A bérleti szerződésekből eredő kártérítési igények és a kártalanítási eljárások
A bérleti szerződések komplex jogviszonyt teremtenek a bérbeadó és a bérlő között, melynek során számos kérdés merülhet fel a felelősséggel és a kártérítéssel kapcsolatban. Ez a cikk a bérleti szerződésekből eredő kártérítési igények bírói gyakorlatát tekinti át, különös tekintettel a bérbeadó és a bérlő felelősségére, valamint a kártalanítási eljárásokra.
A bérbeadó felelőssége és szavatossága
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) értelmében a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak.
Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. A korábbi Ptk. sem annak bírói gyakorlata nem rendezte egyértelműen, hogy ilyenkor milyen összegű kártérítés illeti meg a bérbeadót. A jelenlegi Ptk. A két évvel ezelőtt hatályba lépett új Ptk. rendet kívánt teremteni a kérdésben.
Kártérítés a szerződésszegés esetén
A bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződés lényeges elemei - ha a felek további elemeket nem minősítettek lényegesnek - a bérlet közvetett tárgya, az ellenszolgaltatás nyújtására irányuló kötelezettség és a használat átengedése. Ha a dolog használatának átengedése ingyenes, nem bérleti, hanem haszonkölcsön-szerződésről van szó.
A bérbeadó kártérítési felelősségére nézve sem a Ptk., sem az Ltv. nem tartalmaz speciális rendelkezéseket, így a kontraktuális felelősség általános szabályai irányadók. A bírói gyakorlatban elsősorban olyan esetek fordulnak elő, amikor a bérlő azon az alapon érvényesít kártérítési igényt, hogy a bérbeadó nem biztosította a bérlemény használatát: a bérleményt vagy nem adta át, vagy lebontatta, vagy pedig az nem volt rendeltetésszerű használatra alkalmas.
Ha a bérbeadó szerződésszegése miatt a bérlő nem tudja használni a bérelt ingatlant, kártérítésre tarthat igényt.
A bérlő kötelezettségei kiköltözéskor
Felmondtad az albérletet, és kiköltözés előtt állsz. Mielőtt belelendülnél az új lakás szépítgetésébe, szánj időt arra, hogy a régi lakás hiányosságait és rongálódásait rendbe tedd, ugyanis a bérbeadónak jogában áll egyes javításokat megkövetelni. Nézzük, melyek ezek.
Hiányosságok, melyeket a bérlőnek javítania kell
Kiköltözéskor a bérbeadónak jogában áll bizonyos szépséghibák kijavítását megkövetelni, feltéve, ha a lakást renovált állapotban adta át. Azt, hogy melyek ezek, a bérleti szerződés „Szépséghibák kijavítása” (Schönheitsreparaturklausel) cikkelye tartalmazza. Ez azt írja elő, hogy a bérlő a lakás használatából származó hibákat elhárítja.
A cikkely alapján a "Berechnungsklausel" (§28 bekezdés 4 rész 3 II.) értelmében a bérbeadó a következő javítási munkákat követelheti meg:
- A falak és mennyezet semleges színűre való festése, meszelése vagy tapétázása
- A fűtőtestek és fűtőcsövek lefestése vagy lelakkozása
- Az ablakok, bejárati ajtó és belső ajtók lefestése, bekenése vagy lelakkozása
- A padló befestése
- A lakás kiseprése vagy kiporszívózása, nagyobb szennyeződések eltávolítása
Amennyiben a bérlő nem teljesíti ezeket a követeléseket, a bérbeadó kártérítést követelhet a szépséghibák kijavításának elmaradása miatt a bérleti viszony megszűnése után. Azonban, ha a bérlő a lakást felújítatlan állapotban vette át, a bérbeadónak semmilyen anyagi követelése nem lehet.
Hiányosságok, melyeket a bérbeadónak el kell fogadnia
A lakást nem kell tökéletesen felújítani, kisebb hibák elfogadhatóak. A zsíros kezek, képek és kábelek által hagyott nyomok kijavítása a falakon és mennyezeten csak szakértelemmel történhet, amelyet végezhet a bérlő maga.
Kártalanítás és jogi segítség
Ha bármilyen kérdése, illetve jogi segítségre lenne szüksége az Újváry és Társai Ügyvédi Társulás áll szíves rendelkezésére! Sok ügyfelem olyan lakást vásárol befektetési céllal, ahol már bérlők lakják az ingatlant. Úgy vélik, így nagyon jó üzletet kötnek, hiszen már nem kell bérlőt keresniük.
Bérleti szerződésből eredő kártérítési igények a bírói gyakorlatban
A jelen tanulmány célja a bérleti szerződésből eredő kártérítési igények bírói gyakorlatának áttekintése. A témaválasztás indoka kettős. Egyrészt a bérleti szerződésekre irányadó jogszabályok alig tartalmaznak speciális kártérítési rendelkezéseket, ezért az egyes bírósági ítéletek elemzése alapján ismerhetők meg azok a szempontok, amelyek alapján a bírói gyakorlat a bérbeadó, ill. a bérlő kártérítési felelősségét az általános kárfelelősségi szabályok alkalmazásával elbírálja.
