A kaucióra járó kamat – jogi tudnivalók albérlet és ingatlan-bérlet esetén

Akár albérlők, akár tulajdonosok vagyunk, érdemes tisztában lenni a kauciót övező jogi tudnivalókkal! Akár bérbe adjuk ingatlanunkat, akár lakást bérlünk, jó, ha ismerjük a bérleti jogviszony szabályait, hogy elkerüljük az esetleges konfliktusokat. Emelkedhet-e a kaució összege, ha a bérbeadó értékes berendezési tárgyakat hagy a lakásban? Le lehet lakni az óvadék összegét kiköltözés előtt? A kauciót a jogban óvadékként tartják nyilván, melynek szabályait a Polgári Törvénykönyv taglalja. Az írásos lakásbérleti szerződésbe a felek kölcsönös megállapodásán túl azt is belefoglalják, hogy ezt az összeget mire fordíthatja a bérbeadó.

Mi a különbség a kaució és az óvadék között?

A kaució szó gyakran félreértik: a magyar jogban a helyes kifejezés az óvadék. A cikkben ezért a kauciót kifejezetten óvadékként értelmezzük és használjuk, hiszen az jogi nyelvben az óvadék a pontos fogalom. A kaució a latin cautio szóból eredeztethető, amely óvatosságot, elővigyázatosságot jelent.

A kaució célja és felhasználása

A kaució biztosítékként szolgál a bérbeadó számára a bérleti díj és a bérleménnyel kapcsolatos költségek fedezésére. A bérleti díj elmaradása, a közüzemi számlák késedelmes rendezése, vagy a bérleményben keletkezett károk esetén a bérbeadó a kaucióból vonhatja le a szükséges összegeket. A kaució tartása és felhasználása csak előzetesen meghatározott okok alapján történhet, és a szerződésben rögzített feltételek szerint történik.

Hogyan alakul a kaució összege?

A biztosíték mértéke Magyarországon jellemzően két havi bérleti díjnak felel meg, de ezt mindig a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás dönti el. A Polgári Törvénykönyv értelmében, ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, akkor a túlzott mértékű óvadékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. A mérséklés elsősorban a bérlőt védi, de a szerződést aláíró felek ettől eltérő megállapodást is köthetnek.

Mit érdemes rögzíteni a szerződésben?

A szerződés tartalmazza a meghatározott díjtételt és rögzíti az átadás-átvétel feltételeit is. Írjuk le részletesen, mire vonatkozik a kaució, milyen események esetén használható fel, és mikor kell visszafizetni. A legjobb gyakorlat, ha átvételi elismervényt készítünk a kaució megfizetéséről, és készülnek fotók vagy videófelvételek a lakás állapotáról az átadáskor.

A kaució visszafizetése

A főszabály szerint a bérleti jogviszony megszűnésekor vissza kell adni az óvadék teljes összegét, ha a bérlő megfelelő állapotban, fizetési kötelezettségeinek eleget téve hagyja el az ingatlant. A rendeltetészerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok az óvadék visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg. Ugyanakkor vita alakulhat ki vita alakulhat ki az utolsó napokban okozott károkról vagy a fennálló tartozásokról. A kaució visszafizetésének pontos határideje és módja a szerződésben legyen meghatározva; ha a felek nem egyeznek meg, a jogi kereteket és határidőket az általános Polgári Törvénykönyvi szabályok határozzák meg.

Vita esetén és a bírói mérséklés

Ha a kaució összege meghaladja a három havi bérleti díjat, a bíróság mérsékelheti az összeg mértékét, és ezt az összeg felhasználását részletesen alátámasztani kell a bérbeadó részéről. A mérséklésre ezen felül is lehetőséget adhat a szerződés saját kikötése, illetve a jogszabályi lehetőségek kerete, amelyeket minden esetben részletesen meg kell határozni a szerződésben.

Mit érdemes a bérleti szerződésben kitérni a lakás állapotára?

Legyen világos, ki és milyen állapotban adja át a lakást, és mely elemekre vonatkozik a kaucióból történő levonás. Készítsünk részletes leírást az átadáskor és a visszavételkor elvárt állapotról, és érdemes fényképes vagy videós dokumentációt is mellékelni. A bérleti szerződésben legyen rögzítve a lakásban található ingóságok listája és azok állapota, hogy ne legyen félreértelmezés a használat során.

Adózás és a kaució

A kaució nem minősül bevételnek a bérbeadó számára a bérbeadásból származó jövedelem tekintetében. Az Szja törvény szerint a kaució átadása nem adóköteles bevétel az átadás időpontjában, mert a visszaadáskor lejár. Ugyanakkor ha a kaució felhasználásra kerül, az adóköteles jövedelemnek minősülhet. Az elszámolás során a kaucióról való külön nyilvántartás mellett a felhasználás mérlegelése és az elszámolás a szerződés szerint történik.

Gyakorlati tanácsok a szerződés megkötése előtt

Írjuk részletesen a kaució összegét, jogcímét és a felhasználás feltételeit a szerződésben.
Készítsünk átvételi elismervényt a kaució befizetéséről és töltsünk fel fotókat/videókat a lakás állapotáról az átadáskor.
Gondoskodjunk arról, hogy a szerződés tartalmazza a rendeltetésszerű használatból eredő állagmegőrzési kötelezettségeket és a kaucióból történő levonásra vonatkozó feltételeket.
Érdeklődjünk jogi tanácsadás felvételéről a szerződés véglegesítése előtt, különösen hosszabb vagy összetettebb megállapodások esetén.

Az ingatlan bérbeadásának általános adózási tájékoztatása

Függetlenül attól, hogy kiadjuk az ingatlant, a bérbeadásból származó jövedelem adózása felmerül. A kaució általában nem része a bevételnek, de ha a kaució felhasználásra kerül, az adóköteles bevétellé válhat. A jogszabályi keretek szerint az adózási kötelezettségek részleteit a helyi adózási szabályok és a Szja törvény határozza meg, és a kaució elszámolása esetenként külön adminisztrációt igényel.

A cikk végső összegzése

A kaució vagy óvadék alapvetően biztosíték: a bérbeadó védelmében szolgál a szerződéses kötelezettségek teljesítésére. A kaució összege jellemzően 1-3 havi bérleti díj, de a felek közötti megállapodás alapján ettől eltérhet. A kauciót általában készpénzben vagy átutalással adják át, és a bérleti jogviszony megszűnésekor visszajár, ha a bérlő minden kötelezettségének eleget tett. A túlzott mértékű óvadékot a bíróság mérsékelheti, és a feleknek érdemes részletes, írásbeli megállapodást kötni arról, mire használható fel az összeg és mikor kerül vissza.

Infografika: a kaució felhasználásának és visszafizetésének folyamata

[LEVÉLSABLONBAN] Hogyan írjunk BÉRLETI SZERZŐDÉST LÉPÉSRŐL LÉPÉSRE | Írási gyakorlatok

tags: #a #kauciora #jar #kamat