A közös tulajdon használati jogának alapítása és ingatlan-nyilvántartási bejegyzése
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetővé vált a közös tulajdon használatára vonatkozó jog. Ez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) kormányrendeletben (Inytv-vhr.) látott napvilágot.
A közös tulajdonosokat meghatározott hányadok szerint illeti meg a tulajdonjog, ideértve azt az esetet is, ha a tulajdoni hányadok mértéke kétséges, azaz köznyilvántartásból sem ismerhető meg. Ilyenkor az a törvényi vélelem, hogy a hányadok egyenlők. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogait azonban nem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére (Ptk. 5:74. §).
A birtok és használat vonatkozásában a nem termőföldnek minősülő ingatlanok esetében az ingatlan-nyilvántartás mindeddig nem szolgáltatott adatot, sem közhitelest, sem mást.
Az új szabályozás lényege
Az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogok és azok jogosultjai jegyezhetők be: „… 24. § (24) A félreértések elkerülése érdekében hangsúlyozom, hogy az e cikkben tárgyalt használati jog nem azonos a Ptk. 5:159. §-a szerinti használat jogával, a közérdekű használattal (Ptk. 5:164. §) vagy a földhasználati joggal (Ptk. 5:145. §).
A közös tulajdon bejegyezhető használati joga abban különbözik az építményi jogtól, hogy a közös tulajdon kizárólagos használatának joga erre irányuló külön megállapodás nélkül építmény létrehozására nem jogosít.
Fontos, hogy a bejegyzésre akkor kerülhet sor, ha a használat joga kizárólagos. A nem kizárólagosság ugyanis nem igényel szabályozást, mert a Ptk. 5:74. §-ából következik.
A közös tulajdon kizárólagos használata azonban nemcsak egy, hanem több tulajdonostársat is megillethet. Példaképpen: ha egy teleknek három tulajdonosa van, és a tulajdonostársak megállapodása vagy szótöbbséges határozata szerint kettőt a telek területének térmérték szerint kijelölt (elhatárolt) kétharmadán illeti meg a kizárólagos használati jog, eltérő megállapodás hiányában őket a kétharmad kizárólagos használatára együttesen kell bejegyezni, és ha nem állapodtak meg írásban e joguk felosztásának arányában, a Ptk. 5:73. §-ával analóg módon, őket a kétharmadnyi területen egyenlő arányban illeti meg a kizárólagos használati jog, és ezt ekként kell bejegyezni, legalábbis az Inytv-vhr. 2025. január 15-ig.
A használati jog bejegyzésének feltételei és módjai
Az Inytv-vhr. 49. §-a részletezi, mire jegyezhető be a kizárólagos használati jog, és hangsúlyozza, hogy az adott szabály a Földforgalmi tv.-re is vonatkozik. Ugyanez igaz az illetőség meghatározott eszmei hányada esetében is.
A 49. § (2) bekezdéséből az derül ki, hogy nem csak térbeli, hanem időbeli használatfelosztási jogot is be lehet jegyeztetni. Ezt is csak tulajdontársak közötti megállapodás vagy tulajdonostársi szótöbbséges határozat alapján.
Ekkor egy vagy több tulajdonostárs kap kizárólagos jogot az egész ingatlan, vagy egy térben meghatározott ingatlanrész időben felosztott használatra. Ez a hagyományos time share szisztéma megjelenése az ingatlan-nyilvántartásban azzal a különbséggel, hogy ez az üzleti modell a gazdasági életben nem csak tulajdonostársak között létezik, azaz nem csak tulajdonostárs, hanem a tulajdonosi körön kívüli személy is kaphat jogot kötelmi alapon arra, hogy az ingatlant vagy annak egy részét bizonyos időszakokban kizárólagosan használja.
Az Inytv-vhr. ettől abban különbözik, hogy nem tulajdonos időben elhatárolt kizárólagos használatának bejegyzését nem engedi meg.
E szabály nem tér ki arra, ki kérheti a kizárólagos használati jog bejegyzését tulajdoni illetőség és annak eszmei hányada esetében. Abból a szabályból és az okirati elv változatlanságából derül ki, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben fel kell tüntetni azt az okiratot, amely a bejegyzésre váró jogot létrehozta (használati szerződés, tulajdonosi többségi határozat, közgyűlési határozat, bírósági határozat).