A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Helyiségbérleti szerződésben a helyiség beázásával okozott károkról szól a Legfelsőbb Bíróság BH 1981. 374. sz. ítélete. A tényállás szerint a felperes a számára műhely céljából kiutalt helyiséget valójában raktárként használta, és az ott tárolt textil bálák egy csőrepedés folytán eláztak. A Legfelsőbb Bíróság szerint a bérbeadó kártérítési felelőssége alapvetően fennáll, azonban figyelembe kell venni azt a tényt is, hogy a bérlő a helyiséget szerződésellenesen használta.
Lakásbérleti szerződéssel kapcsolatos a Kúria Pfv.20.521/2014/4. sz. ítélete, amely szerint a bérbeadó felelősségét megalapozza az, ha a külső nyílászárók szigetelésével egyidejűleg nem biztosítja a lakásban lévő gázkészülék számára szükséges levegő utánpótlását, ami - a készülék tisztításának több éven keresztüli elmaradásával együtt - szén-monoxid-mérgezéshez vezet.
A rPtk. alapján felróhatóság hiányában nem felelt a bérbeadó olyan esetben, amikor a bérlemény (üzlethelyiség) épületének földszintjén elhelyezkedő áruházban tűz ütött ki, amely átterjedt a bérleményre is és ott kárt okozott a bérlő ingóságaiban. A Kúria szerint a bérbeadó a rPtk. 339. § (1) bekezdése alapján sikeresen kimentette magát a felelősség alól annak bizonyításával, hogy az épületgépészeti rendszer tűzvédelmi és szabványossági felülvizsgálatára vonatkozó kötelezettségének a tűzesetet megelőzően eleget tett.
A bérbeadó kártérítési felelőssége ingó dolog bérlete esetén is felmerül. A BH 1977. 289. sz. ügy tényállása szerint a felek között fuvarozási szerződés jött létre, amelyben a fuvarozó textiláru konténerben történő szállítására vállalt kötelezettséget. A konténert a fuvarozó biztosította és annak használatáért külön díjat számított fel. Az áru a konténerben történő fuvarozás során elázott. A Legfelsőbb Bíróság szerint a felek között a konténer használata tekintetében bérleti szerződés jött létre, amely alapján a fuvarozó (bérbeadó) szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt a szerződésszerű használatra alkalmas.
Az ingatlan kiürítése és a gyorsított eljárások
Amikor az ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés megszűnik, a bérlő alapvető kötelezettsége, hogy a bérleményt a bérbeadónak visszaadja. Nehézséget okozhat a bérbeadónak, ha a bérlő önként nem teljesíti a kiköltözési, ingatlan kiürítés iránti kötelezettségét. Bár a bérlemény megfelelő jogi eszközökkel való kiürítése akár hosszabb időt is igénybe vehet, ilyenkor sem jogszerű az önbíráskodás. Léteznek viszont olyan lehetőségek, amikor gyorsított eljárással elérhető az ingatlan kiürítés.
A határozott idejű bérleti szerződés sajátossága, hogy a szerződésben kikötött idő elteltével a szerződés automatikusan megszűnik. Természetesen meghatározott szerződésszegések esetén a határozott idejű bérlet is felmondható rendkívüli felmondással annak lejárta előtt. Ezzel szemben a határozatlan időre szóló bérleti szerződés megszüntetéséhez valamelyik fél által közölt felmondás szükséges. Ha e kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a bérbeadót minden esetben megilleti a jog, hogy a bérlő ellen pert indítson ingatlan kiürítés iránt.
A bérbeadó a bérleti szerződés határozott idejének lejártát követő 60 napon belül kérheti az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságtól az ingatlan gyorsított kiürítését. Ha ezt a határidőt elmulasztja, később már nem élhet ezzel a lehetőséggel. A végzés ellen van lehetőség fellebbezni, A fellebbezés benyújtása azonban nem halasztja el az ingatlan kiürítését.
Szélesebb körben ismert, hogy közjegyzői okiratba foglalás útján szintén elkerülhető az ingatlan kiürítés iránti hosszú pereskedés. Ebben az esetben a felek magát a bérleti szerződést foglalják közokiratba. Elegendő az is, ha a bérlő közjegyzői okiratba foglalt ún. kiköltözési nyilatkozatot tesz.
Ha a bérlő a bérleti szerződés megszűnésekor nem költözik ki az ingatlanból, akkor a közjegyző a bérbeadó kérelmére végrehajtási záradékkal látja el a közokiratba foglalt szerződést vagy kiköltözési nyilatkozatot. Így, ha például a bérleti díj megfizetésére nem tett közjegyző előtt kötelezettségvállaló nyilatkozatot, akkor az elmaradt bérleti díj csak bírósági úton, illetve fizetési meghagyással követelhető tőle.
tags: #a #volt #berbeado #karteritest #akar