61 négyzetméteres lakás alapterülete: értelmezések, számítások és gyakorlati tanácsok

A bruttó alapterületbe az épületszerkezet területe is beleszámít, tehát a falak vastagsága is. Amikor alapterületről beszélünk, többféle fogalom létezik: nettó, bruttó és hasznos alapterület. Ezek közötti különbségek jelentős hatással lehetnek az értékbecslésre, a hitelkérelemre és az adásvételi árra. A cikk áttekinti a legfontosabb elveket a magyar OTÉK alapján, illetve a piac gyakorlatában kialakult értelmezéseket, különösen a 61 m²-es lakás szemszögéből.

Mi számít nettó, bruttó és hasznos alapterületnek?

Az ingatlan nettó alapterülete a vízszintes vetületben számított belső terület: a falakon belül található helyiségek összterülete. A bruttó alapterület ehhez hozzáadja az épületszerkezetek alapterületét is, például a falak vastagságát és egyéb szerkezeti elemeket. A hasznos alapterület az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet értelmében az összes olyan helyiség falkontúron belüli területeinek összegét jelenti, amelynek belmagassága legalább 1,90 méter. A galéria és a lépcsőzetes elemek esetében a belmagasság és a használhatóság kritikus: csak akkor számítanak bele, ha a belmagasság és a hozzáférhetőség ezt lehetővé teszi.

Hogyan viszonyulnak egymáshoz ezek a fogalmak?

Nettó alapterület: csak a falakon belüli, abszolút tiszta terület összege, a falak és egyéb szerkezeti elemek észlelése nélkül.
Bruttó alapterület: nettó alapterület + falak, ajtók és más szerkezeti elemek által lefedett területek.
Hasznos alapterület: a nettó alapterület azon részei, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter, kizárva a 1,90 m alatti, ferde területeket és egyes fedetlen részeket. Galéria és lépcső alatti részek csak akkor számítanak, ha alá be lehet állni vagy felette állni egy 190 cm magas személynek.

Miért fontos ez az értelmezés az adásvételben és a finanszírozásban?

Az ingatlan értékét jelentősen befolyásolja, hogy melyik alapterületet mutatják meg a hirdetések, a tulajdoni lap és a banki értékbecslés. Gyakran hallhatók különbségek: egy ingatlan 61 m², de a hasznos alapterület vagy nettó alapterület eltérhet a tulajdoni lapon szereplő értéktől. A téves kiinduló adatok miatt milliós összegű eltérések lehetnek az ártárgyalásokban. A gyakorlatban a beltéri hasznos alapterülethez gyakran hozzáadják a max 30 m²-nél kisebb erkélyek vagy teraszok felét, de ezt nem kötelező és nem egységes az értelmezés.

Erkélyek és teraszok beszámítása

Az OTÉK és NAV előírásai szerint a fedett külső terek számíthatók bele, ha fedettek és a belmagasságuk eléri a minimum 1,9 métert. Külső erkélyek és teraszok tekintetében a gyakorlat többféle értelmezést követ, mivel a jogszabályok nem rendelkeznek egyértelmű módszerről.
A többemeletes épületeknél az egymás feletti erkélyek funkciója nem fedést biztosít az alatta elhelyezkedő erkélynek, ezért az ilyen erkélyt nem számítják a hasznos alapterületbe.
A piacon általános gyakorlat szerint a beltéri hasznos alapterülethez hozzáadják a 30 m²-nél kisebb erkély- vagy teraszterületek felét.

Hogyan számolják a hasznos, nettó és bruttó alapterületet a gyakorlatban?

: a falakkal körülhatárolt helyiségek belső alapterülete. A padlótól számítva mérjük, legalább 90 cm belmagasságot figyelembe véve, és különösen a ferde felületeket csak a 1,90 m feletti magassággal számoljuk.
: nettó alapterület + falak, ajtók és egyéb szerkezeti elemek által lefedett területek. Az épületszerkezetek alapterületét is hozzáadják.
Hasznos alapterület: nettó alapterület olyan részei, ahol a belmagasság ≥ 1,90 m, ide tartoznak a belső helyiségek, a galéria és a lépcső alatti és feletti részek együttes értékelése attól függően, hogy mennyire használhatóak.

Mit jelentenek a szabályok a finanszírozásban?

A banki értékbecslésnél a hasznos alapterületet és a nettó alapterületet gyakran másképp értelmezik, és alkalmaznak különböző szorzókat, így alakul ki a redukált alapterület. A redukált alapterület fontos lehet jelzálogkockázat, hitelezhetőség szempontjából. Emellett az Otthon Start Program keretében a Fix 3%-os hitel megváltoztatta, hogy a jogosultsági négyzetméterárat hogyan számítják ki: a célingatlan nettó alapterülete alapján határozzák meg a jogosultságot meghatározó négyzetméterárat, nem pedig a hasznos alapterület alapján.