E rendelkezésből kiderül, hogy nem kell feltétlenül teljes konszenzus a használat rendezéséről, azaz a kizárólagos használatról, hanem a Ptk. 5:78. § szerinti szótöbbséges határozat is elegendő lehet.
A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében, ha nem tértek át a társasházi törvény szervezeti és működési rendjére, a Ptk. szerinti meghozható szótöbbséges határozat szükséges és elégséges is, hiszen nincs közgyűlésük. Az át nem tért kis társasházakban közös képviselő sincs, tehát azt a szabályt, hogy a közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem lehet alkalmazni.
Mivel ezekre a társasházakra az Inytv-vhr.-ben nincs speciális szabály, úgy kell eljárni, hogy a bejegyzést valamennyi tulajdonostársnak kérelmeznie kell. Igaz ez a hagyományos, Ptk. szerinti közös ingatlantulajdon valamennyi esetkörére.
Az a szabály, hogy közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem változtat azon a tényen, hogy a közös képviselő szervezeti képviselőként jár el a bejegyzési eljárásában. Ebből fakad, hogy a bejegyzést kérő tulajdonképpen az önálló jogalany társasházközösség.
Az, hogy az alapító okirat vagy közgyűlési határozat alapján a közös képviselő kérheti a bejegyzést, azt jelenti, hogy ebben az esetben a bejegyzés egyoldalú kérelemre történik, szemben azzal az alapszabállyal, hogy változás bejegyzésére csakis a megállapodó felek közös kérelmére kerülhet sor.
A kizárólagos használatijog-bejegyzési kérelemre az általános szabályok irányadók.
A jogalkotó nem volt figyelemmel a társasházi törvény 9. §, 13. § (2) bekezdés a) pont és 26. § (2) bekezdésére. Ezek szerint ugyanis a közös tulajdon használatát a szervezeti-működési szabályzatban kell szabályozni, nem pedig az alapító okiratban.
Ugyanakkor igaz, hogy a hatályos társasházi törvény előtt már létező, vagy hatálybalépése után a törvény 9. §-a alapján létrejött társasházak esetében az alapító okiratban rögzített használati rend is érvényes.
A használati jog keletkezése és hatálya
A Ptk. 5:166. § (1) bekezdése szerint „E törvény eltérő rendelkezése hiányában az ingatlanra vonatkozó dologi jogok és korlátolt dologi jogok (a továbbiakban együtt: dologi jogok) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg.”
A Ptk. nem rendelkezik arról, hogy a használati jog nem a bejegyzéssel keletkezik, módosul és szűnik meg, tehát a jelenlegi szabályozás értelmében a kizárólagos használati jog a bejegyzése konstitutív hatályú, ami azt jelenti, hogy a dologi hatály kötődik a bejegyzéshez.
A használati jog bejegyezhetősége nézetem szerint nem eléggé kidolgozott, további részletszabályok vagy a hatályos szabályok pontosítása szükséges, de az új szabály hasznos, korszerű.
Közhiteles, dologiasított jog alapján járhatnak el a jogvitát rendező fórumok. A közhiteles joggal és térképadattal szemben pedig annak kell bizonyítania, aki állítja ezek hibás, érvénytelen vagy valótlan jellegét.
Dologiasodhat például különtulajdonban álló teremgarázsok, raktárak, tárolók osztott használati rendje.
Osztatlan közös tulajdon - Ingatlan cikksorozat 04
A földhasználati jog általános szabályai
A földhasználati jog egy olyan jogi konstrukció, amely lehetővé teszi, hogy valaki a telket vagyis ingatlant vegyen igénybe anélkül, hogy annak tulajdonosává válna. Ez a jog alapvetően fontos lehet mind a telekvásárlás, mind telekbérlés esetén, mivel meghatározza, milyen feltételek mellett használható az adott földterület, és milyen jogok illetik meg a használót.
A földhasználati jog nem azonos a tulajdonjoggal. A tulajdonos ugyan birtokolja a földet, de a használati joggal rendelkező személy vagy szervezet jogosult azt bizonyos célokra használni. Ezt a jogot különböző formákban és feltételekkel lehet megszerezni, attól függően, hogy az adott földterületre milyen megállapodások vonatkoznak.
