő kár eladóra hárítható. Eladó felel ugyanis a dologgal kapcsolatos műszaki-jogi rendezettségért, így ha menet közben ez szükségessé válik, akkor az Ő költségére és felelősségére lehet tűzoltás szerűen enyhíteni a károkat és rendes mederbe visszaterelni a folyamatot.

Ingatlanközvetítői díj alternatívái és piaci trendek

Néhány iroda bevezette a fix összegű díjat, amit az elvégzett munkájukért a megbízó fizet. No, de ennek is megvannak a maga buktatói. Az ügyfél ugyanis azt tapasztalhatja, hogy a fix összegű jutalék miatt, az ingatlanügynöknek nem fűződik többé érdeke ahhoz, hogy a lehető legmagasabb áron értékesítse az ingatlanát.

Ha exkluzív módszerrel dolgozunk, akkor pedig saját weboldalt, videós bemutatót, virtuális bejárást is készítünk az ingatlanról, amelynek szintén vannak költségei. Ezek a kiadások az eladónak nem kerülnek külön pénzébe, hiszen neki egyszeri fizetési kötelezettsége van a szerződés szerint: eladáskor a 2-5%-os jutalék.

Érvek az ingatlanközvetítő mellett és ellene

• Akadnak olyanok, akiknek bármilyen közvetítői díj magas, hiszen úgy gondolják, hogy nem kapnak semmit a pénzükért.
• Azok, akik már megpróbálták maguk eladni az ingatlanukat, pontosan tudják, hogy a gyors és jó áron történő értékesítés rengeteg energiába, pénzbe és időbe kerül.
• Az ingatlanközvetítő kiterjedt kapcsolatrendszerrel rendelkezik, amely révén nem csak azokat éri el, akik pont olyan ingatlant keresnek, mint a tiéd.
• Összességében a jó ingatlanos időt és általában több bevételt takaríthat meg az eladónak, még akkor is, ha jutalékot kell fizetni.

Gyakorlati tanácsok vevőknek

1. Ellenőrizd az ingatlanközvetítő jogosultságát a névjegyzékben.
2. Válassz saját ügyvédet vagy küldd el a szerződéstervezetet kontroll-ügyvédnek.
3. Ne tegyél vételi ajánlatot, amíg a műszaki-gazdasági-jogi háttér nem tisztázott.
4. Számolj a vételáron felüli költségekkel (ügyvédi díj, illeték, földhivatali díj, felújítás, költözés).
5. Ha az ingatlanközvetítő pénzletétet akar átvenni, követeld az ügyvéd bevonását vagy egy olyan megoldást, amely biztosítja a felek védelmét.

Ha ingatlanvásárlásánál a vevő vagyont szerez, ezért vagyonszerzési illetéket kell fizetnie az államnak. Egymilliárd forintos értékhatárig a vagyonszerzési illeték mértéke egységesen 4 százalék. A vagyonszerzési illetéket a legtöbbször ki kell fizetni, de vannak olyan esetek, amikor az ingatlanvásárlás illetékmentes.

Végül

Javaslom mindenkinek, hogy a fentieket szem előtt tartva járjon el, ha ingatlanvásárlási célját kívánja megvalósítani! Ne csak a szerződés megírására gondolj: egy rossz szerződés milliókat kockáztathat. Keress olyan szakembereket - ügyvédet, értékbecslőt, földmérőt, pénzügyi tanácsadót - akik értenek a szakmájukhoz, és ne félj kontroll-ügyvédet igénybe venni.

tags: #vevo #dijazza #az #elado #ingatlanugynoket

Népszerű bejegyzések:

• Az albetétesítés fogalma és gyakorlata
• A Park West III. üteme: 230 lakás és modern technológiák XIV. kerületi részletek
• Várpalota panel lakás 53 nm panorámás 2 szoba
• A Feneketlen-tó közelében felépített lakópark vitája
• Részletes útmutató a budapesti kiadó lakásokról