Az állami támogatások és hitelprogramok esetén fontos tudni: a fedett külső terek általában beszámíthatók a nettó vagy hasznos alapterületbe, ha állandó fűtésük van és a belmagasságuk megfelelő. Ha nincsen állandó fűtésük, akkor általában nem adhatóak hozzá az alapterülethez. A CSOK Plusz és hasonló konstrukcióknál gyakran befolyásolja a hasznos alapterület a jogosultság és a finanszírozás feltételeit.

Miért érdemes szakértővel ellenőriztetni az alapterületet?

A tulajdoni lapon szereplő alapterület gyakran eltér a valóságos mértéktől: kisebb eltérés sem ritka, de ez jelentős árkülönbséghez vezethet. A valós méretek ismerete segít a reális áralkuban, az adásvételi feltételek egyeztetésében, és elkerülhetőek a későbbi viták. A gyakorlatban gyakori, hogy a bank, az értékbecslő és a hirdető nem ugyanúgy számolja az alapterületet, így a megfelelő alaprajz és személyes felmérés a legjobb kapaszkodó. Ha eladóként vagy vásárlóként tájékoztatást adunk a helyiségek méretéről és a belmagasságról, könnyebb elkerülni a félreértéseket.

Hasznos tanácsok:

Kérj szakszerű építészeti alaprajzot, amelyen a helyiségek tiszta szélei és hosszúságai is látszanak, és ellenőrizd a méreteket.
Ha nincs felmérés, kérj az eladótól vagy keress fel egy szakértő felmérést végző céget.
Ne köss áralkut kizárólag a tulajdoni lapon szereplő alapterületre alapozva; számítsd ki a tényleges hasznos és nettó alapterületet, ha szükséges.
Az újépítésű vagy átépített ingatlanoknál a tervezés során rögzítsd a méreteket és a hasznos területeket, és ezt tüntessd fel a földhivatali nyilvántartásban.

Gyakorlati példa és tippek a 61 m²-es lakásra

Ha egy 61 m²-es lakásnak van például egy 4 m²-es erkélye, a fűtött alapterületet ez nem növeli; az erkély nem számít bele a fűtött alapterületbe. A hasznos alapterületnél azonban előfordulhat, hogy a fedett erkély és a belmagasság miatt hozzáadják részben a területet, de ez nem garantált és intézményi egyeztetést igényel. A lakás mérete a három nagy szereplő számára fontos: a lakó az életvitelhez igazítva, a vevő a jövőbeni használhatóságot figyelembe véve, a bank pedig a fedezet értékeléséhez szükséges és a finanszírozási határokhoz igazítva értékeli a területet. A hirdetésekben gyakran elferdített vagy eltérő adatokkal találkozhatunk, ezért különösen fontos a megfelelő alumíszter és felmérési tervrajz alapján ellenőrizni a tényleges alapterületet.

A kulcs az, hogy az alapterület fogalmakat tisztán értsük: bruttó alapterület a falak vastagságával növelt nettó alapterület; nettó alapterület a belső terület, falakon belül; hasznos alapterület a 1,90 m feletti belmagasságú részek összege, bizonyos kivételekkel. A jó döntéshez mindig érdemes építészeti alaprajzot kérni, és a piac aktuális gyakorlata szerint értelmezni a külső terek (erkély, terasz) számítási módját.

Infografika: Bruttó, nettó és hasznos alapterület közti különbség

Az elektronikus számlázás jogi és gyakorlati alapjai

Összegzés és gyakorlati következtetések

Az alapterület meghatározása összetett és több szempontból is fontos: ára, finanszírozása és élhetősége egyaránt függ attól, hogyan számolják a nettó, bruttó és hasznos alapterületet. Az OTÉK és a NAV állásfoglalásai, a banki gyakorlati számítások és a piac megállapodásai mind hatással vannak a végső értékre. A legbiztosabb út a pontos alaprajz és a szakértői felmérés, amely alapján a valós méretek kerülnek megállapításra, és ezek alapján történik az áralku és a finanszírozás megtervezése.

Ha ingatlant adna el vagy vásárolna Budapesten vagy másutt, érdemes hangsúlyozni a lakótér és a plusz területek külön megjelölését a hirdetésben és az adásvételi szerződésben. A bankok és értékbecslők sokszor más szempontokat használnak, ezért a legfontosabb, hogy legyen egy átlátható és valós alaprajz, amely a helyiségek méretét és a belmagasságot egyértelműen megmutatja.

tags: #61 #negyzetmeteres #lakas #alapterulete