A földhasználati jog különböző formákban létezhet, attól függően, hogy mi a célja és időtartama:
- Haszonélvezeti jog: Ez a leggyakoribb típusú földhasználati jog, amely lehetővé teszi a föld használójának, hogy az ingatlant saját céljaira hasznosítsa, például termeljen rajta, bérbe adja vagy építkezzen rajta.
- Bérleti jog: Ez a földhasználati jog a bérlő számára biztosítja a terület használatát egy előre meghatározott időre.
- Közérdekű használati jog: Ebben az esetben a földhasználati jogot közszolgáltatások, például útépítések, vezetékek vagy más infrastrukturális projektek céljára adják ki.
A földhasználati jog számos gazdasági és jogbiztonsági előnnyel jár:
- Gazdasági előnyök: Lehetőséget biztosít arra, hogy az emberek használják a telket anélkül, hogy meg kellene vásárolniuk azt. Ez különösen a mezőgazdaságban vagy az ipari ingatlanoknál fontos, ahol a földterületek megvásárlása óriási költségekkel járhat.
- Jogbiztonság: A földhasználati jogok részletesen szabályozzák, hogy mik a használó és a tulajdonos jogai és kötelezettségei.
- Föld értékének növelése: A földhasználati joggal rendelkező személy gyakran vállalja, hogy fejlesztéseket hajt végre a területen, például építkezik vagy egyéb módon növeli a föld értékét.
A földhasználati jog egy alapvető jogi eszköz, amely lehetővé teszi a földterületek hatékony és jogilag biztosított használatát. Akár földvásárlásról, akár bérlésről van szó, a földhasználati jog lehetőséget ad arra, hogy a területet hosszú távon használják anélkül, hogy a tulajdonjogot át kellene ruházni.
Közös tulajdon és társasházzá alakítás
Közös tulajdonú ingatlan társasházzá alakítása során az alábbi szempontokat érdemes figyelembe venni. Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető a tulajdonosok megállapodásával vagy bírósági úton.
Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
Az osztatlan közös tulajdon és a társasházi tulajdon különbségei
Egyszerű és közismert példával élve osztatlan közös tulajdon esetén pl. a ház minden téglájából tulajdoni hányaddal rendelkezik minden tulajdonos, így elvileg minden rétből is. Ezt a problémát - amennyiben nem a társasházzá alakulás a cél - akkor használati megosztási megállapodással lehet kezelni.
Ezzel szemben a társasházban külön tulajdon és ahhoz tartozó közös tulajdonú részek (pl. telek, lépcsőház, aula) vannak. A külön tulajdonával minden tulajdonos maga rendelkezik.
Általánosságban elmondható, hogy egy olyan házban, amelyben pl. 2 vagy 3 lakás van - az egyes lakások magasabb értéken értékesíthetők, mintha a ház és benne a lakások osztatlan közös tulajdonúak lennének.
Az osztatlan közös tulajdon esetén mindig van elővásárlási jog, társasháznál ezt a lakásokra külön ki kell kötni az alapító okiratban (ha ez a felek szándéka), ennek hiányában nincsen elővásárlási jog.
Megállapodás és bírósági rendezés
A peres út elkerülésére az összes tulajdonostárs a társasház alapítására vonatkozóan alapító okiratot írhat alá, mely okirat ügyvédi ellenjegyzéshez kötött.
A közös tulajdon megszüntetésére a közös tulajdon társasházzá alakítása iránt per indítható. A keresetlevélhez csatolni szükséges a társasház alapító okiratának tervezetét. A bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett, a feleknek ezt nem szükséges külön kérniük.
A megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas (szintenkénti változási) vázrajz.
| Elem | Leírás |
|---|---|
| Elővásárlási jog | Alapítása a tulajdonostársaknak a külön tulajdonukkal való visszterhes rendelkezése esetére. |
| Közgyűlési felhatalmazás | Az összes tulajdoni hányad 2/3-ának szavazattöbbségével dönthet a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítéséről. |
| Működési szabályzat | Annak meghatározása, hogy a legfeljebb hatlakásos társasház nem a Ptk., hanem a Ttv. szerint működik. |
Kizárólag közös tulajdonba tartoznak: az épület tartószerkezetei, azok részei; az épület biztonságát (állékonyságát), valamint a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és vagyontárgy (ezek akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül helyezkednek el).
A földhasználati nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás. Ez azt jelenti, hogy hitelesen tanúsítja a nyilvántartásba bejegyzett jogok és tények fennállását. A bejegyzett adatok, jogok és tények helyességét és a valósággal való egyezőségét az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell.
Magát a földhasználati lapot két részből áll: I. része a földhasználó adatait, míg II. része az adott földhasználó használatában álló összes mező-, erdőgazdasági hasznosítású földet - kivéve az erdőket - tartalmazza, amelyek egy ingatlanügyi hatóság illetékességi területén találhatók.
Fontos megjegyezni, hogy míg az ingatlan-nyilvántartás ingatlan alapú, vagyis az egyes ingatlanokhoz rendeljük hozzá azokat, addig a földhasználati nyilvántartás személyhez kötődik.
A föld tulajdonosát földhasznosítási kötelezettség terheli, ugyanis a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben ezt vállalta. A földhasznosítási kötelezettség azt jelenti, hogy a földhasználó - aki lehet, hogy éppen maga a tulajdonos - köteles a termőföldet művelési ágának megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni.
A földhasználat bejegyzése kérelemre történik, azaz a földhasználó bejelentésére indul a földhasználat bejegyzési eljárás - de bizonyos kivételes esetekben hivatalból is bejegyzik a földhasználatot.
Mi van akkor, ha ez elmarad és a tulajdonos mégsem keresi meg a földhasználati nyilvántartást vagy csak 30 nap után teszi meg? Jelenleg ez a késedelem nincs szankcionálva. A 30 nap után kért földhasználatot is nyilvántartásba veszik, ilyenkor a használat kezdete a tulajdonszerzés napja lesz, feltéve, hogy nem volt közben egy másik bejegyzett földhasználó (pl. Osztatlan közös tulajdonban lévő földeknél, amikor egy ingatlannak több tulajdonosa (vagy haszonélvezője) van, egy tulajdonostárs használhat a saját tulajdoni hányadánál nagyobb területet is az ingatlanból, ehhez ún.
Másrészt a tulajdonos/haszonélvezőn kívül, egy harmadik személy is lehet földhasználó. A föld tulajdonosa (vagy haszonélvezője) a föld használatát, hasznosítását haszonbérlet, szívességi földhasználat, rekreációs célú földhasználat jogcímeken engedheti át.
Közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársak egymással használati megosztásról szóló megállapodást kötnek, melyből látszik, hogy melyik tulajdonostárs az ingatlan mely részét jogosult használni.
Szívességi földhasználatra csak földműves, közeli hozzátartozók között kerülhet sor és ingyenes. Tipikus és leggyakoribb használati jogcím a haszonbérlet. A használatba adó és a földhasználó haszonbérleti szerződést kötnek.
A földhasználó köteles a használatot - annak megkezdésétől számított 30 napon belül - a használt földterület fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni. Ha 30 nap után keresi fel a földhasználó a hivatalt és kéri a földhasználat bejegyzését, akkor a használat kezdőnapjától bejegyzik a földhasználatát és a jelenlegi szabályok szerint e kötelezettség elmulasztását szankció nem terheli.
A földhasználati nyilvántartási eljárásban az ügyintézési határidő 60 nap. Az eljárás ingyenes, azaz mentes az igazgatási szolgáltatási díjfizetési kötelezettség alól.
Miután a földhasználó benyújtotta a kérelmet és annak mellékleteit, az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy nincs-e a bejegyzésnek akadálya és ha azt állapítja meg, hogy a földhasználat bejegyezhető, akkor arról határozatot hoz, bejegyzi a földhasználatot a nyilvántartásba.
Tipikus és gyakran előforduló hiba, amikor egy időközben megszűnt helyrajzi számra kérik a földhasználat bejegyzését, mert megosztásra került az ingatlan és létrejöttek az új helyrajzi számok.
tags: #ikerhaz #foldhasznalati #jog #alapitasa